Эксперты загородного рынка уверены: в 2012 году нас ожидает рост цен на качественные участки и коттеджи. Спрос на такие объекты увеличится...
Эксперты загородного рынка уверены: в 2012 году нас ожидает рост цен на качественные участки и коттеджи. Спрос на такие объекты увеличится, по разным оценкам, на 15-30%. Что касается второсортных предложений (участки без инфраструктуры), то они как не продавались в 2011-м, так и не будут продаваться в новом году.
Как считают девелоперы, в 2012 году объем предложения на загородном рынке будет расти, но, скорее всего, не столь активными темпами, как в 2011-м. «Новых поселков появится в 2-3 раза меньше, чем в 2011 году. При этом мы ждем появления нескольких масштабных проектов в сегменте «эконом-класс». С другой стороны, продолжится очищение рынка – будут закрываться поселки, продажи в которых измеряются несколькими домами или участками в год», – считает Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО «УК СТАРТ Девелопмент».
Все – на юг!
Загородный рынок в 2012 году будет достаточно интересным в плане предложения. «Учитывая большое количество существующих проектов с уникальными концепциями, каждый новый проект должен иметь какую-то свою изюминку, особое позиционирование», – уверена Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании «Созвездие».
Основной прирост новых проектов произойдет, по-видимому, в южных районах Ленобласти – Гатчинском, Ломоносовском. По мнению Марии Матвеевой, это результат как улучшения транспортной ситуации (открытие южной части КАД), так и дефицита привлекательных свободных земель в северной части области.
«Девелоперы поспешили на юг не от хорошей жизни, – добавляет Олег Карзов, генеральный директор компании Village Estate. – Банки сегодня не дают загородным застройщикам денег на реализацию проектов, при этом покупатели приобретают только самые дешевые объекты. В этих условиях многие компании могут «потянуть» только проекты на относительно недорогой земле Гатчинского, Ломоносовского районов. Но их массовый приход сюда негативно сказывается на рынке юга Ленобласти, спрос размывается, продавать участки и дома становится все труднее».
Популярное подорожает
Впрочем, не все согласны с этой точкой зрения. «В наших поселках «Остров» и «Новое Сойкино» (Ломоносовский район. – Ред.) уровень продаж мы собираемся, как минимум, сохранить на уровне 2011 года. Но возможен и прирост на 15-25%», – рассказал Павел Степанюк, генеральный директор девелоперской компании «Вереск». В компании даже планируют повышение цен, но не на все объекты: «С 15 января официально повышаем стоимость домовладений из газобетона в поселке «Новое Сойкино», поскольку спрос на них очень высок. На других своих объектах попробуем приподнять цены весной, в период традиционной активности на загородном рынке. Это пока не коснется деревянных домов, для стимулирования спроса на такие объекты мы, напротив, решили пойти на дисконт – в пределах 5-10%», – отметил Павел Степанюк.
В январе, по словам Елены Шишулиной, поднимутся цены в малоэтажном комплексе «Золотые ключи» (Гатчинский район). В целом же по рынку, как она считает, заметное повышение цен произойдет во второй половине 2012 года, до этого игроки рынка будут вести себя более осторожно.
По мнению Дениса Вястрика, инвестора жилого района «Ванино», цены на наиболее востребованные объекты поднимутся, как обычно, весной. «Цена на земельные наделы с подрядом вырастет на 10-30%, на участки без подряда возможен прирост и до 50%, поскольку они уходят как горячие пирожки», – уверен эксперт.
«В начале года возможен некоторый спад активности, так как на зимние месяцы загородный рынок, как известно, засыпает. Затишье продлится до марта-апреля, а затем мы ожидаем оживления спроса. В целом объемы выручки и темпы реализации объектов в 2012 году будут увеличиваться, при условии, что не произойдет никаких экономических катаклизмов», – добавила Марина Селиванова, руководитель департамента продаж ОАО «БТК девелопмент».
