Рынок недвижимости медленнее других секторов реагирует на текущие изменения в экономике. Однако его показатели точно...
Рынок недвижимости медленнее других секторов реагирует на текущие изменения в экономике. Однако его показатели точно демонстрируют общую ситуацию в стране. Если анализировать годовые результаты по ренте квартир, получится, что прошедший год республика прожила в спокойствии и стабильности. Попробуем разобраться, что кроется под словом «затишье», которым можно охарактеризовать рынок аренды в уходящем году.
Сравнивая 2011 год с предыдущим, можно отметить, что в течение этого года ставки найма прослеживались несколько ниже для бизнес- и элит-класса — на 3,6% и 2,5% соответственно — и выше для эконом-класса — на 6,1% (диаграмма 1).
Диаграмма 1:
Общее количество квартир, предлагаемых к найму, остается достаточно стабильным: по сравнению с 2010 годом предложение выросло всего на 0,9% до 376 объектов в месяц (диаграмма 2).
Диаграмма 2:
Директор службы жилья «11 квартал» Болат Муфилов стагнацию на рынке аренды связывает с ровным спросом в течение года и малым количеством предложений. Хотя, подчеркивает специалист, наблюдались ситуации, когда люди связывались с арендой, которая была не под силу для их бюджета. С этой точкой зрения согласен и руководитель риэлторского агентства «Астана-Нуры» Бастами Галямов:
— В течение года баланс на стоимость ренты сдерживается спросом и предложением. Цены устанавливаются в связи с платежеспособностью людей. В Астане даже приезжие, я считаю, получают нормальную зарплату. Хотя в «горячие» периоды есть много арендодателей, которые неоправданно «задирают» планку на свои квадратные метры. Например, осенью двухкомнатная без ремонта, с устаревшей мебелью может стоить 95-100 тысяч тенге в месяц. Думаю, владельцы с такими запросами поступают глупо. Потому что сначала, когда нанимателю некуда деваться, он соглашается на невыгодные условия, но примерно через месяц он начинает подыскивать более подходящие варианты. Тем, кто хочет сдавать квартиры на длительные сроки, не надо обманывать самих себя и спекулировать на сезонных колебаниях.
Больше всего квартир традиционно предлагают в районе правобережья — 80%. И этот показатель в течение года практически не менялся (диаграмма 3).
Диаграмма 3:
Почти половину предлагаемого в аренду жилья составляют комнаты — когда постоялец живет на одной площади с хозяином квартиры или с другими арендаторами (49% от общего числа квартир). Минимальное количество предложений наблюдается на квартиры большого формата — 3% (диаграмма 4).
Самым дорогим остается жилье в новостройках — стоимость такой аренды в целом выше на 32%. Как распределяется цена найма в зависимости от формата квартир, можно увидеть в таблице 1 и на диаграмме 5.
Таблица 1
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат |
Кол-во |
Диапазон |
Средняя стоимость аренды, |
Средняя |
Изменение |
Погрешность, % |
|
1-комн. |
54 |
342-622 |
1705 |
471 |
+12,50 |
+/-7,90 |
|
2-комн. |
77 |
495-1039 |
1493 |
711 |
-5,06 |
+/-10,53 |
|
3-комн. |
54 |
632-1943 |
1639 |
1075 |
-2,58 |
+/-12,44 |
|
Многокомн. |
13 |
1257-4440 |
2853 |
2618 |
+23,60 |
+/-27,27 |
|
Комнаты |
179 |
93-260 |
1283 |
160 |
+13,00 |
+/-6,23 |
|
По городу |
377 |
542-1395 |
1692 |
870 |
-3,57 |
+/-10,32 |
Диаграмма 5.
В Астане практически не встретишь квартир, предлагаемых в аренду без мебели (таких всего 4% от общего числа). Отсутствие элементарной обстановки невыгодно и самим арендодателям — в этом случае цена найма падает сразу в два раза.
