В 2011 году вторичный рынок недвижимости Петербурга, наконец, начал расти благодаря смягчению условий ипотечного кредитования...
В 2011 году вторичный рынок недвижимости Петербурга, наконец, начал расти благодаря смягчению условий ипотечного кредитования, а покупатели снова заинтересовались жильем комфорт- и бизнес-класса. Вслед за спросом подросли и цены на недвижимость во всех сегментах.
Флагманом вторичного рынка в уходящем 2011 году оставался сегмент жилья эконом-класса, на который в Петербурге по-прежнему приходится до 80% всех сделок с недвижимостью. Но объем продаж даже недорогих квартир сильно варьировался в зависимости от сезона.
На низком старте
Начинался год достаточно уныло: первый квартал показал, что до равновесия между желаниями продавцов и возможностями покупателей на вторичном рынке пока далеко. Квартиры в это время продавались долго (средний срок – три-четыре месяца), а покупателей с наличными деньгами можно пересчитать по пальцам.
Но даже зимой 2011-го рынок был активнее, чем в тот же период прошлого года, когда в Петербурге совершались лишь единичные сделки купли-продажи, отмечают эксперты.
Предпочтения большинства потенциальных покупателей в это время были вполне предсказуемыми: в первом квартале людей по-прежнему интересовали самые дешевые и компактные квартиры. «Как и на протяжении последних двух лет, были популярны однокомнатные квартиры в старой панели в Выборгском, Красногвардейском и Фрунзенском районах города. Их цена варьировалась от 2,3 до 2,6 млн руб. Среди более качественных однокомнатных квартир лидерами спроса являлись объекты в кирпично-монолитных домах в Калининском, Приморском и Московском районах общей площадью 40 кв. м. Их средняя цена в тот момент составляла 2,9 млн руб., – рассказывает генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. – Кроме того, с февраля по март резко (до 20% в общем объеме) выросло количество сделок с двух- и трехкомнатными квартирами – в предыдущие годы таких операций было крайне мало. Особенно популярными оказались двухкомнатные квартиры в домах-брежневках во Фрунзенском районе (средняя цена 2,9 млн руб.) и хрущевки в Московском (средняя цена 3 млн руб.)».
Также в январе-марте продолжила свое развитие другая важная для рынка недвижимости тенденция – рост объемов ипотечного кредитования. По данным агентства «Петербургская Недвижимость», в это время количество ипотечных сделок в Петербурге достигло 19% от общего числа сделок на вторичном рынке. На тот момент это были достаточно радужные показатели, учитывая практически полное исчезновение ипотечных кредитов в 2009 году и скромные объемы 2010-го, когда число ипотечных сделок не превышало 15% от всех операций на вторичке.
На рубеже полугодий
Следующие три месяца по всем показателям стали для рынка недвижимости гораздо более активными и интересными, чем аналогичный период прошлого года. В конце весны – начале лета 2010-го количество сделок на вторичном рынке практически не росло, кроме того, в Петербурге наблюдалось медленное снижение цен на недвижимость.
Основной рост во втором квартале текущего года был достигнут за счет однокомнатных квартир эконом-класса, приобретаемых с помощью ипотеки, отмечают риэлторы.
В целом сфера ипотечного кредитования заметно активизировалась в конце весны. Банки вновь начали предлагать широкий выбор ипотечных программ, ставки по которым с конца прошлого года снизились на несколько процентных пунктов: со средних 16% до 12-13% годовых при кредитовании готового жилья.
В результате к середине года заметно выросла доля сделок с участием ипотеки: по данным «Петербургской Недвижимости», до 30% от их общего числа, что практически соответствует докризисному уровню.
Горячая осень
Но основное оживление рынка традиционно пришлось на третий квартал. В это время впервые начали заметно расти цены на жилье: с июля по октябрь они увеличились почти на 3%, в то время как с начала года средний ежемесячный прирост колебался в пределах 0,3-0,5%, а май и июнь вообще отметились практически отрицательной ценовой динамикой.
