Любая встряска пробуждает спящего. А недавнее потрясение, взбудоражившее строительный сектор нашей экономики, не могло не активизировать правительство страны. Оно напомнило о том, что в такой важной сфере, как рынок жилья, не должно быть вседозволенности.
"квадратного" вопроса
Любая встряска пробуждает спящего. А недавнее потрясение, взбудоражившее строительный сектор нашей экономики, не могло не активизировать правительство страны. Оно напомнило о том, что в такой важной сфере, как рынок жилья, не должно быть вседозволенности.
Беспокойная доля дольщиков.
Как известно, месяц назад Правительство РК постановило прекратить выдачу акимами областей и городов Астаны и Алматы разрешений на начало строительства с участием дольщиков до 1 января 2008 года. С наступлением нового года такие разрешения будут выдаваться строго с учетом новых положений Закона РК "О долевом участии в жилищном строительстве". Изменения в законе затронут интересы дольщиков. По словам министра индустрии и торговли Галыма Оразбакова, в положении о банкротстве дольщиков теперь с пятой очереди переместят на третью. Это означает: если прежде, распределяя деньги обанкротившейся компании, о дольщиках вспоминали в последнюю очередь, то теперь о них будут думать чуть раньше. И вернут им вложенные в строительство деньги, если, конечно, будет что вернуть.
Ну а для того, чтобы банкротства, реального или мнимого, не случилось, закон потребует, чтобы строительная компания, работающая с дольщиками, имела опыт возведения жилых зданий не менее трех лет. К этим компаниям будут ужесточены и финансовые требования. Отныне, приступая к строительной деятельности, они должны иметь некоторый объем собственного капитала -не менее 12% от стоимости проекта. Из этой поправки в закон казахстанцы неожиданно для себя узнали, что многие строительные компании, приступая к строительству, рассчитывали лишь на вложения дольщиков.
Кому двигала недвижимость
Есть мнение, что приостановка выдачи разрешений на строительство жилья с участием дольщиков может привести к снижению объемов строительства.
Как успели заметить, быть может, не все казахстанцы, но алматинцы уж точно, что очень большая часть возводимых в последнее время жилых домов строилась на деньги, собранные с будущих собственников квартир. Уверенно можно сказать, что именно такой способ строительства - с участием дольщиков - и стал причиной строительного бума. Он же и спровоцировал небывалый рост цен на недвижимость во всех городах республики.
Запредельный рост стоимости квадратных метров привел к заметному напряжению в обществе. Достаточно вспомнить о событиях в Шаныраке, когда люди, не имеющие возможности по-иному решить свою жилищную проблему, осмелились застроить пустыри на окраине южной столицы. Эти и многие другие малоимущие оказались вне досягаемости не только благоустроенных новостроек, но и даже тесных "квадратов" вторичного жилья.
Трагические события, постигшие самовольных строителей саманных лачуг, показали, что им ничего не осталось, как вернуться "к своим баранам". Кто знает, быть может, это и есть наилучший вариант решения тупикового вопроса? Ведь теперь, по заявлению застройщиков, снижение объемов строительства может привести к новому повышению цен на жилье. Хотя, казалось бы, куда еще выше!
Однако, как считают некоторые аналитики, на фоне "падающего" доллара и грядущей девальвации тенге и такое возможно.
Судите сами. Национальная валюта обесценивается, в этом нет сомнения, поскольку дорожает всё, в чем особо нуждается население. Согласно последним прогнозам Нацбанка годовой уровень инфляции в Казахстане в этом году достигнет уровня 15%. Однако по данным Агентства РК по статистике, инфляция в ноябре составила 2,7% и достигла уровня 16,5% с начала года.
Что сейчас делает правительство? Для успокоения народа оно обещает повышение пенсий и пособий с нового года и увеличивает эту статью расхода в госбюджете 2008 года. А прибавление наличности в кошельках потребителей неизменно приведет к новым поправкам в ценниках.
«Связанная» валюта
Есть мнение, что казахстанская валюта несколько переоценена. Попробуем разобраться с этим.
Во всем мире доллар продолжает слабеть. Уже некоторые страны для удобства экономических расчетов начинают использовать евро. А на казахстанском валютном рынке - никаких заметных изменений.
Однако из этого вовсе не следует, что тенге реально окреп по отношению к американскому доллару и цена "зеленого" - всего-то около 120 тенге. По мнению некоторых аналитиков, сейчас доллар должен быть равен примерно 140 - 145 тенге. Но вряд ли такая новость способна обрадовать владельцев долларовой наличности, если Нацбанк намерен и дальше держать тенге в заданном курсе.
А что случится, если главный банк республики всё-таки решится "отпустить" его?
Эксперты считают, что рост курса доллара на внутреннем валютном рынке значительно усложнит жизнь и банкам, и их клиентам, которым будет труднее расплачиваться по долларовым кредитам.
