Первичный рынок жилья по итогам 2011 года продемонстрировал спокойный, но уверенный рост как по спросу, так и по цене «квадрата».
Первичный рынок жилья по итогам 2011 года продемонстрировал спокойный, но уверенный рост как по спросу, так и по цене «квадрата». Причем покупатели впервые после кризиса обратили внимание на квартиры комфорт-класса и элитный сектор. Ну а продажи квартир-студий и вовсе бьют все рекорды.
Петербургские покупатели жилья после окончания кризиса переориентировались со вторичного рынка на первичный, количество сделок купли-продажи квартир в новостройках на 30-40% превысило показатели прошлого года. По экспертным оценкам, на вторичном рынке большинство запросов были направлены на продажу квартир, а на первичном, напротив, на покупку. К тому же из-за нестабильности валютного курса на рынок нового жилья вернулись инвесторы.
Excelsior!
Без сомнения, 2011 год оставит о себе у девелоперов и застройщиков Петербурга не самые плохие воспоминания. Все опрошенные БН эксперты в один голос говорили о приближении спроса к докризисному уровню, до которого «осталось буквально чуть-чуть». Генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто, в частности, замечает, что потребители уже не так осторожничают с объектами, находящимися на начальной стадии строительства, как это было в 2009-2010 годах. «Некоторые интересуются именно такими объектами в надежде сэкономить», – подчеркивает он.
Констатируя заметно возросшую активность покупателей, эксперты все же расходятся во мнении, насколько именно увеличилась популярность квартир в новостройках по сравнению с минувшим годом. Большинство, впрочем, говорят о довольно серьезном скачке. Глава строительной компании «Л1» Павел Андреев утверждает, что рост продаж составил 33% в количественном выражении, а общая площадь продаваемого жилья и того больше – 39%.
Схожие цифры называет генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин – по его мнению, можно смело говорить об увеличении спроса на 30-40%. И лишь директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов менее оптимистичен и считает, что петербуржцы стали покупать нового жилья лишь на 10-12% больше, чем год назад.
Интересно, что активность рынка заметно возросла ближе к концу первого полугодия. Лето охарактеризовалось нетипичной активностью покупателей, причем оно оказалось для застройщиков самым удачным за посткризисный период. В III квартале спрос вырос еще на 10%, что девелоперы объясняли гибкой ценовой политикой и специальными акциями, а также обвалом курса рубля, случившимся в сентябре-октябре.
Генеральный директор ООО «ЛенСпецСтрой» Дмитрий Астафьев указывает, что спрос на самые доступные однокомнатные квартиры в строящихся домах был стабильно высоким весь год. А во втором полугодии довольно значительная часть покупателей переориентировалась с однокомнатных квартир на двух- и трехкомнатные.
«Начиная с III квартала наибольшим спросом стали пользоваться двух- и трехкомнатные квартиры самого большого метража. Связано это с тем, что покупатели имели возможность взять ипотеку и не зависеть от того, сколько они накопили на данный момент. А раз так, то покупатель все чаще задумывается о просторе и комфорте. Поэтому сейчас пользуются повышенным спросом квартиры с большими кухнями и холлами, двумя санузлами, гардеробными», – говорит он.
Прорыв КОТов
Интересно, что на спрос нисколько не повлиял тот факт, что новое строительство буквально с каждым месяцем смещается все дальше от исторического центра города – основная масса продаж пришлась на жилые комплексы на границе Петербурга и Ленобласти. Лидерами продаж стали Приморский, Выборгский и Невский районы, чуть хуже продавались квартиры в Красносельском. Разумеется, застройщики «уходят в поля» не от хорошей жизни – просто в уже давно обжитых районах строить практически негде.
Зато именно 2011 год можно назвать настоящим прорывом проектов комплексного освоения территорий (КОТ). «Именно крупные проекты оказались наиболее популярными у покупателей, и именно за счет них спрос на новое жилье вырос столь сильно. Это вторые очереди «Семи столиц», «Северной Долины», «Балтийской жемчужины», «Триумф-парка»», – рассказывает Олег Пашин.
Масштабные проекты КОТ в силу своих объемов, как правило, более доступны по цене. Часть специалистов уверена, что доля крупных проектов в общем объеме спроса в ближайшие годы будет только увеличиваться – до 50% рынка, а в более отдаленном будущем и до 60-90%. «Значительная часть новых домов возводится на бывших землях сельхозназначения. Инженерной подготовки там, конечно же, нет никакой, что объективно сулит удорожание квадратных метров. Но в случае предоставления крупных участков под строительство застройщик может сэкономить за счет оптовых закупок материалов и работ. По этому пути сейчас идут все застройщики города», – уверен Павел Андреев. Впрочем, по новой стратегии Смольного, девелоперам придется за свой счет строить еще и школы, детские сады и поликлиники.
Главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев считает, что проекты КОТ неминуемо столкнутся в 2012 году с гораздо большей конкуренцией, в первую очередь – с внутренней, то есть будут соперничать друг с другом. При этом застройщикам придется выстраивать более гибкую ценовую политику.
