Активный спрос на новостройки уже несколько лет подряд плавно смещается в сторону ближайшего Подмосковья, где воздух чище, а цены ниже.
Активный спрос на новостройки уже несколько лет подряд плавно смещается в сторону ближайшего Подмосковья, где воздух чище, а цены ниже. Но квартиры в Москве тоже остаются востребованными. Столица есть столица: здесь имеется метро и меньше транспортных проблем и даже по пробкам путь из спального района Москвы до центра обычно занимает меньше времени, чем из области хотя бы в силу расстояния. И плюс ко всему играют роль престижность московской недвижимости и инвестиционные перспективы.
Разумеется, не все столичные проекты одинаково удобны и комфортны для проживания, а следовательно популярны, поэтому «Журнал о недвижимости Metrinfo.Ru» решил выяснить, какие новостройки в Москве самые-самые.
Самые популярные
В Москве строят не так много, в основном продолжают возводиться новые корпуса известных и вышедших на рынок год-два назад жилых комплексов. «В Москве реализуется около 300 корпусов новостроек, из них на комфорт-класс приходится более половины, а на долю классического эконома менее 10%», - сообщает Сергей Грудолов, ведущий аналитик Финансово-строительной корпорации «Лидер», поэтому в экономичном сегменте востребованы практически все объекты, и самые популярные у покупателей те, что меньше стоят.
В комфорт-классе, где квартиры в среднем стоят на 10-15% дороже, чем в эконом-классе, определенное значение имеют всевозможные факторы: транспортная доступность, уровень инфраструктуры, качество строительства, месторасположение и пр. «Немаловажна степень проработки самого проекта и комплексность подхода при застройке территории», - добавляет Сергей Грудолов.
Большинство экспертов уверены, что новостройки комфорт-класса сегодня более популярны, чем экономичное жилье, так как покупатели в связи с некоторой стабилизацией экономики и доступностью ипотеки стали больше задумываться о качестве жизни. Поэтому говоря о самом популярном жилье Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP, выделяет такие критерии востребованности: «Это монолитные жилые комплексы комфорт-класса, расположенные между ранее проектируемым четвертым транспортным кольцом и МКАД, в пределах 10-15 минут ходьбы от метро, реализуемые в соответствии с законом об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ».
Но конечно, и для тех, кто выбирает комфорт-класс, цены тоже имеют значение: «Для большинства покупателей квартир как эконом так и комфорт-класса основополагающие факторы - это местоположение и цена», - говорит, Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet.
По наблюдениям Романа Семчишина (TEKTA GROUP), самыми популярными являются варианты стоимостью до 150 тыс. руб. за квадратный метр. Наиболее востребованы - одно и двухкомнатные квартиры с общей площадью около 40 и 50 метров, а в экономклассе популярностью пользуются и весьма скромные площади – до 40 кв.м. «Наиболее доступные однокомнатные квартиры обычно расходятся в течение 4-6 месяцев после начала продаж, а трехкомнатные и многокомнатные реализуются сложнее и дольше – в среднем от года до двух лет», - говорит эксперт.
Общий бюджет популярной покупки тоже не велик: 7,5-8,5 млн. руб. По мнению Романа Семчишина (TEKTA GROUP), это как раз та цена, при которой большинство покупателей могут сделать первоначальный взнос в размере 20-50% от стоимости жилья, а оставшуюся сумму взять в ипотечный кредит.
Если же говорить о конкретных проектах, то среди самых популярных новостроек Москвы эксперты выделяют ЖК «Царицыно» и ЖК «Загорье», комплексы «Ведис Групп» - «Мичурино» и «Головино», объекты компании «Сити-XXI век» - ЖК «Подсолнухи» и ЖК «Альбатрос», а также ЖК «Life-Волжская» от ГК «Пионер».
«В течение всего года по этим новостройкам отмечались высокие темпы продаж, - сообщает Юлия Гераськина (Est-a-Tet), - и прежде всего, их популярность обусловлена низкой ценой предложения: средняя стоимость квадратного метра в этих проектах варьируется в диапазоне 104 000 – 144 000 руб., что ниже среднерыночных цен».
Кроме того, они отличаются неплохим расположением. Например, проекты «Сити-XXI век» находятся на западе столицы, в Строгино, где нет особых проблем с экологией, а ЖК «Царицыно» соседствует с парком музея-заповедника «Царицыно». К тому же все указанные новостройки, представляют собой комплексную застройку с собственной в той или иной мере развитой торговой и социальной инфраструктурой, а в проектах «Мичурино», «Головино», ЖК «Царицыно» и ЖК «Загорье» можно купить квартиры с отделкой, что также привлекает потенциальных покупателей.
