Понятие «комфортная среда» сегодня стало трендом, представляющим интерес как для покупателей, вносящих в определение «комфорт»...
Понятие «комфортная среда» сегодня стало трендом, представляющим интерес как для покупателей, вносящих в определение «комфорт» собственные представления, так и для девелоперов, выстраивающих структуру предложения для жилья всех типов: от элитного до эконом-класса
Что же подразумевают под созданием комфорта потребитель и девелопер? Каковы перспективы строительства жилья, ориентированного на комфорт, на соврменном рынке, и что предлоагают девелоперы?
Ответам на эти и смежные вопросы была посвящена конференция «Комфортная среда проживания: тенденции и реализация», состоявшаяся в конце октября 2011 года в Москве.
Вначале было слово. Точнее, определение. Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, поделилась накопленной в лондонском офисе компании аналитической информацией, помогающей устанавливать адекватные критерии оценки жилья и присваивать ему определение «комфортное». Итак, основными составляющими комфортного жилья, оцениваемыми по балльной системе, являются местоположение, инфраструктура, транспортная доступность, качество строительства, строительные материалы, их экологичность в частности, безопасность, срок службы. В первую очередь имеют значение местоположение и инфраструктура, затем магазины, школы, больницы, спортивные объекты, удаленность от автострад и аэропортов. Учитывается наличие автомобильных дорог и велотрасс, безопасность и визуальная привлекательность, удобный подъезд и подход к дому, озеленение в районе, а также размеры жилой площади (в Лондоне жилищный минимум составляет 37 кв. метров на человека, в Москве эта цифра значительно ниже). Немалое влияние на восприятие жилья как «комфортного» оказывают экологичность окружающей среды и энергосбережение: не только в связи с бережным отношением к природе, но и в связи с размерами эксплуатационных тарифов.
Генеральный директор URBAN Group Андрей Пучков присовокупил к наблюдениям Елены Юргеневой аналитический прогноз развития жилья эконом-класса в современных российских условиях. Он отметил качественные изменения, произошедшие в покупательском спросе: денег стало меньше, а потому существующие предложения оцениваются более взвешенно, с уделением особого внимания состоянию окружающей жилье среды и инфраструктуры. Очевидно, именно формированию среды, выражающемуся в индивидуализации внешнего облика дома, ландшафта, озеленения и инфраструктуры, следует уделять сегодня наиболее пристальное внимание. В качестве примера г-н Пучков привел ЖК «Новосходненский», основу которого составляют многоквартирные дома с квартирами-студиями в 28 кв. метров, однокомнатными квартирами до 35 кв. метров, двухкомнатными – до 45 кв. метров и небольшим количеством трехкомнатных. Основной целью девелопера было создание именно комфортной среды, а потому строительство ЖК шло рука об руку с созданием развитой инфраструктуры: школы, детского сада, супермаркета, ресторана, служб быта. «Люди, покупая эконом-класс, получили максимум комфорта. По цене эконом-класса мы предлагаем комфорт бизнес-класса и эстетику премиум-класса. К тому же комфортная среда должна обеспечивать соразмерность человеку»,- такова, на взгляд генерального директора URBAN Group, формула современного успешного проекта. В качестве примеров проектов эконом-класса нового поколения Андрей Пучков назвал «Город набережных», «Ивакино-Покровское», «Новосходненский».
«После кризиса, когда ситуация на рынке изменилась в пользу покупателя, продавцы вынуждены прибегать к различным ухищрениям. Все, что касается инфраструктуры и коммуникаций с клиентом, завязано теперь на новую среду обитания», - подтвердил вывод Андрея Пучкова Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.
Екатерина Румянцева, партнер компании KALINKA-realty, добавила, что понятия «комфортное» и «элитное» жилье значительно эволюционировали. Изменилась и иерархия ценностей современного покупателя элитного дома. В последнее десятилетие в представлениях о комфорте пафос уступил место осознанию важности вечных ценностей: безопасности, соседства с близкими по духу и положению людьми, создания вокруг себя дружелюбной среды. А потому в качестве предложения теперь требуется комплексные решения. «Комфорт - это не только организация пространства, но и организация социальных отношений, это дружелюбная среда, рационально интегрированная в городское окружение, - обозначила Екатерина Румянцева основную тенденцию рынка. – Это создание субкультурного пространства для безопасного и уютного семейного образа жизни в Москве: интегрированные в городскую среду кварталы, эксплуатирующие качественно новый образ жизни».
Следовательно, на сегодняшней день основной задачей девелопера является создание комфортной среды, остающейся таковой и после продажи объекта. По мнению Олега Артемьева, генерального директора компании «Высота», ключевых аспектов два: «Во-первых, это продукт и принцип соответствия, то есть возводимые объекты должны соответствовать местам, где их строят, окружению, среди которого возводят, важна также продуманность решений в соотношении дизайна, архитектуры, планировок с потребностями будущих покупателей, во-вторых, восприятие всего лучшего, что дает внешняя среда и нивелирование негативных факторов. Работа девелоперов это завершенность. Если вы создали какую-то зону, то нужно довести ее функциональность до конца, как бы сложно это не было. Общественные пространства нужно доделывать, иначе не будет и комфортных отношений среди будущих жителей. Эксплуатация - это не только коммунальные услуги, но и отношения с жильцами».