По словам директора агентства «REALTY-ЦЕНТР» Аскербека Мусайбекова, ситуация с арендой сильно изменилась, по сравнению с 2010 годом, не в пользу соискателей квартир. Жилья не хватает, поэтому люди стали более сговорчивыми: за ту же цену соглашаются на худшие условия:
— Раньше клиенту предлагаешь квартиру, он отвечает: «Хорошо. Я подумаю». То есть у него на примете есть еще какие-то варианты. А в этом году — забирают почти сразу. Бывает, даже на стадии телефонных переговоров, когда еще и жилья не видели. Потому что люди понимают — если не возьмут сейчас, потом предложений может и не быть.
Если сравнивать арендную ставку, то по сравнению с 2010 годом существенный годовой рост, а именно 12,5%, показали только 1-комнатные квартиры бизнес-класса. Аскербек Мусайбеков отмечает, что спрос на «дорогое» жилье стабилен и по сравнению с прошлым годом практически не изменился.
Индекс расслоения
За прошедший год, отмечают аналитики, индекс расслоения сузился, т.е. разброс в ценах между «дорогим» и «дешевым жильем сократился. Особенно это заметно по цифрам на 1-комнатные квартиры: здесь стоимость «дорогого» сектора в 1,82 раза выше «дешевого» (диаграмма 6).
Диаграмма 6.
В прошлом году разброс составлял 1,85 раза. В течение 2011 года наблюдался рост цен во всех секторах, но по итогам года квартиры элит-класса демонстрировали стабильность, в то время как жилье эконом-класса показало небольшое повышение. Как итог, «дешевые» и «дорогие» арендные ставки немного сблизились.
В секторе эконом-класса за месяц в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды за год выросла на 1-комнатные квартиры на 17%, на 2-комнатные — на 11,5%, на 3-комнатные — 7,6%, на многокомнатные — на 37,6%.
Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 342 у.е. (за 1-комнатную) до 1257 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 542 у.е./мес., что на 6,1% выше, чем в прошлом году.
Цены незначительно, но все-таки продолжают расти. Специалисты по недвижимости связывают это с общим удорожанием жизни, притом что платежеспособность граждан остается прежней.
В секторе элит-класса средняя арендная ставка за год сократилась на 2,5% до уровня 1395 у.е./мес. Снижение средней цены найма прослеживается на 1- и 3-комнатные квартиры на 14,9% и 1,3% соответственно, а на 2- и многокомнатные, напротив, ставки выросли на 11% и 30%.
Диапазон стоимости найма «дорогого» жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 622 у.е. (за 1-комнатную) до 4440 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
У аналитиков принято сравнивать текущую ситуацию на рынке недвижимости с 2007 годом, когда были зафиксированы самые высокие цены на жилье. Такое сравнение показывает, что сдача внаем квартир эконом-класса сегодня — один из самых выгодных вариантов. Только они демонстрируют рост стоимости за этот период — на 32%. Цена жилья элит-класса, к примеру, за 4 года сократилась на 37%.
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает, насколько выгоднее вкладывать деньги в арендную недвижимость, нежели вносить их на депозит в банке, показатели по которым в среднем составляют 8%.
Во всех сегментах рынка аренды в 2011 году наблюдается снижение индекса доходности. Связано это с тем, что цены найма квартир за этот год незначительно снизились, а вот купли-продажи жилья, наоборот, возросли.
Если сопоставить расходы на приобретение квартиры и доходы от последующей ее сдачи в аренду, получится, что в «дешевом» сегменте 1-комнатные квартиры принесли бы за прошедший год почти 10% дохода своему владельцу (таблица 2).
Таблица 2.
Индекс доходности арендного жилья
|
Формат квартиры |
Средняя доходность квартир 2011 г., п.п. |
Доходность квартир «дешевого» арендного жилья, п.п. |
Доходность квартир |
|
1-комнатные |
9,81 |
9,99 |
8,55 |
|
2-комнатные |
9,15 |
9,10 |
9,26 |
|
3-комнатные |
9,54 |
8,76 |
10,50 |
|
Многокомн. |
14,94 |
11,53 |
18,54 |
|
По городу |
9,94 |
8,21 |
8,57 |
Это сопоставимо с некоторыми банковскими депозитами. В прошлом году доходность 1-комнатных квартир эконом-класса составила почти 11%. Самыми прибыльными в этом сегменте, согласно данным аналитиков, остаются многокомнатные квартиры, индекс доходности которых по итогам года составил 11,53 процента. То есть среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 3,53% превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса в 2011 году самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир — 18,54%.
Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Особенности уходящего года
В целом, отмечают представители рынка недвижимости, 2011 год потрясений или неожиданностей не принес. Правда, были свои особенности. Директор «Астана-Нуры» Бастами Галямов отметил необычное повышение стоимости ренты летом. Специалист связывает это с природными катаклизмами:
— В Алматы произошло землетрясение. В этот период у нас начался переполох. Из южной столицы люди приезжали к нам, в основном, с желанием здесь насовсем остаться. Примерно из трех клиентов на аренду один был из Алматы. Головное предприятие «Казатомпрома» также летом переезжало оттуда в Астану. Много арендаторов в то время было из числа работников этой крупной организации.
Летний наплыв в столицу традиционно происходит в конце августа, когда в Астану со всех концов Казахстана приезжают студенты и абитуриенты. Еще один «горячий» сезон — апрель-май. В это время столицу наполняют рабочие. В январе-феврале спад деловой активности приводит к уменьшению спроса на квартиры и цен на аренду. Проще говоря, весной спрос превышает предложение, зимой, наоборот, желающих сдать квартиру больше, чем претендентов на них. В посленовогодний период стоимость ренты падает где-то на 8-7%.
Если отвлечься от сезонных колебаний, в целом по итогам года получится, что доходы от сдачи жилья внаем ненамного покрывают уровень инфляции. По данным столичного департамента статистики, рост цен в среднем составил 8,5%. Из них на продовольственные товары — 11,2%, непродовольственные — 5,9%, платные услуги — 7,7%.
Величина прожиточного минимума в ноябре 2011 года по г. Астане составила 17482 тенге, это на 7,2% больше по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Данные статистики наглядно демонстрируют, как ежегодно увеличивается численность населения столицы. «Прибыль» обеспечивают в основном мигранты. За период январь-сентябрь 2011 года в город приехали 22790 человек. За счет рождаемости население Астаны увеличилось на 10885 жителей. По последним данным, численность населения города Астаны составила 730804 человека, в том числе по району Алматы — 355517 (48,6%), Есиль — 91165 (12,5%), Сарыарка — 284122 (38,9%) человека. По сравнению с началом 2011 года количество горожан увеличилось на 33675 человек, в том числе по району Алматы на 13681, Есиль — на 10859, Сарыарка — на 9135 человек.
Новогодние чаяния
Все профессиональные представители рынка недвижимости, и не только столичной, в 2012 году ждут от правительства закона, регулирующего риэлторскую деятельность.
— Если выражаться образно, в 2007-м в Астане было 15 риэлторских агентств, сегодня их уже 200, — говорит Аскербек Мусайбеков, руководитель «REALTY-ЦЕНТР». — Если ситуация останется прежней, их у нас появится 500. Каждый третий на улице будет агентом. Это связано с тем, что наша работа не лицензируется, поэтому стать игроком на рынке жилья может любой.
Вот мнение Бастами Галямова, директора риэлторского агентства «Астана-Нуры»:
— Я считаю, что государство должно регулировать цены на арендное жилье, чтобы они соответствовали доходам граждан. Очень надеюсь, что в новом году примут наконец-таки закон, регулирующий нашу деятельность. Тогда должны исчезнуть «черные риэлторы» и нелегальные частники.
Что касается ажиотажа на арендные квартиры, в «Астана-Нуры» считают, что ситуацию не изменит даже ввод в эксплуатацию нового жилья. Большинство клиентов составляют госслужащие, рабочие и студенты. Контингент, который не может позволить себе купить квартиру, вынужден ее арендовать. Связываться с банковской ипотекой люди боятся из-за высокой переплаты. Часть уже построенного жилья пустует по причине той же неплатежеспособности. Нужна связь между правительством, банками и людьми, считают специалисты, тогда спекуляция на рынке арендного жилья не будет настолько явной.
(Данные предоставлены аналитическим отделом газеты «Недвижимость»)
Информационная служба www.kn.kz