Зарабатывать на недвижимости можно только двумя способами – продавать жилье или же сдавать его в аренду
Зарабатывать на недвижимости можно только двумя способами – продавать жилье или же сдавать его в аренду
В кризис 2008 года интерес к инвестициям в недвижимость резко упал, так как инвесторы, приобретавшие квартиры на начальных этапах строительства, ушли с рынка из-за боязни недостроев и долгостроев. И, как следствие, упала стоимость жилья, также упала цена и на аренду, пишет генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова для портала riarealty.ru. Сегодня рынок недвижимости снова оживает, строительство возобновилось, и настало неплохое время для инвестирования в недвижимость. Так что квадратные метры должны приносить неплохой доход, а для этого нужно соблюдать несколько несложных правил.
Первое: лучше всего «для бизнеса» выбирать квартиру именно в том сегменте, в котором вы привыкли работать или жить. Ведь, как известно, проще всего оперировать той недвижимостью, о которой вы имеете четкое представление как потребитель. При этом нужно помнить, что для каждого класса дома соответствуют определенные параметры ремонта. К примеру, абсолютно нерентабельно отделывать мрамором квартиру в обычном панельном доме, ведь конечная стоимость такого ремонта никогда не окупится при продаже, как бы вам ни хотелось увеличить цену этого жилья за счет дорогого ремонта. А если вы начнете сдавать такую квартиру, то ремонт будет окупаться годами, и в конечном счете это приведет к тому, что ваш ремонт потребует обновления.
На самом деле гораздо эффективнее приобрести дешевую, практически «убитую» квартиру, сделать в ней недорогой, но качественный ремонт. При этом отделочные материалы должны соответствовать уровню экономкласса. То есть для пола - это ламинат или недорогая паркетная доска, для стен - обои под покраску и недорогая итальянская или испанская плитка; кухня уместна также обычная, без особенных изысков; бытовая техника тоже качественная, но самая необходимая. Кроме того, нужно обратить внимание на коммуникации и инженерию в домах экономкласса. Чаще всего здесь они плохие и старые. Поэтому при продаже стоит обратить особое внимание покупателя на тот факт, что в ней полностью заменены проводка, трубы и батареи - это будет существенным плюсом.
Но имейте в виду, что общая стоимость ремонта экономкласса поднимет цену не больше чем на 50-80 тысяч долларов на трехкомнатную квартиру. Как следствие, чем дороже сама квартира, тем дороже в ней должен быть ремонт. К примеру, если ваша недвижимость находится в дорогом доме, то в ней, напротив, пишет портал riarealty.ru, просто неликвидно делать дешевый ремонт, так как такую квартиру трудно продать или сдать в аренду. А хороший ремонт в дорогом доме является конкурентным преимуществом.
Также есть понятие «арендный ремонт». К примеру, обычная трехкомнатная квартира включает в себя кухню, гостиную и две спальни. Как пишет гендиректор Tweed Ирина Могилатова, «если при планировке сделать гостиную-кухню, а из кухни - третью спальню, такая квартира значительно вырастет в цене по сравнению с аналогичной с двумя спальнями, - из-за увеличения индивидуальных спальных мест. Но в такой квартире крайне желательны два полноценных санузла и гардеробные. По крайней мере, при основной спальне их наличие просто необходимо». Иногда случается ситуация, когда после дорогого необычного ремонта в квартире, сделанного «для себя», люди вынуждены переезжать по каким-либо обстоятельствам. Собственникам таких квартир с эксклюзивным дизайном лучше свое жилье продать, потому что их трудоемкий авторский дорогой ремонт быстро «потеряет вид» при сдаче квартиры и будет пользоваться невысоким спросом у потенциальных арендаторов.
Что касается сдачи квартиры внаем, то здесь существует общее правило, которое можно отнести ко всем сегментам рынка недвижимости: стиль квартиры, предназначенной для сдачи в аренду, должен быть полностью универсальным. При этом отделочные материалы нужно выбирать качественные, нейтральные и неэкзотические. Потенциальному арендодателю нужно помнить, что в случае, если квартира сильно стилизована, круг арендаторов сужается. Лучше всего использовать пастельные тона и не придерживаться исключительно одного стиля, а использовать fusion - смешение стилей. Так, очень удачный вариант для улучшения внешнего вида квартиры – это просто создание «атмосферы» и «настроения» при помощи некоторых деталей и аксессуаров. Все они позволят достаточно быстро в случае необходимости поменять облик квартиры. Для этого прекрасно подходят люстры и шторы, которые всегда можно поменять, если вдруг потенциальному арендатору они не понравятся, советует riarealty.ru.
И, конечно, непременный компонент арендной квартиры – это полностью укомплектованная кухня. При этом в дорогих квартирах мебель желательна, но все же не обязательна, так как состоятельные арендаторы, к примеру иностранцы, часто возят свою мебель с собой. А вот в сегменте экономкласса, напротив, наличие мебели и бытовой техники повышает стоимость аренды.
Если говорить о продаже недвижимости, то в настоящий момент неплохим спросом пользуются квартиры «под ключ», причем на этом можно заработать хорошие деньги. Особенно привлекательна для продавца разница при покупке жилья на начальной стадии строительства и продаже затем уже готовой квартиры. При этом размеры этой разницы зависят также и от правильно сделанного ремонта. Правило почти то же: если в квартире для будущей аренды бессмысленно использовать дорогие сорта дерева и дорогую плитку, то, делая ремонт в квартире на продажу, на отделочные материалы лучше обратить самое пристальное внимание: дорогая квартира должна оправдывать свою цену. «Большое внимание уделите планировке - чем она продуманнее, тем выше сумма сделки.
Хорошо продаются квартиры, где спальная зона максимально удалена от общественной. Пользуются спросом и квартиры, у которых есть «свой стиль», особенно сейчас, когда на рынке немного действительно интересных по интерьеру объектов. Но при этом излишества, конечно, не нужны - никаких дверей из карельской березы или чего-то подобного. Если речь идет о классах «элит» или «бизнес», то ремонт необходимо делать по проекту. По возможности, обратитесь к дизайнеру с хорошими рекомендациями», - рассказывает Ирина Могилатова.
Если говорить о деталях интерьера и материалах, то в элитной квартире двери должны быть стоимостью не менее 2-3 тысяч евро, а паркет, например, должен быть из палисандра. А для бизнес-класса оптимальная стоимость двери – до 1,5 тысячи евро, на полу лучше если будет дорогая паркетная доска. В экономклассе цена двери не должна превышать 500 евро, а на полу обычное, недорогое покрытие.
27.01.2012
Анна Яшма, www.km.ru