Петербургский рынок жилой аренды в 2011 году активизировался, наконец выйдя из застоя, в котором он пребывал последние три года. Спрос на съемное жилье...
Петербургский рынок жилой аренды в 2011 году активизировался, наконец выйдя из застоя, в котором он пребывал последние три года. Спрос на съемное жилье, по оценкам экспертов, вырос по сравнению с прошлым годом в два раза, арендные ставки также достигли своих докризисных позиций.
Эксперты отмечают в текущем году на рынке жилой аренды позитивные изменения: по сравнению с провальным 2009 и спокойным 2010 годами, уровень спроса в Северной столице изменился как количественно, так и качественно – требования нанимателей к сдаваемому в аренду жилью стали выше, а предпочтения сместились в сторону новых домов. Но до 90% рынка жилой аренды до сих пор составляют объекты эконом- и комфорт-класса.
Зимнее затишье
Начался 2011 год с традиционного спада в этом сегменте рынка недвижимости – спрос на съемное жилье в январе-феврале обычно низкий, поэтому и арендные ставки немного снижаются. По данным Городской справочной службы по недвижимости «Квартирный Вопрос», по сравнению с декабрем 2010 года в январе 2011-го ставки снизились на 1,5-6%, в зависимости от класса объекта (та же ситуация наблюдалась в Петербурге и два последних года). Февраль и март были более активными, поэтому и стоимость аренды была относительно стабильной. В результате в конце I квартала однокомнатную квартиру можно было снять в среднем за 18,3 тыс. руб. в месяц, двухкомнатную – за 24,6 тыс. руб. в месяц, трехкомнатную – за 33,5 тыс. руб. в месяц.
Ценовая география петербургского рынка аренды в I квартале 2011 года не претерпела каких-либо изменений. Самое дорогое съемное жилье располагалось в историческом центре города: Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском районах. Ставка аренды на такие объекты как правило выше, чем у аналогичных вариантов на окраине города, на 20-40% лишь из-за местоположения.
Что касается объема предложения в этом сегменте рынка недвижимости, то, согласно данным ГСН «Квартирный Вопрос», количество выставленных объектов в I квартале стабильно росло. Так, в начале года количество квартир и комнат в листингах превысило 17 тысяч, в феврале оно выросло уже до 18 тысяч, а в марте расширилось до 21 тысячи вариантов. Однако в данном случае следует иметь в виду, что один и тот же объект может быть продублирован в листингах несколько раз, выставленный от разных агентств недвижимости.
К слову, в 2010 году предложение аренды в Петербурге было еще обширнее (в среднем на тысячу объектов в месяц больше). Эксперты связывают эту тенденцию с последствиями кризиса – люди пытались дополнительно заработать, сдавая одну из комнат, либо всю квартиру целиком в аренду, и временно переезжая к родственникам.
Весенняя оттепель
Весна принесла на рынок жилой аренды оживление (спрос вырос на 30% по сравнению с прошлым годом). Особый всплеск активности нанимателей пришелся на начало июня. Но в целом второй квартал оказался для рынка аренды очень неровным: активность покупателей менялась от месяца к месяцу.
Что касается ценовой ситуации, то, по данным ГСН «Квартирный Вопрос», во втором квартале 2011 года стоимость съемного жилья продолжала медленно снижаться. Так, средняя цена предложения однокомнатных квартир в апреле, по сравнению с мартом, снизилась на 3,3%, двухкомнатных квартир – на 3,6%, трехкомнатных - на 6,9%. Такая ситуация на рынке сохранялась вплоть до начала июня, когда ставки аренды снова начали расти, в среднем на 1-2% в месяц. Таким образом, на конец июня средневзвешенная цена предложения в сегменте аренды однокомнатных квартир эконом-класса составила 17,6 тыс. руб. в месяц. По двухкомнатным ставки в конце второго квартала находились на уровне 23,5 тыс. руб. в месяц, по трехкомнатным – 30,3 тыс. руб.
А вот структура спроса на съемные квартиры в Петербурге достаточно традиционна и слабо меняется в зависимости от сезона. Наибольшей популярностью у потенциальных квартиросъемщиков всегда пользуются однокомнатные квартиры. На них приходится больше половины (во втором квартале – 51%) запросов, поступающих в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос». На втором месте по популярности, также традиционно, располагаются «двушки» – 31% запросов.
Наибольшим спросом в конце второго квартала пользовались квартиры и комнаты Московского (10% запросов), Приморского (9,7%), а также Калининского районов (9,4% запросов).
