Колоссальные суммы, выделяемые из бюджета на военную ипотеку, стимулируют приход в этот сегмент новых игроков и развитие услуги.
Колоссальные суммы, выделяемые из бюджета на военную ипотеку, стимулируют приход в этот сегмент новых игроков и развитие услуги. Пока по данной программе можно купить жилье лишь на вторичном рынке. Но расширение услуги на первичный рынок Петербурга вполне можно ожидать уже в наступившем году.
В целом прогнозы по российскому ипотечному рынку на 2012 год в рамках второй волны кризиса осторожны. На этом фоне военная ипотека претендует стать главным «ньюсмейкером» позитивных новостей.
Колоссальные вливания
По словам председателя Комитета Совета Федерации по обороне и безопасности Виктора Озерова, в наступившем году на военную ипотеку в России будет израсходовано 41,9 млрд руб. против 28,7 млрд в 2011-м. В 2013 году предполагается выделить 59,3 млрд руб., а в 2014 году – 73,4 млрд руб. То есть всего для жилищного обеспечения военнослужащих армии и флота за три года планируется выделить более 174 млрд руб. Таким образом, данный сегмент рынка недвижимости ожидают колоссальные денежные вливания.
С другой стороны, прогнозы по российскому ипотечному рынку в целом осторожны. Под давлением проблем с госдолгом в Евросоюзе российские кредитные организации будут постепенно ужесточать требования к оценке платежеспособности заемщиков. Также велика вероятность дальнейшего, начавшегося с осени прошлого года, роста ставок кредитования. И в целом, по оценкам начальника территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют Банка Виталия Демидова, это в 2012 году приведет к торможению темпов роста ипотечного кредитования. «Что будет происходить на фоне медленного восстановления платежеспособности россиян и затруднения с фондированием у банков», – уточнил эксперт.
Проще говоря, в то время как государство вливает в военную ипотеку громадные суммы, банки будут испытывать дефицит свободных денег. Поэтому рост их интереса к бюджетам военной ипотеки гарантирован. Что, в свою очередь, предполагает ускорение развития – как услуги – именно военной ипотеки. Вопрос – в каких направлениях будет идти развитие.
Возможны варианты
Напомним: согласно программе, военнослужащий (офицер, прапорщик или контрактник) может приобрести жилье в кредит уже через три года после вступления в НИС (накопительно-ипотечную систему). Право на участие в программе не зависит от жилищных условий и семейного положения военнослужащего. «Сумма кредита, которая предоставляется военнослужащему по программе «Военная ипотека», значительно превышает размер кредита, который он может получить на основании данных о своей платежеспособности», – добавляют специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Условия кредитования в рамках военной ипотеки мало отличаются от условий ипотеки обычной. «Продавцы на такой вариант соглашаются менее охотно. Деньги идут в два этапа, что очень нервирует продавцов, – поясняет специалист «Невской ипотеки» Екатерина Чихун. – Но по процентам для клиентов условия немного лучше».
При этом существующие на рынке предложения условно можно разделить на два типа. Это предложения компаний, уполномоченных выдавать кредиты по стандартам АИЖК в определенном регионе. Перечень таковых для Петербурга и Ленобласти включает 14 компаний (в том числе и банков).
В этом варианте процентная ставка складывается из ставки рефинансирования ЦБ на 1 декабря предшествующего года, к которой прибавляется 1,5-3% – в зависимости от возраста заемщика и типа приобретаемого жилья. На 2012 год: 10,25-11,25%. Плюс – комиссия за услугу уполномоченной компании.
Кроме этого, на российском рынке действуют четыре самостоятельных, отличающихся в деталях, программы кредитования: у Газпромбанка, Связь-банка, банков «Зенит» и «Форштадт». Минимальные ставки – 9,5-10,5% годовых. Первоначальный взнос обычно составляет10%, комиссия за рассмотрение заявки и выдачу кредита не взимается. Максимальный размер кредита – 2-2,2 млн руб. Также немного различаются требования к страхованию услуги.
Между тем сумма ежегодного целевого взноса со стороны государства на счет участника НИС в 2005 году составляла 37 тыс. руб., в 2008-м - 89,9 тыс. руб., в 2011-м – 189,8 тыс. руб. В наступившем году взнос составит 205,2 тыс. руб.