Как считает Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь», несмотря на значительное увеличение спроса в 2012 году (по его мнению, до 30%), существенного роста цен не предвидится. Так как нового предложения тоже будет много. «Рост цен возможен в поселках, расположенных в местах с хорошей транспортной доступностью, а также тех, что находятся в высокой степени готовности», – заключил эксперт.
Загородный локомотив
Как отмечает Мария Матвеева («Созвездие»), инженерно подготовленные участки с подрядом и без – самый популярный на сегодня формат загородной недвижимости (на долю таких объектов приходится около 70% от общего числа сделок). «Это хороший компромисс между нежеланием компании-застройщика делать большие первоначальные вложения и стремлением покупателей построить дом, соответствующий их индивидуальным запросам», – считает она.
С другой стороны, по словам Марии Матвеевой, отмечается и рост интереса к типовым объектам в поселках с ясной концепцией и внутренней логистикой, где можно посмотреть уже введенные в эксплуатацию дома, оценить их плюсы и минусы.
Надежды элиты
Наибольшие проблемы с продажами в 2011 году испытывал сегмент элитного загородного жилья. Естественно, всех интересует, что будет с этим рынком в 2012 году. Как отмечает президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский, в городе предложение элитного жилья сокращается (в 2011 году в продажу вышли всего шесть новых проектов небольшой площади, а ушло, в связи с окончанием продаж, – 11). И, хотя эксперт не считает, что это может подстегнуть продажи в элитном загородном сегменте, другие участники рынка не отрицают такого развития событий.
«Состоятельные покупатели начинают переориентироваться на постоянное проживание в собственном загородном доме. Это даст импульс к развитию элитным проектам, расположенным вблизи Петербурга, не далее 20-30 км от КАД», – полагает Дмитрий Золин, управляющий партнер компании LCMC.
С ним согласна Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home Estate: «Стоимость загородного дома в элитном сегменте и равноценной по качеству квартиры практически сравнялась, поэтому все больше покупателей рассматривают вариант жилья в ближнем пригороде. Все больше состоятельных жителей Петербурга будут переориентироваться на более комфортную жизнь за городом».
Девелоперы лавируют
Конечно, надо понимать, что все прогнозы на загородном рынке носят несколько условный характер. По словам Дмитрия Золина, собрать адекватную статистику очень сложно, так как объекты очень разные, они раскиданы на значительной по площади территории, к тому же рынок закрыт и непрозрачен. Сезонный фактор на загородном рынке тоже «срабатывает» не всегда. «Этой осенью коттеджи продавались на удивление слабо и пока не понятно, с чем это связано. А в декабре, напротив, у нас начался подъем продаж», – сказал председатель Совета директоров ИСК «Константа» Константин Крюков.
На таком непредсказуемом рынке даже профессиональным девелоперам трудно заранее просчитать, как будет меняться спрос в ближайшие год-два. Но опытные игроки находят выход из этой ситуации. Например, компания «Константа» в своем новом проекте «Традиция» (Всеволожский район) не спешит размежевывать всю территорию. «Сейчас в проекте запланированы коттеджи и таунхаусы, но мы будем корректировать концепцию коттеджного поселка в соответствии со спросом – возможно, возрастет потребность в малоэтажных многоквартирных домах, тогда мы будем строить и их», – делится планами Константин Крюков.
По тому же пути пошла девелоперская компания «Вереск». «В поселке «Остров» мы сознательно придерживаем раздел последних очередей застройки, чтобы оперативно реагировать на пожелания будущих клиентов. Сейчас, например, заметна следующая тенденция: люди покупают большие участки порядка 1 га для строительства на них своих поместий», – говорит совладелец девелоперской компании «Вереск» Олег Юрко.
Хотя девелоперы прогнозируют увеличение спроса на загородную недвижимость в 2012 году, бум продаж может произойти лишь в том случае, если на рынок придет массовая ипотека. К слову, в 2012 году ряд крупных участников загородного рынка планируют выступить с инициативой внесения поправок в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» – чтобы его действие распространялось и на коттеджные поселки. Тогда банки станут охотнее кредитовать клиентов загородного рынка.
10.01.2012
Алексей Резенков, www.bn.ru