За последние два года банки успели выдать населению огромные кредиты, часть из которых названа сомнительными. Видимо, выдавали в обход правилам за соответствующую мзду банковскому работнику, который наверняка уже "сделал ноги" из этого банка. Если это так, то не все кредиты будут возвращены. В этих случаях банки станут продавать залоговое имущество, а это спровоцирует еще больший обвал цен на недвижимость. Удешевление недвижимости опять же ударит по банкам. Получится замкнутый круг, который нежелателен ни банковской системе, ни экономике в целом.
Теперь о том, что происходит в реальности. В мире доллар падает в цене, а в нашей стране падает платежеспособность тенге. В сумме - двойное падение. Напоминаю: речь идет о ценности банкнот. А когда деньги теряют свое "содержимое", они обесцениваются, и для покупки чего-либо их потребуется больше. Скажем проще: кучка продуктов потребует кучу денег. А какую кучу потребует покупка жилья!
Что и говорить, прогнозы неутешительны. Но кому-то такое развитие событий очень даже на руку.
Жизнь - театр
В современной жизни много искусственного. Носим рубашки из материала "под хлопок", едим продукты с искусственными красителями и синтетическим вкусом. Искусство проникло и в сферу политики: пиары всякие создаются по отработанным методикам, выборы проводятся с заранее определенным результатом, и многое другое делается как по писаному.
Попытку некоторых компаний направить развитие рынка недвижимости по выгодному для себя сценарию заметили многие казахстанцы около месяца назад. Как только в прессе появились объявления о том, что продаются квартиры по бросовым ценам (подумать только: в новостройках - по $50 тысяч!), все сотрудники редакции позвонили по указанным телефонам. И что нам ответили? На полном серьезе заявили, что такого хорошего товара больше нет, расхватали. Между тем, мы на объявление среагировали сразу после публикации.
По всей видимости, застройщикам очень хочется нового ажиотажа вокруг квартирного вопроса. Вот, мол, строительные компании распродали готовые квартиры. Теперь они и дальше будут строить жилые дома, но надо поспешить занять очередь, а то не достанется. Ведь те компании, которые, если верить их объявлениям, решились на невиданный акт благотворительности, почти раздарив населению новые квартиры, теперь усердно предлагают желающим квартиры в еще не начатых домах с обещанием готовности жилья ко второму или третьему кварталу 2009 года. Выходит, продолжение строительной эпопеи с участием дольщиков - наиболее выгодный для них сценарий. Цены бы не было такому сценарию, если бы он давал выгоду и населению! Однако квадратные метры в этих еще не возведенных домах остаются по-прежнему для многих недосягаемыми.
Государство обещает вмешаться
О гражданах с низкими доходами обещает позаботиться само государство. Такое решение содержится в новой государственной жилищной программе на 2008 - 2010 годы, с которой выступил на конференции в Астане министр индустрии и торговли.
По словам Галыма Оразбакова, нам следует обратить внимание на возведение арендных домов на принципах государственно-частного партнерства. Государство планирует также возводить дома с квартирами 3 - 4 классов комфортности площадью не более 80 кв. метров и средней стоимостью не выше 56 515 тенге за квадратный метр. Если обещанная программа будет успешно реализована, то цены на жилье окончательно перестанут расти, а может, даже поползут вниз.
Однако у присутствовавших на конференции представителей Ассоциации застройщиков Казахстана были иные прогнозы. Представители ассоциации утверждают, что падения цен на жилье не произойдет. Такое заявление основано на обещании премьер-министра, данном на одном из заседаний правительства. Премьер-министр тогда заверил общественность в том, что правительство приложит все усилия для сохранения темпов роста строительства и доведет до завершения возведение объектов, которые должны быть введены в эксплуатацию в этом и будущем годах.
Поддержка строительных компаний предполагается через фонд устойчивого развития "Казына". Таким образом, государство намерено спасти от дефолта строительный сектор, возобновив кредитную активность и оживив замершие стройки. Хотя по-прежнему остается непонятным: как они смогли замереть, если огромные суммы с дольщиков уже собраны? Но на конференции не прозвучал вопрос: куда же делись эти деньги? Зато гуманное по отношению к застройщикам решение правительства весьма воодушевило их. Они не сомневаются, что сумеют удержать цены на высоких отметках.
Вместе с тем многие эксперты считают, что есть много факторов, которые всё-таки приведут к снижению цен на квадратные метры. "Казына" не спасет все компании от краха. Банки значительно сократили и еще сократят объем выдачи кредитов. Проценты возврата по кредитам станут выше. И как следствие станет меньше желающих взваливать на себя непосильное бремя долга. А это значит только одно: объем покупок снизится. Отныне покупать жилье будут в основном те, кому оно действительно нужно, а не для перепродажи, как было в период ипотечного бума.
07.12.2007
Айгуль Даутова, «Я покупатель и собственник»