Застройщики Петербурга все чаще используют заемные средства при строительстве жилья: привлекать кредитные ресурсы порой оказывается выгодней...
Застройщики Петербурга все чаще используют заемные средства при строительстве жилья: привлекать кредитные ресурсы порой оказывается выгодней, нежели возводить дома за счет средств дольщиков. В перспективе это может поставить под вопрос существование системы долевого строительства.
Большинство строительных компаний Петербурга стараются привлекать деньги дольщиков еще на ранних стадиях возведения домов. Такая система позволяет обеспечить непрерывное финансирование стройки за счет средств покупателей. Но в последнее время все больше застройщиков начали использовать деньги кредитных учреждений. Не исключено, что развитие системы так называемого проектного финансирования позволит многим компаниям осуществлять свои проекты исключительно за счет банковских ресурсов. И продавать квартиры лишь после сдачи дома. В таком случае о дешевом жилье в новостройках можно будет позабыть. К тому же, как считают эксперты, уход от системы долевого строительства может существенно пошатнуть позиции вторичного рынка.
Брать у банков стали больше
С конца 2008-го и до середины 2009-го деньги дольщиков были, пожалуй, единственным источником финансирования для строительных компаний. Банки в связи с кризисом почти не давали кредиты – разве что под самые ликвидные залоги и 22-25% годовых.
С осени 2009-го ситуация начала меняться. Сначала ставки снизились до 17-19% годовых, потом – до 15-17%. К середине этого года застройщики получили возможность брать кредиты в пределах 12% годовых – фактически по докризисным расценкам.
Как считает генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко, привлечение банковских средств к строительству жилья становится все более распространенным явлением. «Сейчас деньги можно получить под 12-14% годовых – при том, что за время строительства стоимость жилья увеличивается на 30-40%. Финансировать стройку за счет кредитных средств может оказаться выгодней, нежели вкладывать в проект исключительно деньги дольщиков и собственные средства», – полагает эксперт.
Оборотные моменты
Тем не менее последователей идеи финансирования строек исключительно за счет банковских ресурсов пока единицы. Как говорит директор по продажам и маркетингу ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Ольга Семенова-Тянь-Шанская, работать по системе «сначала строим, потом продаем» в нынешних условиях крайне сложно. «В первую очередь, такая схема подразумевает большие периоды оборота средств. А большинство работающих в Петербурге строительных компаний стремятся распродать все квартиры к моменту ввода объекта в эксплуатацию – в крайнем случае спустя несколько месяцев после его сдачи. И тем самым уменьшить срок окупаемости проекта», – считает Ольга Семенова-Тянь-Шанская.
По ее словам, застройщики, продающие жилье после ввода дома в строй, рискуют гораздо больше тех, кто реализует квартиры в процессе строительства. «Очень трудно спрогнозировать ценовую ситуацию и спрос на то время, когда проект будет завершен и начнутся продажи. К тому же реализация жилья на ранних этапах позволяет охватить практически всех потенциальных покупателей. Ведь только 20% граждан хотят купить квартиру в недавно сданном доме с зарегистрированным правом собственности. Остальные 80% клиентов строительных компаний стремятся приобретать жилье на различных этапах стройки», – считает Ольга Семенова-Тян-Шанская.
Как считает заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак, продажа жилья в период строительства дома несет выгоду и для покупателя, и для продавца. «Долевое участие граждан позволяет застройщику увеличить срок экспозиции объекта, а покупатели могут сэкономить на стоимости «квадрата» – если приобретают квартиры на начальных стадиях строительства», – считает он.
Квартиры в уже сданных домах – это самое дорогое жилье, подчеркивает Семенова-Тян-Шанская. «Стоимость квартир в только что введенных домах выше аналогичной недвижимости на вторичном рынке. К тому же в последнее время граждане гораздо активнее вкладываются в строящиеся объекты, этого не было, например, в период кризиса», – резюмирует она.
Золотая середина
Как показывает практика, многие застройщики стараются придерживаться золотой середины – продавать возводимое жилье с помощью собственных денег, средств дольщиков и при этом – стараться привлекать банковские кредиты. Такой комбинированный подход позволяет продавать квартиры не на начальных этапах, когда жилье стоит дешевле всего, а ближе к середине-концу строительства. И, соответственно, продавать недвижимость дороже.
По мнению директора по развитию компании Л1 (ранее – ЛЭК) Надежды Калашниковой, одновременное использование заемных средств и денег дольщиков – сейчас наиболее распространенная схема работы строительных компаний.
Как считает начальник отдела корпоративных инвестиций Холдинга Setl Group Александра Мартемьянова, привлечение банковских кредитов – весьма эффективный механизм покрытия кассовых разрывов в проектах. «Кредит погашается равными долями за счет поступлений от продаж жилья. Благодаря чему застройщик не накапливает больших долгов», – говорит она.
Но при этом, как утверждает Надежда Калашникова, привлечение проектного финансирования увеличивает стоимость жилья, ведь в стоимость квадратного метра приходится закладывать затраты по обслуживанию кредита.
С ней согласен и заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров: «Привлечение кредитных средств неизбежно приводит к дополнительным затратам для застройщика».
В целом эксперты утверждают: несмотря на то что кредитные средства увеличивают себестоимость строительства и, соответственно, цену квадратных метров, обойтись без заемных денег в нынешней ситуации практически невозможно. Если же у компании нет возможности взять кредит, ей приходится демпинговать и снижать цены на продаваемое жилье, чтобы обеспечить постоянное финансирование проекта. Впрочем, такие действия застройщика могут привести к весьма негативным для него последствиям.
Новая вторичка
Пожалуй, единственной компанией, которая продает жилье исключительно лишь после сдачи домов и оформления права собственности застройщиком (так называемую «новую вторичку»), является СК «Темп».
Как отмечает генеральный директор «Темпа» Юрий Лучко, его компания строит пока только в Невском районе. «Я не знаю строительных компаний, которые бы работали по схеме, аналогичной нашей, в других частях города. Очень сложно оценить эту нишу рынка, учитывая, что конкуренция на нем отсутствует», – считает Юрий Лучко.
По его словам, приход новых застройщиков, которые могли бы продавать жилье по схеме «сначала строим, потом продаем», может изменить ситуацию на вторичном рынке. «Сейчас цена квартир в только что сданных домах не сильно отличается от той, что предлагается за жилье аналогичных характеристик в морально устаревших зданиях. Очевидно, что, если строители начнут в массовом порядке продавать готовое жилье в новых домах, цены на аналогичное жилье в зданиях 5-10-летней давности будет снижаться», – отмечает он.
У экспертов нет единого мнения на предмет того, насколько оправданна модель работы, которую использует «Темп». Ясно одно: в условиях стабильно растущего спроса она имеет право на существование.
Но при неясных перспективах развития рынка недвижимости, например в случае кризиса, эта система может потерпеть фиаско. В этом случае компания берет на себя все возможные риски – при отсутствии спроса не сможет продать жилье и расплатиться с банком.
Сейчас, несмотря на высокую стоимость, квартиры в сданных жилых комплексах практически всегда находят своих покупателей. «Подобное жилье пользуется спросом у определенного круга людей, которые не готовы приобретать строящееся жилья. Они хотят приобрести квартиру и сразу же в нее заселиться», – говорит Владимир Спарак.
Как говорят эксперты, при грамотной рекламной политике реализация жилья в готовом доме занимает от шести месяцев до года.
23.12.2011
Сергей Бардин, www.bn.ru