На вторичном рынке жилья Петербурга популярными остаются недорогие квартиры эконом-класса. О том, что будет в новом году с ценами на жилье...
На вторичном рынке жилья Петербурга популярными остаются недорогие квартиры эконом-класса. О том, что будет в новом году с ценами на жилье и какие квартиры окажутся наиболее востребованными у покупателей, рассказал президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
– Ситуация на рынке недвижимости в новом году во многом будет определяться итогами 2011-го года. Сейчас можно с уверенностью сказать, что по сравнению с 2009-2010 годами ушедший год выдался для петербургского рынка недвижимости более динамичным. Сделок в агентствах недвижимости происходило больше (в среднем на 30%), оправдались и прогнозы по ценам – они в 2011 году не упали, а, наоборот, немного (в пределах 5%) подросли.
Правда, в первой половине прошлого года вторичный рынок был достаточно вялым, об этом говорит и статистика органов госрегистрации (Росреестра). Но с начала осени спрос на жилье повысился, это обернулось увеличением количества сделок купли-продажи (только в августе и сентябре было зарегистрировано примерно 10 тыс. таких операций). Однако ежегодное число сделок в Северной столице не меняется вот уже лет пятнадцать и находится в пределах 70 тысяч.
– Какие объекты жилой недвижимости были самыми популярными на вторичном рынке в прошлом году?
– Наибольший спрос, примерно 65%, пришелся на объекты стоимостью до 4,5 млн рублей. Если говорить конкретно, то это комнаты по цене до 1,2 млн руб. в трех- и четырехкомнатных коммунальных квартирах, однокомнатные квартиры стоимостью до 3 млн руб., двухкомнатные стоимостью до 3,8 млн руб. и трехкомнатные по цене до 4,5 млн руб. За эти деньги можно приобрести жилье практически в любом типовом серийном доме, например в хрущевках, «кораблях», домах 504-й серии и т.д.
– Как развивалась ситуация с ценами на жилую недвижимость в 2011 году? На какие объекты цены выросли значительнее, на какие остались на прежнем уровне?
– Цены предложения начали расти с конца лета 2011 года. Вероятно, это произошло потому, что в первой половине прошлого года были выкуплены все имеющиеся на рынке объекты недвижимости, предлагаемые по минимальной цене. Поэтому прошлым летом цены предложения на однокомнатные квартиры подросли на 8%, на двухкомнатные – на 6%, на трехкомнатные – на 3%. Прошу заметить, что так вели себя цены предложения. Цена, по которой сделка была «закрыта», как правило, отличается от заявленной изначально в меньшую сторону.
– Какой процент сделок происходит с понижением первоначальной цены?
– Если говорить о разнице между ценой объекта, заявленной на начальном этапе продажи, и ценой к моменту выхода на сделку, то изменение в первом полугодии 2011 года составило примерно 5%. Во втором полугодии средний дисконт был значительно меньше – 2,7%.
В целом, с понижением первоначально заявленной цены в 2011 году совершилось примерно 56% сделок. Еще 33% прошли по заявленной цене, то есть без изменений, и 11% сделок произошло с повышением (среднее повышение цены в прошлом году составило 4%).
Как правило, цену удается снизить из-за плохого технического состояния самой квартиры, а также мест общего пользования в доме – лестниц, лифта. Также фактором, способным повлиять на цену, является отсутствие в квартире ванной, балкона, наличие в ней смежных комнат. Для квартир на вторых этажах недостатком является расположение под ними (в подвалах или на первых этажах) помещений коммерческого использования (точек общепита). Покупатель может потребовать снизить цену и если окна квартиры выходят на шумную магистраль. Кроме того, значение имеет транспортная доступность (если дом расположен далеко от станций метро и линий общественного транспорта, это снизит цену жилья). Минусом является и близкое расположение к дому различных производств. Для комнат в коммунальных квартирах дополнительным фактором, влияющим на их цену, является техническое состояние мест общего пользования, а также количество и «качество» соседей.
– Выросло ли в прошлом году число ипотечных сделок на вторичном рынке? Какие объекты в основном приобретали в ипотеку?
– По сравнению с 2010 годом количество сделок купли-продажи, в которых участвовали ипотечные средства, заметно выросло. Рост в 2011 году составил примерно 30%. В основном с помощью ипотечного кредита приобретали квартиры стоимостью до 4 млн руб.
– Какие сделки доминировали на рынке вторичной недвижимости в прошлом году?
– В основном на вторичном рынке сейчас присутствуют сделки, в ходе которых граждане улучшают свои жилищные условия. Такие операции, как и ранее, составляют примерно 65% от общего количества сделок на «вторичке».
– В этом году выросли арендные ставки на жилую недвижимость. Продолжится ли рост ставок аренды в будущем году?
– Рынок найма быстрее вышел из стагнации по сравнению с рынком купли-продажи, так как количество людей, нуждающихся во временном жилье и способных его оплачивать, достаточно велико. Это студенты, приезжие из других регионов России и стран СНГ, петербургские молодые семьи, желающие пожить отдельно от родителей. Причем мы наблюдаем, что количество потенциальных нанимателей увеличивается год от года. Сегодня ставки найма жилья практически достигли своего докризисного уровня и скорее всего в следующем году они могут вырасти еще на 5-10%.
– Ваши прогнозы на 2012 год: что произойдет с ценами на жилую недвижимость? Какие объекты будут популярны у покупателей, сместится ли спрос из эконом-сегмента в сторону более качественного жилья?
– Первая половина 2012 года, как мне представляется, окажется достаточно спокойной, то есть сложившаяся тенденция роста цен в 0,5% в месяц сохранится. С осени 2012 года я ожидаю более высокий рост цен – в пределах 1-1,5% в месяц. Популярными останутся все те же объекты – стоимостью до 4,5 миллиона рублей. Возможно, в новом году у покупателей проснется интерес к объектам бизнес-класса, а затем и к элитному жилью.
– Какие новшества ждут в 2012 году рынок недвижимости?
– Рынок недвижимости консервативен. Не думаю, что в 2012 году может появиться что-то неординарное как в технологиях работы агентов по недвижимости, так и строительных компаний. Однако я жду в новом году увеличения интереса к деятельности общественных организаций в области агентской деятельности по недвижимости и, как следствие, прироста зарегистрированных саморегулируемых организаций (СРО) агентств недвижимости. Если в 2011 году таких СРО было зарегистрировано только 5, то в 2012 году, думаю, их количество по стране увеличится до двадцати.
16.01.2012
Ольга Мурашко, www.bn.ru