Объем предложения во II квартале достиг своего максимума за счет «сезонных» квартир (сдаваемых на время дачного сезона). В апреле в аренду в Петербурге предлагалось 23 тысячи объектов, в мае – 24,6 тысячи, в июне – 24,7 тысячи вариантов.
Летний ажиотаж
В III квартале петербургский рынок аренды удивил старожилов – эксперты говорили о небывалом после кризиса спросе на съемное жилье. Особенно активен был рынок в августе и сентябре. Повышение активности в этом сегменте традиционно связывают с наплывом в конце лета студентов в петербургские вузы, приездом в город новых трудовых мигрантов и активизацией бизнеса.
«По сравнению с началом этого года уровень спроса вырос в 2-3 раза, – рассказывает старший менеджер департамента аренды жилищного фонда агентства «Петербургская Недвижимость» Вероника Сурнина. – Вполне закономерно в конце июля – начале августа мы наблюдали резкий «скачок», в основном за счет приезжих студентов. Большинство из них решили свои жилищные проблемы в августе, поэтому к сентябрю спрос немного «схлынул». Тем не менее в это время на недорогие варианты стоимостью до 20 тыс. руб. держалась очередь из 10 человек».
В целом, по мнению экспертов, основной тенденцией III квартала на рынке жилой аренды Петербурга стал рост цен на одно- и двухкомнатные квартиры во всех районах города. «По сравнению с прошлым годом ставки выросли в среднем на 2-3 тыс. руб., – отмечает руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Итака» Александр Пастухов. – Не секрет, что однокомнатные квартиры эконом-класса неизменно популярны у нанимателей. Так было и в этом году. Наибольшим спросом пользовались объекты в диапазоне от 18 до 22 тыс. руб. в новых домах в северных районах Петербурга».
В среднем расценки на съемное жилье в III квартале держались в следующих пределах: однокомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса сдавали по цене от 16 до 23 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные квартиры – от 20 до 27 тыс. руб. в месяц, трехкомнатные – от 25 тыс. руб. до 37 тыс. руб. в месяц. Стоимость аренды объектов бизнес-класса и элитной недвижимости в последние два года значительно не менялась. Нижний порог ставок в этих сегментах – 30 тыс. руб. за однокомнатную квартиру.
Объем предложения в III квартале начал постепенно уменьшаться. В июле, по данным «Квартирного Вопроса», в листингах находилось уже 22,5 тысячи вариантов, в августе – 21,4 тысячи, в сентябре – 20 тысячи. Эксперты связывают это с тем, что в середине лета с рынка начали уходить «сезонные» квартиры.
Осенняя стабильность
В целом, рассматривая текущую ситуацию на рынке аренды Санкт-Петербурга, эксперты отмечают сохранение главной его особенности – сезонности. «Этот сегмент остался стабильным, предсказуемым, сбалансированным, – считает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Мы наблюдаем ту же сезонность, с чередующимися спадами и периодами роста арендных ставок. Правда, на сегодняшний момент скорость, с которой растут арендные ставки, еще не достигла своих докризисных значений. Так, в период с 2006 по 2008 год арендная ставка среднестатистической однокомнатной квартиры в год вырастала в среднем на 3 тыс. руб. В последние два года (2010-2011) она увеличивалась всего на 1 тыс. руб. в год. Спровоцировать дальнейший рост арендных ставок может рост средней заработной платы в Петербурге, так как рынок аренды и рынок труда очень тесно связаны».
По итогам IV квартала среднерыночная арендная ставка однокомнатной квартиры составила 20 тыс. руб. в месяц (с начала года она увеличилась на 10,6%). Двухкомнатной квартиры – 27 тыс. руб. (прибавила с начала года 13%). Арендная ставка на трехкомнатные квартиры в декабре составила 35,7 тыс. руб. (рост – 10% с начала года).
Самыми дорогими районами Петербурга для нанимателей остаются Центральный (средняя ставка аренды 29 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру), Петроградский (26 тыс. руб. в месяц) и Адмиралтейский (24 тыс. руб. в месяц).
А вот самые доступные предложения аренды находятся в Петродворцовом районе Петербурга. «Однушку» здесь можно снять за 14 тыс. руб. в месяц. Почти такие же цены держатся в Кронштадском районе города. Немного дороже – за 15 тыс. руб. в месяц – можно снять однокомнатную квартиру и в Колпинском районе Петербурга.
Объем предложения в конце осени продолжил снижаться. В октябре в аренду предлагалось 20 тысяч вариантов, в ноябре – 18,7 тысячи и в декабре – 18,1 тысячи. Несмотря на это, эксперты уверены, что в будущем объем предложения на петербургском рынке аренды будет только увеличиваться вслед за вводом в строй новых домов. Во многих из них, особенно в проектах эконом-класса, 30% и более квартир сдаются в аренду в течение нескольких лет после сдачи дома в эксплуатацию – таким образом их владельцы расплачиваются с ипотечными кредитами.
