Рынок недвижимости медленнее других секторов реагирует на текущие изменения в экономике. Однако его показатели точно...
Рынок недвижимости медленнее других секторов реагирует на текущие изменения в экономике. Однако его показатели точно демонстрируют общую ситуацию в стране. Если анализировать годовые результаты по ренте квартир, получится, что прошедший год республика прожила в спокойствии и стабильности. Попробуем разобраться, что кроется под словом «затишье», которым можно охарактеризовать рынок аренды в уходящем году.
В 2011 году в Караганде зафиксировано повышение ставок арендного жилья во всех районах города. Если сравнивать цены в декабре этого года со стоимостью ренты за тот же период в прошлом году, рост составил 20%. Наибольший индекс доходности аналитики присвоили арендному жилью в Городе и Пришахтинске.
Предложение
В декабре этого года на рынке арендного жилья Караганды средняя ставка найма квартир составила 1163 тенге за квадратный метр, для комнат — 645 тенге за единицу площади. Всего на рынке аренды экспонировалось 564 объекта. Больше всего квартир предлагается в Городе — 52% (300 объектов). Далее по количеству предложений следуют Юго-Восток — 29% (163 ед.), Майкудук — 12% (65 ед.), Михайловка — 4% (21 ед.) и Пришахтинск — 3% (15 ед.) (диаграмма 1).
Диаграмма 1
В центре города сдают в основном жилье бизнес-класса, отсюда и максимальная стоимость найма. Не последнюю роль играет и расположение квартир. Специалисты отмечают, что, несмотря на общий рост стоимости в течение года, было немало арендодателей, которые не поднимали ставку ренты, а некоторые ее даже снизили. Но на общую ситуацию с ценами это никак не повлияло.
В зависимости от формата жилья максимальная доля предложения — 43% (242 единицы) приходится на двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют однокомнатные и трехкомнатные — 31% (176 ед.) и 14% (77 ед.) соответственно. Количество сдаваемых внаем комнат составило 69 объектов, или 12% в общем объеме предложения (диаграмма 2).
Диаграмма 2
Особенность нашего города в том, что отдельные комнаты или жилье с подселением у нас сдают не так часто. В Астане, например, ситуация прямо противоположная: доля такой ренты составляет 49% в общем количестве предложений. Объясняется это тем, что Караганда преимущественно состоит из жилья старого типа. «Хрущевки» не предполагают подселение нескольких человек: одна из комнат в таких квартирах обязательно будет «проходной». Специалист по недвижимости Светлана Мартыненко рассказывает, что сдача квартиры нескольким арендаторам распространена на Юго-Востоке:
— В таких случаях оплату берут с каждого человека, проживающего в квартире. Она может составлять 10-15 тысяч тенге в месяц. Студенты иногда живут в ужасных условиях — по 10 человек в квартире. Но у них нет выбора, ведь более комфортное проживание повлечет повышение арендной платы.
Последний месяц уходящего года самый насыщенный по количеству предложений — 564 объекта. В декабре отмечается приток экспонируемого жилья в большинстве районов города, за исключением Михайловки. Здесь количество заявок о сдаче, наоборот, снизилось на 7 единиц. Меньше всего предложений было в феврале — всего 390 квартир и комнат (диаграмма 3).
Диаграмма 3
Ценовая конъюнктура
В декабре наиболее высокие средние ставки аренды зафиксированы в Городе и Михайловке — 1318 и 1296 тенге за квадратный метр площади соответственно. Далее в рейтинге стоимости следует Юго-Восток (1040 тенге за 1 кв.м в месяц), Пришахтинск (721 тг) и Майкудук (699 тг. за квадрат) (диаграмма 4).
Диаграмма 4
За прошедший год аналитики отмечают два периода заметного роста арендной ставки: первый раз это было в феврале, вторая волна пришлась на август-октябрь. Летом только за один месяц стоимость найма квартир выросла на 7,1% (диаграмма 5).
Диаграмма 5
Эти колебания в сторону увеличения для риэлторов — обычное явление: ближе к весне в Караганду из районов приезжают рабочие, конец лета и начало осени — время наплыва иногородних студентов и абитуриентов.
В целом, отмечает специалист по сделкам с недвижимостью Светлана Мартыненко, год прошел спокойно. Значительных изменений по спросу и предложению не наблюдалось:
— В 2011-м изменилась только цена. По личным ощущениям, она выросла где-то процентов на 20-30. Это если говорить о жилье «среднего» уровня и квартирах бизнес-класса. Об эконом-классе ничего не могу сказать, как правило, до нас такие квартиры даже не доходят — их клиенты сразу разбирают. В агентства в основном обращаются те, кто либо долго не может жилье сдать, либо у кого нет времени принимать звонки от всех арендаторов.
