Мы продолжаем серию материалов о возможных проблемах и подводных камнях, с которыми вы можете столкнуться, покупая жилую недвижимость как в городе...
Мы продолжаем серию материалов о возможных проблемах и подводных камнях, с которыми вы можете столкнуться, покупая жилую недвижимость как в городе, так и за городом, самостоятельно или с помощью риелтора
Выбираем квартиру в новостройке
Одна из самых сложных задач для покупателя - выбор квартиры в новостройке. Хорошо, если новостройка уже готова или почти готова - тогда вы хотя бы сможете оценить будущий дом своими глазами. Но что делать, если обстоятельства подталкивают вас к приобретению недвижимости, которая пока еще существует только на рекламных картинках? Вопрос цены стоит достаточно остро, и иногда единственный выход - купить квартиру в доме, который находится на стадии котлована. Что, разумеется, затрудняет выбор квартиры и создает дополнительные риски для покупателя. Однако это не значит, что вам стоит ориентироваться на буклеты. Как и в случае покупки готовой квартиры, на место строительства стоит поехать самостоятельно.
Даже если дом не поднялся выше фундамента, вы всегда можете оценить:
- его расположение. То есть - окрестности, соседние дома и прилегающие объекты инфраструктуры. Так вы сможете определить, в каком окружении строится дом, сколько рядом с ним магазинов, есть ли рядом аптеки или медицинские учреждения;
- вид из окон. Квартиры представлены на схеме, и, сориентировавшись на месте строительства, вы можете определить, куда будут выходить окна интересующей вас квартиры. Или же, напротив - выбрать квартиру по видовым характеристикам;
- транспортную доступность. Насколько загружены ближайшие дороги и как близко к будущему дому находятся остановки общественного транспорта. Карта застройщика не даст вам такого представления о местности.
Эти же правила справедливы и для покупки дома в строящемся коттеджном поселке. Но в этом случае поездка на стройку становится необходимой - слишком много вещей нужно рассмотреть на месте, начиная с качества подъездных дорог и заканчивая качеством строительных материалов, которые использует застройщик.
Проверяем застройщика
Лучший способ застраховать себя от рисков, покупая квартиру на ранней стадии строительства дома - проверить его застройщика. Репутация застройщика - лучшая гарантия того, что объект будет достроен в указанные сроки, а качество готового жилья будет соответствовать вашим ожиданиям. Однако "проверить репутацию" - простой совет, но как в действительности сделать это? Газеты и журналы редко критикуют застройщиков. В современных условиях самым безотказным способом узнать всю подноготную компании остается Интернет.
При ознакомлении с любой информацией о деятельности застройщика вам следует обратить внимание на:
- судебные иски, связанные с этим застройщиком, особенно те, которые подавали покупатели жилья;
- скандалы, общественные протесты и прочие случаи социальной напряженности, вызванные деятельностью застройщика;
- несовпадения в обещаниях и результатах работы застройщика (к примеру, можно сопоставить сроки завершения строительства, реальные - и обещанные застройщиком).
Стоит отметить, что о компании не стоит судить по одному инциденту - даже надежный застройщик может быть втянут в скандал или хотя бы однажды запоздать со сроками строительства, тем более что в нашей стране это не всегда зависит только от него. Однако наличие повторных случаев опоздания, невыполнения обязательств должны заставить вас забеспокоиться.
Читаем документы
Если с выборов застройщика, дома и квартиры вы уже определились, остается следующий серьезный этап заключения сделки - проверка документов продавца. Чаще всего этот вопрос стоит особенно остро при покупке жилья "с рук", то есть - на вторичном рынке. Однако не думайте, что покупка жилья на первичном рынке спасет вас от возможного мошенничества - документы, которые предоставляет застройщик и (в особенности) посредник, должны быть тщательно проверены. Проверьте документы посредника, если он берет на себя решающие стадии заключения сделки, проверьте полномочия лица, которое продает вам квартиру - оно может не иметь никакого юридического отношения к застройщику, такие случаи бывали. Проверьте номера дома и квартиры, которую вы покупаете (номер дома/участка в коттеджном поселке). Убедитесь, что вы покупаете именно тот объект недвижимости, который вы выбрали, именно у того продавца, который вам представился.
С квартирой, которая продается на вторичном рынке (с домом или дачей такие проблемы возникают несколько реже), потрудиться придется гораздо больше. Первое, что вам нужно сделать, когда переговоры перешли на решающую стадию - потребовать документы у продавца. Для начала - свидетельство о регистрации права на жилое помещение и паспорт продавца, чтобы убедиться, что продавец действительно является законным владельцем квартиры. И даже это - только начало процесса.
Чтобы установить юридическую чистоту квартиры, необходимо проверить:
- историю перехода права собственности на нее;
- историю перехода прав проживания в квартире иных, кроме собственников, лиц для исключения возможности возникновения правопритязаний третьих лиц на проживание в квартире;
- проверить на отсутствие фактов нарушения прав детей и иных находящихся под опекой или попечительством лиц в период совершения приватизации и любых иных сделок с квартирой;
- проверить квартиру на наличие запретов, арестов, обременений на совершение сделок с ней (для этого обратиться в УФРС за выпиской из ЕГРП).
- удостовериться, что собственники квартиры не лишены дееспособности и не имеют заболеваний, препятствующих им в совершении сделки;
- удостовериться, что нет оснований, предусмотренных законодательством в данной сделке, по которым ее впоследствии можно признать недействительной (например, порок воли и волеизъявления продавца).
То есть, кроме паспорта и свидетельства, вам понадобятся:
- правоустанавливающие документы к свидетельству, к которым относятся договоры: мены; купли-продажи; дарения; ренты; долевого участия в строительстве;
- свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию;
- судебные решения и определения суда;
- распорядительные акты органов власти.
На практике, произвести полную проверку квартиры своими силами непросто, а в некоторых случаях - и вовсе невозможно без участия нотариуса. Поэтому специалисты советуют не экономить на его услугах и привлечь его для удостоверения договора купли-продажи. Нотариус может проверить дееспособность продавца (продавцов), однако стоит заметить, что не все нотариусы в действительности проводят эту проверку. Поэтому не лишним будет попросить у продавца принести справку из псих- и наркодиспансера о том, что он не состоит на учете ни там, ни там.
Еще одним недокументальным способом проверки чистоты будущей сделки может стать уже упомянутый ранее разговор с соседями. Чаще всего они неплохо проинформированы о том, кто жил здесь раньше, кто продает квартиру, с какими трудностями может столкнуться покупатель. Бывали случаи, когда покупатель, заключавший договор с посреднической помощью агентства недвижимости, из случайно завязавшегося разговора с соседями узнал, что в квартире были прописаны несовершеннолетние, а сестра продавца уже несколько лет состоит на учете в психдиспансере.
20.01.2012