Чаще всего низкая стоимость объекта говорит о каких-то рисках. Специалисты рассказывают, на что обратить внимание при покупке квартиры...
Чаще всего низкая стоимость объекта говорит о каких-то рисках. Специалисты рассказывают, на что обратить внимание при покупке квартиры по цене ниже рыночной
На сегодняшний день цены на московскую недвижимость настолько высоки, что часто даже при помощи ипотеки не каждый может приобрести себе жилье. В результате покупатели приобретают не то, что им нравится, а то, на что хватает денег, то есть самые дешевые предложения. А как известно, часто подобные варианты чреваты серьезными рисками. Журнал Metrinfo.Ru выяснил, сколько же в реальности стоят такие «уцененные» объекты, в каких проектах их можно найти и почему они дешевле остальных предложений. И главное, не вылетят ли деньги покупателя в трубу после приобретения таких, слишком дешевых вариантов.
Специалистам рынка недвижимости известно, что если цена квартиры ниже среднерыночной, то это однозначно говорит о меньшей привлекательности объекта и его самых разных недостатках. Так, местоположение объекта – это один из самых важных факторов формирования цены, поэтому низкая стоимость проекта чаще всего связана именно с недостатком расположения и окружения возводимого жилого комплекса.
Руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet, Юлия Гераськина, объясняет: «Сюда можно отнести и неудовлетворительную транспортную доступность, и соседство с промзонами и автомагистралями, а также слабую инфраструктуру района». Обычно дешевле стоят квартиры в таких домах, которые строятся в спальных районах, за пределами МКАД и на расстоянии более чем в 10-15 минутах езды от метро, добавляет Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья».
Еще одна известная всем причина, понижающая цену новостройки, – это стадия готовности объекта. Чем ниже стадия, тем дешевле для покупателя обойдется недвижимость, а когда объект находится на уровне котлована, то цены на него самые низкие. Кроме того, стоимость зависит и от масштабности возводимого объекта: как отмечает Юлия Гераськина, любой девелопер старается реализовать как можно больше квартир в самые короткие сроки. Именно поэтому, когда имеется в наличии большой объем предложения, он может более спокойно пойти на уступки в виде снижения цены. По этой причине выгоднее покупать жилье в комплексных проектах, причем самые демократичные по цене квартиры обычно предлагаются в корпусах на начальном этапе строительства.
Если сравнивать между собой квартиры в одном доме, то, само собой, дешевле стоят объекты небольшой площади. Коммерческий директор компании Tekta Group Роман Семчишин рассказывает: «Размер самых дешевых однокомнатных квартир варьируется от 35 до 45 м кв., площадь кухни при этом – 7-13 м кв., балкона – 1,5-2,5 м кв., а лоджии – 4-4,8 м кв.». При этом площадь самых дешевых двухкомнатных квартир, по словам Юлии Гераськиной, обычно не превышает 60 кв. м. Такие небольшие габариты делают доступными даже квартиры в монолитных и панельных домах самых современных серий: «Например, по стоимости квадратного метра «однушки» в панелях серий П-44Т, Копэ-М-Парус, П-3М, ГМС-1, И-155, ИП-46С и др., как правило, самые дорогие, но за счет маленькой площади общий бюджет покупки не превышает 3,5-4 млн руб.», - объясняет Роман Семчишин.
Но часто и квартиры одинаковой площади могут различаться в цене, даже если находятся в одном корпусе. Самыми дешевыми бывают обычно варианты с неудобными планировками, на первом или на последнем этаже, или же находящиеся над коммерческими помещениями. Также менее востребованы и, как следствие, дешевы объекты с неудачными видовыми характеристиками и расположением по сторонам света: к примеру, когда все окна выходят на северную сторону, да еще и на стену противоположного корпуса, расположенную в 10-20 метрах. Кроме того, снижает цену квартиры отсутствие балкона или лоджии. «А что касается вторичного рынка, то цена зависит и от таких факторов, как качество ремонта, техническое оснащение и состояние объекта», - говорит Артем Ржавский, представитель компании «Азбука жилья». Надо сказать, что стоимость самых бюджетных вариантов может быть гораздо ниже рынка: «Цены на однокомнатные квартиры иногда опускаются на 30%, а цена на двухкомнатные и трехкомнатные - на 55% и 53% соответственно», - утверждает Артем Ржавский.
