Согласно статье 157 ГК РК недействительная сделка — это сделка, совершенная с нарушениями требований к форме, участникам, содержанию. На практике такое случается и с договорами купли-продажи. Например, в квартире сделан косметический ремонт, но на проверку все оказывается в аварийном состоянии. Или же мошенническая схема — квартира продана не ее хозяином. И еще масса самых разных ситуаций, когда приходится через суд признавать сделку недействительной. Портал kn.kz предлагает разобраться, в каком случае признается недействительность.
Как проверить квартиру перед покупкой: документы на жилье, собственники >>>
Неоспоримые критерии недействительности сделки
По статье 158 ГК РК очевидно, что сделка недействительна, если не соответствует закону:
- Совершена заведомо с преступной целью, нарушением правопорядка и нравственности (фальшивые, подложные документы и т.д.).
- Противоречит нормам действующего законодательства (без злого умысла).
- Совершена, чтобы уклониться от обязательств, ответственности перед третьим лицом, государством, и второй участник сделки об этом знал. В этой ситуации государство может выступить как заявитель.
В этих трех случаях не придется даже подавать иск — вне зависимости от желания участников сделки, суд признает ее недействительной.
Налог с продажи квартиры в РК в 2017 году >>>
Какие еще могут быть основания?
По статье 159 ГК РК есть еще 8 случаев-оснований считать договор купли-продажи квартиры, дома недействительным.
|
Фактор |
Описание |
Пример ситуации |
|
Нет разрешения |
На сделку не получили разрешение или срок разрешения уже вышел |
Квартира продана по доверенности, у которой истек срок действия |
|
Участник сделки — несовершеннолетний |
Если нет разрешения от органов опеки и попечительства |
Опекун продал квартиру ребенка в обход органов опеки |
|
Участник сделки — недееспособный |
По иску опекуна, если человек признан недееспособным уже после совершения сделки |
Дочь доказала посредством мед.обследования, что пожилая мать на момент продажи квартиры уже находилась в состоянии старческого слабоумия и не могла осознавать свои действия. Договор купли-продажи признают недействительным |
|
Участник сделки — ограничен в дееспособности |
По иску попечителя |
Квартиру продал человек, признанный судом ограниченно дееспособным |
|
Участник сделки находился в состоянии, когда не понимал значение своих действий |
Участник сделки в состоянии аффекта, алкогольного, наркотического опьянения и т.д. |
Мужчина не понимал значения своих действий, поскольку был пьян при совершении сделки. После его смерти дети подали в суд на признание сделки недействительной |
|
Участника сделки ввели в заблуждение |
Иск подает участник, находившийся в состоянии заблуждения. |
Довольно редкое условие для сделки купли-продажи, поскольку условия сделки известны всем. Может действовать в отношении пожилых людей, дееспособных несовершеннолетних или же при особых условиях продажи (например, рассрочка) |
|
Обман, насилие, запугивание и сделка из-за тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях |
В данном случае иск подает потерпевший, это часто криминальная ситуация |
Например, человеку срочно нужны были деньги на лечение, и он продал жилье в 10 раз дешевле, чем его реальная стоимости. Или человека заставили под угрозой подписать договор. |
|
Злонамеренное соглашение, недобросовестный представитель |
Представитель одной стороны сговорился с другой стороной злоумышенно. Недобросовестный представитель возмещает убытки |
На основании доверенности была продана квартира на выгодных покупателю условиях по сговору доверенного и покупателя. Владелец квартиры не знал, на каких условиях продано жилье. И подал иск в суд. |
Также суд может признать договор купли-продажи мнимой или притворной сделкой. Мнимая сделка совершается для видимости, юридические последствия она не вызывает. Притворная сделка прикрывает другую сделку.
Договор дарения в РК: дарственная на квартиру >>>
Важный момент: иск или прямое указание?
Заметьте, что сделка может быть признана недействительной или по иску одной из сторон, или просто по факту указания на это в законе. Например:
- Случай 1 — договор купли-продажи составлен неверно, есть ошибки в фактах (претензии к форме и содержанию) и просрочена доверенность на продажу.
- Случай 2 — продавший квартиру человек оказался недееспособным. Это выяснилось спустя какое-то время после совершения сделки. Здесь признание сделки недействительной возможно по решению суда только с подачи иска заинтересованной стороной (например, родственниками недееспособного продавца). Нужно доказывать, проводить экспертизу.
Таким образом, нужно различать случаи недействительности договора купли-продажи в силу прямого указания в законе (ничтожные сделки) и в силу иска заинтересованного (пострадавшего) лица (оспоримые сделки).
О том, какие нюансы необходимо учесть при оформлении сделки купли-продажи квартиры, читайте в статье.
Каковы последствия?
Что происходит с квартирой при признании сделки недействительной? По закону каждый участник сделки должен возвратить все полученное в натуре или возместить стоимость. Если у сделки есть криминальный оттенок, то у злоумышленника конфискуют предмет сделки по решению или приговору суда.
После признания договора купли-продажи недействительным суд может постановить:
- Продавцу вернуть покупателю деньги, покупатель возвращает квартиру. Вернуть все, как было.
- Если есть доказанные элементы мошенничества с одной стороны, то деньги или недвижимость конфискуется — смотря кто смошенничал, продавец или покупатель? Пострадавшей стороне возвращается ее имущество.
- Если купля-продажа совершена по умышленному незаконному сговору между продавцом и покупателем, то и деньги, и недвижимость конфискуются государством.
Иск на признание сделок, совершенных под угрозой, обманом, насилием, недействительной нужно подать в течение 1 года с момента осуществления.
Информационная служба kn.kz