То есть вступившие в программу в 2005-м году военнослужащие уже могут оперировать суммами до 2,7 млн руб. И уже не так далек тот момент, когда данных денег будет достаточно для выбора вполне приличного варианта в городах-милионниках, в том числе и Петербурге (для справки: самая недорогая двухкомнатная квартира в Петербурге в декабре выставлялась за 2,5 млн руб.). А это предполагает рост числа компаний, на военной ипотеке специализирующихся.
Кстати, такие уже имеются. Например, в Петербурге есть компании, за 2011 год организовавшие по военной ипотеке порядка 300 сделок.
Кто к нам пожаловал
Впрочем, вышеназванный перечень четырех самостоятельных банковских программ отчасти устарел. 12 декабря 2011 года объявил о начале реализации программы ипотечного кредитования военнослужащих Сбербанк, а 13 декабря – ВТБ24. И, как сообщили БН в Северо-Западном банке Сбербанка России, к середине января началась обработка первых заявок. Для справки: у Газпромбанка от декларации до реального запуска своей программы в СЗФО прошло около трех месяцев.
При этом предложение «новичков» пока мало отличается от предложения «старожилов». Так, в Сбербанке военнослужащий может приобрести жилье по ставке 9,5% годовых в рублях на срок до 20 лет, максимальная сумма кредита – 1,95 тыс. руб. при первоначальном взносе от 10%. Комиссии и требования об обязательном страховании жизни и здоровья заемщика отсутствуют. В случае исключения участника из НИС льготная процентная ставка сохраняется.
У ВТБ24 ставка по кредиту составит 9-10,3% годовых, максимальный размер кредита составит 2 млн руб. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20%, Действует обязательное требование к страхованию жизни и здоровья заемщика, страхованию титула, а также страхованию имущества.
К настоящему моменту, согласно статистике ФГКУ «Росвоенипотека», с начала работы системы из 190 тысяч участников НИК квартиры приобрели более 20 тысяч военнослужащих. А за 2011 год выдано около 13 тысяч целевых жилищных займов.
По разным данным, на долю самостоятельных игроков приходится 16-20% выданных кредитов, остальные выдавались по стандарту АИЖК. Такой перевес эксперты объясняют тем, что АИЖК запустило свою программу весной 2009 года, банки же всерьез начали реализовывать свои программы только в 2011-м. «Кроме того, первоначально банковские самостоятельные программы предполагали более долгие сроки погашения кредитов, соответственно, итоговая сумма выплачиваемых процентов получалась намного выше. В результате банки были вынуждены этот параметр корректировать», – уточняет председатель правления «Универсальной ипотечной компании» Павел Штепан.
Таким образом, можно ожидать, что одним из трендов наступившего года в военной ипотеке станет увеличение числа игроков по всей цепочке предложения, в том числе и игроков с самостоятельными программами. А следующим трендом вполне может стать рост доли самостоятельных игроков. Естественно, при условии что они будут совершенствовать свое предложение.
Это сладкое слово «долевка»
В то же время одним из главных сдерживающих факторов развития военной ипотеки является то, что выбор ограничивается вторичным рынком недвижимости. Точнее говоря, в Приказе министра обороны РФ от 18 апреля 2011 года № 465 утверждена форма документов, позволяющих военнослужащим приобретать жилые помещения по договорам участия в долевом строительстве. Но практически пока что реализовать такое право крайне затруднительно. Юридически приобретение военнослужащими квартир на первичном рынке допускается, на практике – нет.
Никто из игроков сегмента не говорит, что в принципе не собирается работать с новостройками. Сегмент все считают крайне перспективным, Более того, счет идет на месяцы, но продвижение в эту сферу постоянно откладывается. И до сих пор в СЗФО вообще такие сделки еще не проводились.
Не спешат с «расширением» услуги и банки с самостоятельными программами военной ипотеки. Так, в клиентской службе Газпромбанка корреспонденту БН не смогли ответить, когда в услугу будет включено долевое строительство. В Связь-банке консультанты сообщили, что «вопрос рассматривается», но тоже не смогли назвать конкретные сроки. В Банке «Зенит» сказали, что по этому варианту работают только с одной строительной компанией.
Действительно, компания «Пересвет-Инвест» первой приступила к реализации новостроек по программе «Военная ипотека»». Но это новостройки не в Петербурге или Ленобласти, а в Московской области, Саратове, Нижнем Новгороде, Краснодаре… Весьма вероятно, что в 2012 году «Военная ипотека» на первичном рынке распространится и в других регионах.
17.01.2012
Игорь Чубаха, www.bn.ru