«Если сравнивать события этого года с ситуацией третьего квартала 2010 года, то тогда мы наблюдали некоторое снижение цен на недвижимость, выход их на стабильный уровень. Но в аналогичном периоде 2011 года мы увидели рост цены квадратного метра на вторичном рынке», – констатирует главный аналитик БН Сергей Бобашев.
В целом третий квартал, и особенно сентябрь, для многих риэлторских компаний стал рекордным в этом году по количеству заключенных и закрытых сделок (прирост до 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Этому есть несколько объяснений. «Во-первых, осень – традиционно один из самых активных сезонов для рынка недвижимости. И, во-вторых, нестабильная валютная ситуация в стране и удешевление рубля стимулировали в это время тех покупателей, кто ранее откладывал покупку», – объясняет Сергей Бобашев.
Оживлению вторичного рынка в третьем квартале способствовало и дальнейшее увеличение количества выданных ипотечных кредитов. «Пока нельзя сказать, что ипотечные сделки доминируют на рынке, так как их доля еще не достигла 50%, но, безусловно, они находятся на первом месте. Доступность ипотечных кредитов увеличивает количество прямых денег и повышает спрос как на первичном, так и на вторичном рынке», – прокомментировал ситуацию заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов.
Структура спроса на жилье в Петербурге и осенью была достаточно стабильной, как и на протяжении последних двух лет. Лидерами среди имеющихся в продаже вариантов оставались и продолжают оставаться недорогие однокомнатные квартиры (до 3 млн руб.), хотя в последние месяцы у потенциальных покупателей появился интерес и к их более качественным аналогам (в домах поновее и с ценой на 500-900 тыс. руб. выше).
В преддверии нового года
Активным петербургский вторичный рынок оставался вплоть до конца декабря. При этом основная масса сделок проходила с объектами, цена которых не превышала 5 млн руб. «Клиенты до сих пор ориентированы в основном на жилье эконом-класса, хотя в последние месяцы оживился и сегмент комфорт-класса. Также покупатели продолжают яростно торговаться, желая снизить цену приобретаемой квартиры. Но вот окончательная сумма скидки, которую удается выбить из продавца, в этом году заметно уменьшилась, – рассказал президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – Если в начале года средняя сумма скидки составляла 5% от стоимости объекта, то во втором полугодии она снизилась до 2,7%».
Таким образом, к концу года стоимость квартир в Петербурге стабилизировалась в следующих пределах. Средняя цена «однушки» в четвертом квартале составила, по данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», 3,5 млн руб. (с начала года стоимость подобных объектов увеличилась на 9%). Двухкомнатные квартиры с начала года подорожали почти на 7% (сейчас они стоят около 5,2 млн руб.). Рост цен на трехкомнатные квартиры оказался менее значительным – всего лишь 4% за год. В последнее время они обходятся покупателю примерно в 7 млн руб. В то же время средняя цена квадратного метра в Петербурге поднялась за год с 82,5 до 87 тыс. руб.
Наибольшим спросом в период с октября по декабрь пользовалось жилье в Приморском районе Петербурга (19% от объема спроса, по данным ГК «Бюллетень Недвижимости»). Наиболее популярные запросы покупателей в четвертом квартале – однокомнатная квартира в Приморском районе стоимостью до 3,6 млн руб., а также двухкомнатная квартира в этой же части города по цене до 4,7 млн руб.
Второе место поделили Невский (10,5%) и Московский (10%) районы. Примерно такая же картина наблюдалась на протяжении всего года – покупатели с завидной постоянностью отдавали предпочтение северным районам города (Приморскому и Выборгскому). Это объясняется, прежде всего, наличием больших объемов современного, недавно построенного жилья в этих частях Петербурга, а также развитой социальной и торговой инфраструктурой районов.
Подводя итоги года, эксперты отмечают, что вторичный рынок еще не вернулся к показателям докризисных 2007-2008 годов как по уровню цен, так и по уровню спроса, но положительная динамика в обоих направлениях заметна. Судьба вторичного рынка в 2012 году будет зависеть от положения дел в российской экономике и платежеспособности граждан, а также от ситуации в сфере ипотечного кредитования.
22.12.2011
Ольга Мурашко, www.bn.ru