Прошедший год для рынка недвижимости Астаны ознаменовался заметным ростом цен. В среднем один квадратный метр столичного жилья...
Прошедший год для рынка недвижимости Астаны ознаменовался заметным ростом цен. В среднем один квадратный метр столичного жилья обходится в 1500 долларов и выше. Специалисты такой скачок цен объясняют несколькими факторами. Первое и самое главное — дефицит вновь вводимого жилья, второе — увеличение покупательской способности населения и третье — традиционный для города приток новых жителей. Сложившуюся ситуацию комментируют столичные специалисты по недвижимости.
Директор агентства недвижимости
«АБС Royal Estate»
Расул Биккинин
— Чем можно объяснить рост цен на недвижимость в прошлом году?
— В целом за 2011 год цены выросли практически на весь спектр недвижимости, в том числе на вторичное жилье. Обусловлено это, конечно же, банальным превышением спроса над предложением. Вернее, корректнее будет говорить, что предложение отстает от спроса. На сегодняшний день предложение в Астане крайне ограничено. Связано это с тем, что рынок строительства жилья сейчас находится в фазе стагнации. После кризиса 2008 года, когда банки второго уровня перестали кредитовать строительство, эта отрасль в Астане практически перестала существовать: новые жилые комплексы перестали возводить, достраивались лишь те, которые начали строить до кризиса, и то, в основном, муниципальное жилье. Поэтому на сегодняшний день рынок, в основном, ограничивается предложением жилья социального и эконом-класса, а новое — бизнес- и элит-класса имеет заметный дефицит. При этом население в Астане продолжает расти, и многие нуждаются в улучшении жилищных условий. На этом фоне спрос на рынке присутствует, предложение ограничено, и, соответственно, цены растут.
— Есть ли какие-то принципиальные отличия от ситуации 2010 года?
— Если сравнивать ситуации 2010 и 2011 годов, то принципиальных отличий нет. За исключением того, что банки второго уровня стали активнее предлагать свои услуги, в частности кредиты и ипотеку, и находить механизмы их реализации, в том числе через обращения в агентства недвижимости. Это, в свою очередь, только подстегивает спрос.
— Какие тенденции отмечаются на рынке в вопросе стоимости жилья?
— Что касается стоимости жилья, то на первичное жилье цены всегда были выше, потому что это новое жилье, его строят современными материалами и по новым технологиям. Но новое не всегда означает хорошее. Если говорить о стоимости квадратного метра, то квартира на левом берегу в среднем стоит где-то 1500 долларов за кв.м — это эконом- и бизнес-класс. Элит-класс стоит гораздо дороже. На правом берегу первичное жилье идет от 1200 долларов и выше. Вторичное, соответственно, чуть-чуть дешевле.
— Насколько перспективно вложение средств в недвижимость на вторичном рынке жилья в целом по Казахстану и в частности по Астане?
— Практически любое вложение средств в недвижимость перспективно. Конечно, малым спросом пользуется вторичное жилье старше 30-40 лет. Во-первых, оно уже достаточно ветхое, во-вторых, банки не выдают под такое жилье займы, в-третьих, чаще всего оно находится в неблагоприятных районах. И поэтому цены на такую недвижимость практически не растут. Если взять любую новостройку, которую подрядчик более или менее возвел качественно, то, в любом случае, со временем стоимость ее будет увеличиваться. Цены на недвижимость растут там, где на них есть спрос. А чтобы был спрос, необходимо два фактора: либо рост покупательской способности в данном регионе, либо приток населения. При одном из этих двух случаев вложение средств во вторичное жилье будет перспективно.
— Насколько развит и пользуется спросом сегодня земельный рынок?
— Земельный рынок после 2007 года практически не развивается. Исключение составляют земли под строительство частного дома, будь то в городе или за его чертой. Они пользуются большим спросом. Люди всегда в поиске земли, чтобы построить там свой дом или коттедж. Что касается земельных участков промышленного назначения или под строительство многоквартирного жилого комплекса, то сейчас спроса на них практически нет. Он есть, но очень слабый. Под коммерческие цели — магазин, кафе и так далее — земли очень мало, она в большом дефиците. Спрос есть, а предложений нет, и цена сейчас на эти участки очень высока.