Основополагающим моментом, определяющим выбор покупателя, выступает сегодня не цена за квадратный метр, а общий бюджет покупки: неважно, сколько стоит «квадрат», покупатель ориентируется на сумму денег, которой располагает. Число покупателей, готовых купить квартиру в Москве за 4 млн рублей, огромно, однако предложения нет – и его отсутствие толкает покупательский спрос в ближайшее Подмосковье, лидирующее сегодня по вводу жилья. Чтобы оставаться в прибыли, застройщики, не опуская цену за метр, для снижения бюджета покупки уменьшают квартирные площади, делая «бизнес» из «элита» и «спичечные коробки» в эконом-классе. Типовых многоэтажных проектов множество, однако покупатель предпочитает идти туда, где есть что-то большее: малая этажность, зеленое окружение, удобные общественные зоны, парковочные места и детские площадки. В качестве примера подобного объекта можно привести район «Аристово-Митино» от компании «Бест-Новострой», где реализуются все современные тенденции комфортного жилья. В марте цена за кв. метр в этом ЖК составляла 43 000 рублей, сегодня она составляет уже 65 000. Для будущих жильцов планируется проведение мероприятий, позволяющих выявлять их потребности и представлять, какой они хотят видеть свою будущую жизнь. Создана даже должность «менеджера по заботе».
Непосредственное отношение к тренду «комфорт» имеет также концепция мини-полиса. О том, что она собой представляет, поведал собравшимся Михаил Куликов, директор по маркетингу и рекламе ЗАО «Сити-XXI век. Традиционный подход к строительству теряет в России свою актуальность: если раньше человек не заглядывал дальше стен квартиры, максимум – подъезда, то сегодня он больше интегрирован в среду. Следовательно, актуализируется потребность не просто в квартире с четырьмя стенами, но и в комфортной, социально-качественной среде проживания, основными критериями для выбора которой являются цена, месторасположение, формат жилья.
Для девелопера учет или неучет этих критериев формирует преимущества перед конкурентами, и к числу этих преимуществ медленно, но верно приходит понимание необходимости построения комфорта. В центре внимания при создании концепции мини-полиса находится человек и его жизненные потребности. По словам Михаила Куликова, покупатель, решаясь на покупку жилья, проходит три стадии обдумывания: «Сначала возникает желание купить квартиру, потом покупатель начинает общаться с застройщиком, затем покупает и становится собственником. На каждом этом этапе клиенту необходимо дружелюбное общение. Практические инструменты, которые используют в компании: информационный центр, куда может с заявкой обратиться жилец, создание сайта, где жители могут проблемы обсудить, возможность оценить работу эксплуатирующей компании, вовлечение в управление мини-полисом, сеть доставки органических продуктов, мероприятия». Лучше понимая потребности клиента, компания инвестирует в будущие проекты. Правда, о вовлечении будущих жителей в разработку концепции речь пока не заходит, однако такое время не за горами.
Идее «строительства комфорта» отвечает и новый вид элитной недвижимости – лэйнхаусы, название, запатентованное ГК «Конти». Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти», отметил: сегодня компании, позиционирующие себя на рынке эконом-класса, активно задумываются именно о комфорте, который составляют верное позиционирование, оригинальные архитектурные решения, эксклюзивность предложения. ГК «Конти» присовокупляет к ним оригинальную идею арт-поселка, родившуюся в 2006 году, когда компания приобрела под застройку сложный участок. Затем идея лэйнхаусов оформилась в концепцию, отличительной особенностью которой стала продажа «через атмосферу». Сегодня компания делает своим покупателям уникальное предложение поселяться в атмосфере старейших европейских городов. Минимальная площадь лэйнхауса в арт-поселке составляет 340 кв. метров, максимальная 460 кв.метров. Средняя сумма сделки составила 1 300 000 $ за 1 лэйнхаус в 2008 году.
Упоминая о комфорте в связи с проектом «лэйнхаусы», нельзя не упомянуть о первом в России «Активном доме» от компании «Загородный проект». Этот инновационный проект, совмещающий комфорт и эстетику, расположен в перспективном московском пригороде «Западная долина», территория которого в соответствии с планом расширения границ Москвы в будущем войдет в состав столицы. «Активный дом» выстроен в соответствии с концепцией active house, основанной на энергоэффективности, снижении теплопотерь, использовании энергии из возобновляемых источников, заботе об окружающей среде и минимализации выброса в атмосферу углекислого газа. На сегодняшний день в Европе насчитывается лишь 6 таких домов, и пока они, естественно, не могут символизировать доступность. Однако сегодня этот объект, выстроенный из российских материалов, стоит рассматривать как концепт, на основе которого можно будет строить подобные дома в дальнейшем. Открытое, просматривающееся во все стороны внутреннее пространство, обилие больших окон, создающих ощущение единения с природой, минималистичный «северный» дизайн интерьера и фасада – все это подкупает наблюдателя, свидетельствуя об экологичности и комфорте. Для подтверждения или опровержения этой идеи с 1 декабря 2011года в «Активном доме» на 12 месяцев поселится семья из 5 человек, которые оценят степень комфорта проживания, протестируют эксплуатацию дома и уровень использования воды, тепла и электричества.
Таким образом мы можем видеть, что определение «комфортное жилье» в самом деле становится трендом при строительстве всех типов жилья, от эконом-класса до «элитки». Создаются и реализуются как многоквартирные ЖК уровня «комфорт-эконом» в различных районах столицы, так и загородные проекты типа «арт-поселок» или «мини-полис». Жилищное строительство постепенно преодолевает тенденцию многоквартирной точечной застройки «коробками», смещаясь в направлении комплексности, малоэтажности, экологичности. А значит, и комфортность для проживания осторожными шажками приближается к европейской – не только в сфере элитного жилья, которое способно выдержать сравнение на равных, но и в сфере доступного жилья.
16.12.2011
Екатерина Вейде, www.dometra.ru