В целом, в ближайшие месяцы рынок аренды будет развиваться по классическому сценарию: в январе арендные ставки начнут опускаться, чтобы к февралю достигнуть своего минимума (снижение может составить 10-15%, отыгранные осенью). Следующее оживление рынка аренды начнется лишь в апреле будущего года.
Динамика средней цены предложения на рынке аренды жилья (руб./мес.)
|
Ноябрь 2010 |
18694,0 |
25152,9 |
33847,7 |
0,72% |
0,33% |
-0,55% |
|
Декабрь 2010 |
18730,6 |
25532,8 |
33807,7 |
0,20% |
1,51% |
-0,12% |
|
Январь 2011 |
18375,3 |
24080,1 |
32392,3 |
-1,90% |
-5,69% |
-4,19% |
|
Февраль 2011 |
18379,7 |
24338,2 |
31582,0 |
0,02% |
1,07% |
-2,50% |
|
Март 2011 |
18336,3 |
24636,8 |
33471,0 |
-0,24% |
1,23% |
5,98% |
|
Апрель 2011 |
17741,1 |
23751,6 |
31171,7 |
-3,25% |
-3,59% |
-6,87% |
|
Май 2011 |
17455,2 |
22969,3 |
30056,6 |
-1,61% |
-3,29% |
-3,58% |
|
Июнь 2011 |
17597,4 |
23537,9 |
30255,6 |
0,81% |
2,48% |
0,66% |
|
Июль 2011 |
17807,6 |
23609,2 |
30277,3 |
1,19% |
0,30% |
0,07% |
|
Август 2011 |
18972,8 |
25266,9 |
31975,8 |
6,54% |
7,02% |
5,61% |
|
Сентябрь 2011 |
19979,8 |
26588,0 |
34084,5 |
5,31% |
5,23% |
6,59% |
|
Октябрь 2011 |
20275,9 |
27517,2 |
35548,3 |
1,48% |
3,49% |
4,29% |
|
Ноябрь 2011 |
20327,2 |
27208,8 |
35747,5 |
0,25% |
-1,12% |
0,56% |
Динамика средней цены предложения на рынке аренды жилья (руб./мес.)
Структура предложения и спроса на рынке аренды жилья, по типам квартир (%)
|
ккв |
Предложение |
Спрос |
|
1ккв |
49,90% |
54,71% |
|
2ккв |
34,80% |
28,32% |
|
3ккв |
13,29% |
8,16% |
|
4ккв |
1,85% |
7,26% |
|
>4ккв |
0,16% |
1,55% |
Структура предложения и спроса на рынке аренды жилья, по районам (%).
Предложение
|
Район |
% от общего объема |
|
Адмиралтейский |
2,74% |
|
Василеостровский |
4,19% |
|
Выборгский |
10,53% |
|
Калининский |
9,33% |
|
Кировский |
7,00% |
|
Красногвардейский |
5,17% |
|
Красносельский |
6,65% |
|
Московский |
9,25% |
|
Невский |
7,68% |
|
Петроградский |
1,99% |
|
Приморский |
13,28% |
|
Фрунзенский |
7,46% |
|
Центральный |
7,22% |
|
Всеволожский |
2,07% |
|
Колпинский |
1,07% |
|
Кронштадтский |
0,01% |
|
Курортный |
0,50% |
|
Петродворцовый |
0,82% |
|
Пушкинский |
2,14% |
|
Область |
0,91% |
Спрос
|
Район |
% от общего объема |
|
Адмиралтейский |
4,00% |
|
Василеостровский |
4,98% |
|
Выборгский |
9,85% |
|
Калининский |
9,62% |
|
Кировский |
7,07% |
|
Красногвардейский |
6,13% |
|
Красносельский |
3,93% |
|
Московский |
10,04% |
|
Невский |
8,96% |
|
Петроградский |
3,59% |
|
Приморский |
9,43% |
|
Фрунзенский |
9,98% |
|
Центральный |
6,65% |
|
Всеволожский |
1,09% |
|
Колпинский |
1,13% |
|
Кронштадтский |
0,36% |
|
Курортный |
0,34% |
|
Петродворцовый |
0,60% |
|
Пушкинский |
1,33% |
|
Область |
0,92% |
Информация подготовлена Центром исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» по базе данных ТСС «Квартирный Вопрос»
27.12.2011
Ольга Мурашко, www.bn.ru