Город в городе
Недавно агентство Penny Lane Realty признало самым перспективным спальным районом столицы Строгино, где, например, активно строит компания «Сити-XXI век», создающая целый город в городе – миниполис «Строгинский».
Строгино, конечно, расположено далеко от центра столицы, но зато радует экологическим благополучием и относительной транспортной доступностью: здесь есть собственная станция метро, а для удобства автомобилистов введена в эксплуатацию часть Звенигородского проспекта от проспекта Маршала Жукова до МКАД, с прямым выездом на Новорижское шоссе.
Спросом пользуются, как уже давно известный на рынке ЖК «Янтарный город», так и относительно новые проекты, входящие в состав миниполиса «Строгинский» - ЖК «Подсолнухи» и ЖК «Альбатрос». Конкурентное преимущество этих ЖК Виталий Разуваев, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», объясняет тем, что они входят в состав миниполиса, который подразумевает единое жизненное пространство.
Например, для жителей комплексов уже второй год бесплатно работает театральная студия «Жар-птица», в шаговой доступности есть спортивные объекты, где можно заниматься разнообразными видами спорта от футбола до синхронного плавания. Скоро в Строгино появится и ВУЗ - учебно-лабораторный комплекс Московского государственного института электроники и математики (МИЭМ).
Жители миниполиса могут участвовать в создании его инфраструктуры: «Мы стараемся помочь им запустить их собственные бизнес-проекты, - говорит Виталий Разуваев, - и первые результаты этой идеи - открытие семейного центра «Маленькая академия», центра изучения иностранного языка «LingvoCity», клиники терапевтической косметологии «Duree» и др.».
Сегодня в ЖК «Янтарный город» предлагаются квартиры в корпусах 1-4, в основном это многокомнатные варианты, но есть небольшой выбор и 1-2-комнатных объектов. В ЖК «Подсолнухи» (два монолитных дома с вентилируемыми фасадами высотой 25 этажей) ассортимент квартир пока шире: есть и однокомнатные площадью от 39 м кв. и трехкомнатные, площадью 82,8 м кв. А в ЖК «Альбатрос» (два монолитных корпуса переменной этажности в 23-24 этажа) можно купить 1-4-комнатные квартиры. «Но традиционно наибольший интерес вызывают «однушки» и сравнительно небольшие по площади «двушки» (в диапазоне 37 - 60 кв. м). При этом однокомнатная квартира в «Альбатросе» стоит в среднем 5,5 млн. р., а двухкомнатные стартуют с отметки в 8,2 млн. руб.», - рассказывает Виталий Разуваев («Сити-XXI век»). Примерно такой же порядок цены и в ЖК «Подсолнухи», который как и ЖК «Альбатрос» планируется сдать ГК в 4 квартале 2012 г., а в ЖК «Янтарный город», где жильцы отдельных корпусов уже получают ключи, цены немного выше.
Комплексные проекты рядом с парками
Не меньшим спросом пользуются масштабные жилые комплексы возле зеленых зон в других районах. ЖК «Life-Волжская» - шесть монолитных односекционных корпусов высотой от 14 до 20 этажей. «Залог успешной реализации проекта - комплексность похода, действующая инфраструктура района, шаговая доступность станции метро «Волжская» и парковой зоны (рядом Люблинский парк и каскад прудов)», - говорит о ЖК «Life-Волжская» Сергей Грудолов (ФСК «Лидер»). Ну а что касается собственной инфраструктуры проекта, то на его территории запланированы магазины, салон красоты, рестораны, детский сад, блок начальных классов средней школы и удобная подземная парковка на 825 мест, а также детские площадки и благоустроенные зеленые зоны отдыха.
В ЖК «Life-Волжская» на сегодня предлагаются 1-5-комнатные квартиры площадью от 37,9 до 105,8 м кв. Цены начинаются от 99 тыс. руб. за квадратный метр.
Другой достойный пример популярного у покупателей московского проекта – масштабный микрорайон «Царицыно», общей площадью 420 100 кв. м. На сегодня это комплекс из 15 монолитных домов с объектами собственной инфраструктуры. Выбор квартир очень большой – от однокомнатных площадью от 32 м кв. до четырехкомнатных площадью 125,12 м кв., причем можно выбрать как вариант с отделкой (на выбор предлагаются 3 типа отделки), так и без. Ну а цены на квартиры с ремонтом сегодня начинаются от 92 тыс. руб./м кв.