Директор риэлторского агентства «Квартал» Рамиль Абдулин говорит, что в прошлом году еще можно было снять двухкомнатную по улице Гоголя за 30-35 тысяч тенге. Теперь та же квартира обойдется нанимателю в 50 тысяч.
Расслоение рынка
В декабре средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1735 тенге за квадрат, «дешевых» — 753 тенге. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») по городу составил 2,3. Внутри районов наибольшее расслоение зафиксировано в Михайловке — 2,9. В Городе разброс в стоимости составил 2,5, на Юго-Востоке — 2,1, в Пришахтинске — 1,8, в Майкудуке — 1,5.
В Караганду стремятся переселиться жители менее благополучных районов. У большинства нет возможности приобрести квартиру, поэтому аренда иногда — единственный выход из ситуации. Риэлторы отмечают, что их основные клиенты — студенты и молодые семьи. Контингент, не способный заплатить за аренду большую цену. Этот факт сдерживает стремительный рост цен на съемные квартиры, несмотря на нехватку жилья в городе. Плавное повышение стоимости в течение 2011 года специалисты связывают, скорее, не с дефицитом жилплощади, а с инфляцией.
Некоторое увеличение цены можно наблюдать по отдельным районам города. Так, эксперты говорят, что после строительства новых объектов (мечеть, спортивные комплексы) цена найма квартир на окружающих улицах возросла. Отмечают, что в результате повышения на 20-30% стоимость жилплощади в районе магазина «Магнум», микрорайонах «Степной-1,-2» практически сравнялась с Городом.
Некоторый рост спроса на квартиры за год произошел по улице Ержанова. Ранее этот район был одним из самых непрестижных в Городе. Причина — недостаточное количество автобусных маршрутов и удаленность жилья от остановок. Теперь, замечают риэлторы, более низкая цена аренды, по сравнению с другими квартирами в центре, сделала улицу Ержанова более популярной среди арендаторов.
Доходность аренды жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, чем хранить сбережения в банке. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше. Ставка вознаграждения по вкладам в тенге на сегодня в среднем составляет 8% годовых.
И в этих показателях результаты не оказались неожиданными. А именно: самый большой процент доходности в Городе — 10,5% и Михайловке — 9,5%. На Юго-Востоке и в Пришахтинске — 9%. Минимальную прибыль от ренты приносят своим владельцам квартиры, расположенные в Майкудуке, — в среднем 8,3%.
С точки зрения формата жилья максимальную доходность с аренды можно получить с двухкомнатных квартир — 10,2%. Трехкомнатное и однокомнатное жилье приносит своим владельцам 10,0% и 9,6% годовых соответственно.
Если же говорить о реальных доходах населения, то, по данным департамента статистики Карагандинской области, по сравнению с 2010 годом они возросли на 5,1% и к октябрю сложились в сумме 50593 тенге на человека. Среднемесячная заработная плата работников предприятий, не занимающихся предпринимательской деятельностью, составила 79823 тенге. Численность работающих на этих же предприятиях в октябре равнялась 358,3 тысячи человек.
Объем строительных работ (услуг) в январе-ноябре 2011 года составил 96,5 миллиарда тенге и увеличился по сравнению с январем-ноябрем 2010 года на 12,1%.
Прогнозы — дело неблагодарное
Профессионалы считают рынок аренды непредсказуемым, поэтому делать однозначные прогнозы никто не спешит. Основная масса риэлторов, как в Караганде, так и в Астане, предполагают, что цены на ренту продолжат плавное движение вверх вместе со стоимостью на товары и услуги. Рост последних обеспечит вступление в Таможенный союз. Как следствие всеобщего повышения, поднимется и арендная плата, считает директор риэлторского агентства «Квартал» Рамиль Абдулин:
— Сейчас наблюдается оживление на рынке недвижимости, больше стало сделок совершаться. Мне думается, это больше связано с разговорами о предстоящем кризисе. Те, кто не знает, чего ожидать от нового года, выбирают вариант с покупкой квартир. Люди стремятся вложить деньги во что-то существенное.
(Данные предоставлены аналитическим отделом газеты «Недвижимость»)
Информационная служба www.kn.kz