— Какой совет Вы бы дали нашим читателям: купить квартиру в новостройке или пробрести жилье на вторичном рынке? Или купить земельный участок и построить дом?
— Это зависит от целей. Кто-то хочет благоустроенную квартиру, кто-то хочет частный дом. Если брать первичное жилье, то, конечно, лучше взять квартиру в новостройке. Но, опять-таки, надо сначала выбрать себе дом, потому что дом дому рознь. Качество многих зданий, возведенных в Астане, оставляет желать лучшего. То что определяет застройщик в проекте дома, на деле может оказаться совсем другим. Поэтому к поиску квартиры надо подходить довольно-таки тщательно. Вторичного жилья в Астане много, но, как и во всех городах мира, вторичное жилье остается со старой инфраструктурой: старой сантехникой, подвалами, коммуникациями. Тем более, в Астане болотистая почва. Дешевле будет взять землю и построить дом самому, но не каждый сможет согласиться на это.
Бауыржан Арикбаев,
директор ТОО «X-Realty company»
— Бауыржан Багдатович, как, по-вашему, в целом изменилась ситуация по рынку вторичного жилья Астаны за прошедший 2011 год? Есть ли какие-то принципиальные отличия от ситуации 2010 года?
— Несомненно, это повышение роста цен на недвижимость. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось. При этом рост количества предлагаемого к продаже жилья наблюдается по всем форматам квартир, кроме 2-комнатных. Стоит отметить, что многие квартиры на вторичном рынке предлагаются с дорогим ремонтом, мебелью и паркингами, включенными в стоимость квартиры. Также продолжается рост количества сделок по покупкам инвестиционной недвижимости, то есть квартиры под аренду. Инвестиции в жилищное строительство составили более 32 миллионов тенге, что на 17% больше чем в 2010 году. И это на фоне того, что общий объём вводимого жилья, по сравнению с 2010 годом, значительно снизился.
— В Ассоциации риэлторов Казахстана прогнозируют, что цены в целом по Казахстану будут расти, но не более чем на 15%. Как, на Ваш взгляд, будут вести себя цены на вторичное жилье в Астане в текущем году?
— Я думаю, речь идет о небольшом приросте, не более 10%.
— Какова покупательская способность населения в Астане и как она влияет на состояние рынка вторичного жилья?
— Говоря о покупательской способности населения, прежде всего, стоит обратить внимание на рост экономики в целом. Если улучшается социальное благополучие граждан, растут доходы населения и заработная плата, то, как следствие, увеличиваются их возможности для больших приобретений, таких как недвижимость. Поэтому, мы постоянно следим за всеми этими показателями. Согласно нашим анализам за прошедший год, реальные денежные доходы возросли на 6,7%, реальная заработная плата — на 5,5%.
— На Ваш взгляд, банкиры пойдут на компромисс? Уступок по ипотечному кредитованию от них стоит ждать?
— Да, несомненно. Основным доходом банков является кредитный портфель. Население у нас небольшое, и основная масса платежеспособных потенциальных клиентов уже в кредитах. Что остается делать банкам? Естественно, они будут вынуждены выдавать кредиты на более мягких условиях. А у людей потребность в приобретении жилья в Астане теперь будет только расти. Этому способствуют три основные причины: прежде всего — столичный статус, во вторых — приток новых жителей и третья причина — дефицит новостроек.
— Насколько перспективно инвестировать в недвижимость Астаны?
— Вкладывать деньги в недвижимость столицы выгодно и перспективно. За несколько лет население Астаны увеличилось почти в 4 раза! Вклад города в экономику страны составляет 2% от ВВП. Только за первое полугодие прошлого года в бюджет столицы поступило более 176 миллиардов тенге, что на 15 миллиардов тенге больше, чем ожидали специалисты. Количество субъектов малого предпринимательства составляет более 40 тысяч. Астана поставила перед собой большую, но осуществимую задачу — стать одной из лучших столиц мира. И она делает все, чтобы этого добиться. Ввиду всего сказанного можно смело утверждать, что спрос на недвижимость в Астане будет расти, а значит, произойдёт и рост цен.
Фото: kn.kz
Гульдарай КАСЫМОВА, Астана
Информационная служба www.kn.kz