Недалеко от центра
Спрос есть и на жилые комплексы, отличающиеся прекрасным месторасположением. Очень востребован, например, ЖК «Мичурино» от «Ведис Групп», расположенный между станций метро «Кунцевская» и «Юго-Западная» (также относительно недалеко располагаются станции «Проспект Вернадского» и «Славянский бульвар»). Это 11 корпусов серий П44Т, Д-25Н1 и КОПЭ-М-Парус, где помимо удобных квартир жильцов ждут новая школа, детский сад, парковочный комплекс, оригинальные развивающие детские площадки и зоны для отдыха. Кроме того, недалеко от комплекса находится СК «Олимпийской деревни – 80», в шаговой доступности продуктовые магазины и рестораны, развлекательный центр Crazy Park и кинотеатр сети «Формула Кино», а в десяти минутах езды - крупные сетевые супермаркеты «Перекресток», «Седьмой Континент» и «Копейка».
Квартиры в проекте предлагаются с дизайнерской отделкой, а по желанию покупателей могут быть еще и меблированы. Но вариантов для покупки осталось не так много. Это 1-2-комнатные квартиры площадью от 44,18 до 62,53 м кв., причем цены начинаются от 142 тыс. руб./м кв., что объясняется высокой стадией строительства – в корпусах сегодня ведутся отделочные работы и сдача объекта ГК совсем скоро.
Проект отличает продуманная и благоустроенная придомовая территория и прекрасная инфраструктура для детей – от необычных детских площадок с тренажерами развивающими элементами до собственного детского сада и даже школы.
Активно идут продажи в другом проекте этого застройщика – ЖК «Головино». Это 4 панельных корпуса серии П-44Т. ЖК расположен недалеко от станций метро «Войковская» и «Водный стадион» и также предполагает наличие школы, детского сада, парковочного комплекса, детских площадок и зон отдыха. И к тому же он все-таки находится относительно недалеко от парковых зон - усадьбы Михалково с каскадом Головинских прудов и берега Химкинского водохранилища. Но выбор квартир тут тоже не велик – продажи ведутся только в 4 корпусе, где можно приобрести 1-3 и 5-комнатные квартиры площадью от 38,8 до 115,18 по цене от 126 тыс. руб. (в 2-3-комнатных квартирах квадратный метр в среднем стоит 135-137 тыс. руб.).
Подмосковье против Москвы
Московские новостройки постоянно растут в цене, да и предложение на сегодня весьма ограничено. В то же время в Подмосковье появляются все новые стройки, и многие потенциальные покупатели делают выбор в пользу области. «Качество и сроки строительства, условия покупки жилья комфорт-класса в городах-спутниках не хуже, чем в Москве, а стоимость в среднем в 1,5 раза ниже», - объясняет этот тренд Роман Семчишин (TEKTA GROUP).
Слабым звеном Подмосковья остается вопрос транспортной доступности, но кое-где ситуация улучшается. Например, в Одинцово повысился спрос после объявления о начале строительства новой скоростной трассы в объезд города, а сейчас высокому уровню спроса способствует решение о строительстве северо-западной хорды, которая свяжет территории четырех северо-западных округов с инновационным центром Сколково. По мнению Романа Семчишина, если путь из области до центра Москвы станет занимать не более часа, то столичным новостройкам будет сложно конкурировать с аналогичными по качеству подмосковными проектами.
Однако всегда будут желающие жить в Москве. Поэтому, исходя из того, что московский рынок жилья ныне испытывает дефицит предложения (особенно класса эконом), Юлия Гераськина (Est-a-Tet) полагает, что все рассмотренные нами объекты по крайней мере в ближайшем будущем сохранят свою популярность.
Резюме www.metrinfo.ru
Покупатели, которые могут себе позволить жилье в Москве, чаще выбирают масштабные проекты комфорт-класса с собственной инфраструктурой, отличающиеся выгодным месторасположением – на западе города, вблизи метро и парков. По ценам они несколько выше экономичного жилья и не в таком дефиците. Ну а желающие приобрести бюджетные варианты все-таки чаще рассматривают Подмосковье.
23.01.2012
Ольга Агуреева, www.metrinfo.ru