Но большинство покупателей, уже неоднократно напуганных разными страшными историями о мошенничествах, в таком существенном дисконте часто видят обман. Гендиректор компании Galaxy Group Евгений Штраух утверждает, что с низкой ценой далеко не всегда связан какой-то подвох. Невысокая стоимость объекта может отражать политику компании, к примеру, желающей повысить продажи именно на данном этапе строительства или в данном комплексе. «Либо предложение ниже рынка может быть маркетинговым ходом для привлечения внимания к объекту», - говорит Евгений Штраух. В этом случае по демократичным ценам продаются даже квартиры с очень достойными характеристиками, но обычно «сезон скидок» продолжается не очень долго.
И все-таки чаще всего низкая стоимость объекта говорит о каких-то рисках. Действительно, на начальной стадии строительства реально купить недорогое и вполне привлекательное жилье, но при этом возникает риск затягивания сроков строительства, а то и «заморозки» стройки. Также продавать жилье на начальных этапах строительства могут по «серым» схемам – через предварительные договоры купли-продажи, предварительные договоры долевого участия и тому подобное. В подобных вариантах «возникает и риск долгостроя, и риск «двойной продажи» жилья, и риск удорожания уже приобретенной квартиры к моменту сдачи дома ГК. Кроме того, если жилье окажется ненадлежащего качества, застройщик, не связанный 214-м законом об участии в долевом строительстве, не понесет ответственности за дефекты. Таким образом, ориентируясь при покупке недвижимости на низкую цену, нужно четко осознавать риски и решить для себя, на какие из них можно пойти, а на какие нет», - советует портал Metrinfo.Ru.
«Чтобы купить дешевую, но хорошую новостройку, нужно соблюсти три условия: покупать квартиру на ранней стадии строительства, у известного застройщика и по закону №214-ФЗ. Для удачной покупки нужно следить за новостями рынка недвижимости и помнить, что известные застройщики крайне бережно относятся к своей репутации и жестко контролируют качество предлагаемой недвижимости. Ну а единичные дефекты, если таковые появятся, застройщик будет обязан устранить в соответствии ФЗ 214», - цитирует Романа Семчишина из «TEKTA GROUP» журнал о недвижимости.
Как же найти надежного застройщика? В этом потенциальному покупателю могут помочь рейтинги, специализированная пресса и форумы приобретателей недвижимости. Юлия Гераськина из компании Est-a-Tet предупреждает, что в случае, если у застройщика нет рекламной кампании, о нем не найти никаких упоминаний в Интернете, в Сети можно найти лишь их собственный сайт, то от такой покупки лучше воздержаться, так как существует большой риск напасть на фирму-однодневку.
Вообще на сегодняшний день Интернет – большой помощник. Ольга Гусева, представитель компании «Домостроитель», предлагает посетить неофициальные форумы, где общаются люди, уже купившие квартиру в доме, вас заинтересовавшем, а также проследить динамику строительства. Очень часто на стройках ставят веб-камеры, которые позволяют наблюдать за продвижением строительства круглосуточно.
И еще один совет от экспертов по недвижимости: если у вас есть твердое решение купить дешевое жилье, то, имея на руках деньги, не стоит мешкать, так как квартиры продаются довольно быстро, в особенности однокомнатные и двухкомнатные. «Дешевые квартиры раскупаются в первую очередь – это самый ликвидный товар. В столичных новостройках экономкласса, где самые дешевые однокомнатные квартиры составляют порядка 25% от общего объема жилья, практически все «однушки» оказываются раскупленными спустя 4-6 месяцев после начала продаж, остаются только самые неказистые варианты – с неудачной планировкой, плохими видовыми характеристиками и т. д.», - говорит Роман Семчишин из TEKTA GROUP.
Журнал metrinfo.ru в свою очередь дает следующие рекомендации: квартиру в столице реально приобрести даже с бюджетом 4,5-5 млн руб., но это будет самое дешевое жилье. Обычно оно предлагается в панельных новостройках на начальных этапах строительства дома, чаще всего, в особом удалении от станций метро, в районах Москвы, расположенных за МКАДом, или же рядом с промзоной. Дешевые квартиры отличаются небольшим метражом, не самыми удобными планировками и плохими видами из окон. Если подобные характеристики, а также риски, которые неизбежно возникают в связи с начальными этапами строительства, вас не пугают, то можно существенно сэкономить. Важно, чтобы экономия была разумной, поэтому выбирать недорогую недвижимость надо особенно тщательно: на вторичном рынке проверить «чистоту» и «историю» квартиры, а на первичном - репутацию застройщика и самого комплекса.
24.01.2012
Анна Яшма, www.km.ru