Как по заказу
Вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов 23 декабря доложил министру регионального развития Виктору Басаргину, что в городе уже введено более 2 млн 299 тыс. кв. м жилья, а до конца года будет сдано еще свыше 400 тыс. кв. м. «Таким образом, город выполнит взятые на себя обязательства по вводу 2,7 млн. кв. метров жилья», – подчеркнул вице-губернатор. По данным департамента аналитики «НДВ СПб», в 2011 году в Петербурге было выставлено на продажу порядка 1,9 млн кв. м строящегося жилья. Это на 58% больше, чем в 2010 году (1,2 млн кв. м). Больше всего в 2011 году в продажу поступило объектов эконом-класса – примерно 1,1 млн кв. м, или 57% всех новостроек. На комфорт-класс пришлось порядка 720 тыс. кв. м строящегося жилья (38%). Доля объектов бизнес-класса и элитного сегмента – примерно 5%. В 2010 году доля эконом-класса была существенно выше – около 68%. 21% приходился на комфорт-класс. Около 11% относились к бизнес- и элит-классу. По мнению Юхи Вятто, продано в текущем году было около 2 млн кв. м нового жилья. Учитывая, что порядка 300 тыс. «квадратов» было построено по горзаказу для очередников, получается, что построили петербургские застройщики лишь немногим больше, чем продали.
В пределах инфляции
Цены на новое жилье в 2011 году вели себя совершенно не так, как в последние предкризисные годы и в разгар экономической стагнации: не рвались резко вверх, не падали вниз, а росли спокойно и понемногу. В итоге, по данным аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», за 12 месяцев удорожание квадратного метра в среднем по рынку составило лишь 8% – примерно на уровне инфляции.
Средневзвешенная цена на первичном рынке составила 76,1 тыс. руб. (на начало января квадратный метр стоил в среднем 70,5 тыс. руб.). «В первую очередь подорожали квартиры эконом-класса и элитного сектора. Самое доступное жилье подорожало в среднем по городу на 10 тыс. руб. за «квадрат» (с 51,7 до 61 тыс. руб.). Цена в остальных сегментах менялась незначительно – всего на 2-4% по сравнению с прошлым годом», – отмечает руководитель отдела аналитических исследований АРИН Оксана Малеева.
По данным Павла Андреева, цены на квартиры в строящихся домах выросли на 8%, в уже сданных – на 11%. А максимальный рост стоимости жилья отмечен в бизнес-классе (порядка 17% за год) и элит-классе (около 14,5%). «Одна из главных причин столь серьезной корректировки цен в этих сегментах – на рынок вернулись инвесторы. В середине года покупатели обратили внимание на эксклюзивные квартиры: видовые пентхаусы, двухуровневые квартиры с бассейнами и т.п. А первые продажи пошли в октябре. Свою роль в этом, безусловно, сыграла нестабильность на валютном рынке», – напоминает он.
Больше всего, по мнению Андреева, застройщики смогли заработать на продаже квартир-студий. Общая стоимость заключенных договоров по ним выросла за год на 65%. Это объясняется тем, что цена такого жилья быстрее всего увеличивается по мере готовности дома.
Противоречивая ипотека
Рынок ипотечного кредитования в течение года вел себя довольно противоречиво. С одной стороны, количество выданных займов на покупку жилья опять-таки приблизилось к докризисным показателям (а по мнению Эльдара Султанова, даже превысило их). С другой, в октябре-ноябре банки вновь стали повышать ставки, испытывая дефицит ликвидности и опасаясь повторения сценария осени 2008 года.
По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), всего в 2011 году будет выдано приблизительно 415-460 тысяч жилищных кредитов на сумму 580-640 млрд руб.
Впрочем, на Петербург придется не более 40 млрд «заемных рублей», что, конечно, далеко до рекордных докризисных объемов (51,5 млрд руб. в 2008 году). Зато по динамике Петербург обгоняет страну – продажи ипотечных займов увеличатся в этом году в 2,2 раза.
Наиболее интенсивно идет кредитование строящегося жилья – почти каждая третья квартира в новостройке приобретается за счет заемных средств, говорят застройщики.
Директор по маркетингу ЗАО «РосСтройИнвест» Всеволод Глазунов считает, что эти данные слишком скромны, а на самом деле при помощи ипотеки в Петербурге совершается более 40% сделок на первичном рынке.
«Если в посткризисный 2010 год банки вели себя осторожно, а заемщики еще опасались брать кредиты, то в уходящем году ипотека вернула былую популярность. К середине года ипотечные ставки в отдельных банках упали до 8-10% – это вполне приемлемый показатель», – подчеркивает он.
Впрочем, к концу года ставки вновь начали расти. К декабрю лишь считанные банки предоставляют кредиты под 10% годовых, причем заранее анонсируют окончание таких акций после Нового года. «Нестабильная экономическая ситуация привела не только к удорожанию кредитов, но и к увеличению сроков рассмотрения заявок и ужесточению условий выдачи займа», – отмечает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.
По мнению Сергея Бобашева, именно рынок ипотечного кредитования напрямую будет влиять на активность застройщиков в будущем году. «Но на стабильность рынка и лояльность банкиров в нынешней сложной экономической ситуации остается только надеяться», – считает он.
26.12.2011
Павел Гинёв, www.bn.ru