Рынок коммерческой недвижимости Астаны, несмотря на обилие представленных объектов, нельзя назвать хорошо развитым. До сих пор отсутствуют единые общепринятые нормы классификации...
Рынок коммерческой недвижимости Астаны, несмотря на обилие представленных объектов, нельзя назвать хорошо развитым. До сих пор отсутствуют единые общепринятые нормы классификации офисов. Владельцы зданий завышают уровень стоимости за свои площади, не предлагая при этом достойного сервиса. А страдают в конечном итоге потребители — клиенты арендуемых помещений.
Арендный рынок Астаны характеризуется двумя крайностями: очень дорогое в элитных районах города либо доступное, но в неудачном месте. Для того чтобы беспристрастно разобраться, как обстоят дела с коммерческой недвижимостью в столице, мы встретились с теми, кто предлагает офисы и с теми, кто их снимает.Своими наблюдениями поделился в прошлом известный телеведущий, а теперь владелец собственного бизнеса, директор телестудии «besT Video» Кайржан Смагулов.
— В молодой столице, в отличие от Алматы, не хватает промежуточного звена. Несмотря на обилие построенных бизнес-центров, развернуться особо негде. Приходится выбирать между первоклассными, но «супердорогими», офисами и теми, которые доступны широкому слою предпринимателей, но с рядом нюансов, — говорит он.
Кайржан признается, что офис для своей нынешней телестудии искал недолго, взял первый попавшийся. По ценам двухлетней давности помещение в районе технопарка в 200 квадратных метров обошлось в 12,5 доллара за квадратный метр. Это довольно дешево. Но возникли определенные сложности по переоборудованию офиса, понадобились дополнительные декорации, отдельный счетчик, а в связи с этим и разрешение владельца помещения. Говорит, что менять место дислокации в планах нет, так как придется снова демонтировать все декорации. Теперь Кайржан мечтает о собственном офисе.
В мировой практике принято классифицировать офисы на категории, это — A,B,C,D и E. В первую очередь они отличаются по цене.
— На мой взгляд, те офисы, которые существуют у нас, не совсем, мягко говоря, отвечают международным стандартам. Однозначно нельзя сказать, что этот офис класса «А», а этот класса «В». Между ними всегда существует очень тонкая грань, — высказывает свое мнение директор столичного филиала Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Даниял Байболов.
Помимо классификации объектов огромная роль отводится управляющей компании. «Если офис позиционирует себя как класс «А», это значит, что у него высокая цена, удобное расположение, презентабельный фасад, шикарный ремонт и так далее. Но при этом, если в нем отсутствует профессиональное управление, которое будет обеспечивать комфортную и бесперебойную работу офиса, тогда здание теряет все свои преимущества. В то же время, если офис статуса «В» за меньшую оплату предлагает те же самые услуги, но на более качественном уровне, то, естественно, как потребитель, я бы воспользовался вторым предложением», — признается Даниял Байболов.
При этом, не надо забывать, что есть категории бизнеса, для которых статус, позиционирование себя в определенном месте, локация рядом с какими-то известными компаниями имеет большее значение. Они останутся в классе «А», несмотря ни на какие неудобства.
При выборе офиса не стоит стесняться излишней педантичности. Среди подводных камней может оказаться любая мелочь: недостаточное или некачественное обеспечение телефонной связью, линиями интернет. Второй важный момент — наличие паркинга — «больное место» наших бизнес-центров. При проектировании зданий, застройщики экономят на всем чем можно, в первую очередь на парковке, а в итоге страдают арендаторы и их клиенты.
— Представьте ситуацию: ваш клиент, приехав к вам в офис, не может найти место для парковки, кружит вокруг здания, это создает ему неудобство, — говорит Д. Байболов. — В конце концов, клиент может просто развернуться и уехать в к вашим конкурентам. Гостевой паркинг — это не роскошь, а необходимость.
В действительности, согласно сложившимся международным нормам, одним из критериев офисов класса «А» и «В» является наличие собственного паркинга. К сожалению, пока наши арендодатели этим требованиям не отвечают. Может быть, и поэтому огромные площади в считающих себя элитными бизнес-центрах пустуют.
Согласно последнему исследованию рынка, проведенному в 2010 году, из 25 объектов класса «А» Астаны подземными и крытыми наземными паркингами были обеспечены только 18. В оставшихся 7 — присутствуют лишь открытые наземные парковки. Цены в таких офисах начинаются от 50 долларов, в классе пониже — от 25, и самом дешевом, третьем классе — порядка 15 долларов за квадрат. Хотя, по словам экспертов, прошедший кризис в свое время поубавил аппетиты владельцев зданий и многие тогда пошли на уступки, сдавая офисы первого класса по цене второго, сейчас снова идет тенденция к увеличению цен.
По словам Данияла Байболова, в основном элитные, дорогие офисы в столице арендуют крупные компании с хорошими бюджетами. Это, как правило, посольства, предприятия, работающие в нефтегазовой сфере, крупные иностранные компании. Площадь арендуемых ими помещений начинается от 500 и доходит до 2000 квадратных метров.
Зухра Идрисова, управляющая бизнес-центром «Korgalzhyn», считает, что при выборе офиса следует обратить внимание на: техническое состояние помещения, необходимость в проведении текущего или капитального ремонта, перечень услуг, включающих коммунальные и эксплуатационные услуги. А защитить себя от недобросовестных арендодателей можно с помощью грамотно составленного договора аренды, который будет определять финансово-правовые взаимоотношения.
При этом, любые нарушения со стороны владельцев необходимо фиксировать документально, замечания и пожелания по обслуживанию и эксплуатации здания требовать в письменном виде и, в крайнем случае, выставлять штрафные санкции. Такое поведение поможет избежать ненужных недоразумений.
На просьбу поделиться маленькими хитростями, как сэкономить на аренде офиса, наш эксперт посоветовала: «От лишних затрат можно избавиться заключив договор аренды на длительный срок — от 3-5 лет, сделать предоплату за полгода, или добиться фиксированной арендной ставки в течение всего срока действия договора. Это лишь несколько способов сэкономить свои средства. Если каждый из вас подумает, то найдет массу других».
Но мы согласимся с мнением нашего первого комментатора, который сказал, что самый надежный способ сэкономить на офисе, не снимать его вообще. И это действительно так. Прежде чем искать помещение стоит задуматься: действительно ли он так необходим, ведь офис — существенная статья расходов в любом бизнес-плане. А наш бизнесмен Кайржан Смагулов считает, что арендовал офис где-то в верхней строчке третьего сегмента, и, наверное, по такому принципу сегодня живет и работает большинство отечественных предпринимателей.
Фото: kn.kz
Гульдарай КАСЫМОВА, Астана.
Информационная служба www.kn.kz