Самые доступные объекты недвижимости в Петербурге – комнаты в коммунальных квартирах. Купить их можно всего за несколько сотен тысяч рублей.
Самые доступные объекты недвижимости в Петербурге – комнаты в коммунальных квартирах. Купить их можно всего за несколько сотен тысяч рублей. БН выяснял, какое жилье сегодня можно приобрести за эти деньги.
Общее число коммунальных квартир в Петербурге до сих пор велико – в городе их больше 100 тысяч, и проживают в «коммуналках» несколько сотен тысяч человек. Рынок комнат активен (сделки здесь не прекращались даже в кризис) и составляет более 15% петербургского рынка недвижимости. При этом основной спрос приходится на недорогие объекты стоимостью до 1 млн руб.
В поисках дешевизны
Наиболее часто покупателями комнат выступают трудовые мигранты, одинокие мужчины и молодые семейные пары. Для одних это – старт в жизни и первое собственное жилье, для других – способ хоть как-то закрепиться в городе и получить петербургскую «прописку», для третьих – единственная оставшаяся «крыша над головой» после развода и раздела имущества.
На сегодняшний день среди таких покупателей популярны объекты со следующими характеристиками. Прежде всего спросом пользуются самые дешевые варианты по цене 650–900 тыс. руб. За эту сумму можно приобрести комнату небольшого метража (от 7 до 15 кв. м) в многокомнатной коммунальной квартире, с большим количеством соседей. Причем такая квартира может быть расположена как в Центральном районе города, так и в более отдаленных частях Петербурга.
«Выбор у покупателя сегодня обширный – подходящую комнату можно найти как в доме старого фонда, так и в «хрущевке» или «сталинке». Как ни странно, некоторое количество коммуналок находится и в более современных домах, например, относительно новой панели 504 серии, в «кораблях» или кирпичных домах пяти-десятилетней давности», – комментирует президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. В таких домах коммунальные квартиры образовались, как правило, в результате раздела общего имущества, например, после развода супругов.
На ликвидность и соответственно цену подобных объектов влияют в первую очередь населенность коммунальной квартиры, а также «качество» ее жильцов. Алкоголики, лица, недавно вернувшиеся из мест лишения свободы или скандалисты-пенсионерки – существенный минус, способный повлиять на цену комнаты и скорость ее продажи. Близость дома к станциям метро – еще один важный фактор. Цена на недвижимость также зависит от площади комнаты, ее внешнего вида (давно ли делался ремонт), состояния мест общего пользования в квартире, возраста и состояния жилого дома (особенно актуально для старого фонда).
«Продавцы наиболее ликвидных комнат сегодня имеют возможность выбирать покупателей. Одно из предпочтений – претенденты с наличными деньгами. Граждане, взявшие для покупки комнаты ипотечный кредит, скорее всего, будут вынуждены приобрести жилье с завышенной для своих параметров ценой, так как немногие продавцы «хороших» комнат с адекватной ценой готовы пойти им навстречу», – предупреждает менеджер компании «Адвекс на Ланском» Марина Гусакова.
Ниже некуда
Выбор в самом низком ценовом сегменте (до 700 тыс. руб.) на петербургском рынке комнат не велик. За эти деньги можно найти лишь несколько вариантов далеко не в каждом районе города (например, в Центральном и Петроградском районах Петербурга комнат по этой цене нет).
«Сумма в 650 тыс. руб., – практически абсолютный минимум, за который сегодня можно приобрести комнату в Петербурге, – рассказывает заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов. – Обычно за такие деньги предлагаются либо комнаты в многокомнатных (15–20 комнат) коммунальных квартирах, либо совсем крохотные жилые помещения - по 7–8 кв. м. Также у объекта могут быть серьезные юридические проблемы, в результате которых его невозможно продать дороже (часто такие объявления размещают с пометкой «без просмотра»). То есть покупателю предлагают приобрести кота в мешке».
Также стоит учесть, что самые дешевые предложения находятся либо в районах, сильно удаленных от метро, либо близко к промышленным зонам, кладбищам, высоковольтным линиям электропередач (ЛЭП) и другим объектам, отпугивающим большую часть потенциальных покупателей. Еще одной причиной низкой цены могут стать проблемные соседи, благодаря которым комната долго не находится в одних руках.
Основные зоны, где расположены наиболее дешевые комнаты в Петербурге, – район станции метро «Нарвская», набережная Обводного канала, а также окрестности станций метро «Обухово» и «Пролетарская».
Согласно базе БН, один из самых дешевых вариантов в Петербурге (650 тыс. руб.) можно приобрести в Кировском районе города, на Двинской улице. За эти деньги покупателю предлагается комната площадью 12 кв. м, расположенная в пятикомнатной коммунальной квартире (площадь общей кухни – 10 кв. м). До ближайшей станции метро («Нарвская») – 2 км пешком или 10 минут транспортом. Низкая цена объясняется тем, что дом расположен на западной окраине города, в промышленной зоне с вкраплениями жилой застройки, а также небольшим метражом самой комнаты и мест общего пользования.
Немного дороже (за 690 тыс. руб.) можно приобрести жилье в Адмиралтейском районе Петербурга, на набережной Обводного канала (угол с улицей Розенштейна). До станции метро «Балтийская» – 5 минут пешком. Однако покупателю придется смириться с жизнью в коммунальной квартире из двенадцати комнат, одна из которых (площадью 15 кв. м) будет принадлежать ему. При этом объект расположен на последнем этаже шестиэтажного кирпичного дома постройки начала XX века. Столь низкая цена вызвана несколькими факторами. Одна из главных причин – громадный размер коммуналки. Снижает цену также состояние дома, не прошедшего капитальный ремонт, и неблагоприятная экологическая обстановка в районе.
Кроме единичных вариантов в «центральном» Петербурге, за 700 тыс. руб. можно купить комнату и на окраине – в Колпино, Горелово или Красном Селе. Причем характеристики жилья в данном случае будут такими же, как у описанных выше объектов: площадь от 7 до 15 кв. м, пяти-десятикомнатная коммунальная квартира. Стоит учесть еще и плохую транспортную доступность: до ближайшей станции метро («Проспект Ветеранов», «Купчино», «Рыбацкое», «Кировский завод» и т. д.) придется добираться на транспорте от 20 до 40 минут.
Дороже на сто тысяч
Подняв верхнюю ценовую планку до 800 тыс. руб., потенциальный покупатель может существенно расширить и возможности выбора. За такую сумму можно приобрести комнату в Выборгском, Калининском, Московском, Василеостровском и даже в Центральном районах города. Пример – крошечная комната (7,6 кв. м) на Тульской улице в восточной части Центрального района. Кухня в квартире также маленькая – 6 кв. м. Однако у этого варианта есть и свои достоинства – небольшая коммунальная квартира (всего 3 комнаты), кирпичный дом после капитального ремонта, близость к Смольному собору и комплексу правительственных зданий. До ближайшей станции метро («Чернышевская») – 10 минут транспортом. Имея на руках 800 тыс. руб., можно выбрать небольшую комнату и в районе Невского проспекта, например, на одной из Советских улиц или на набережной реки Фонтанки.
Также за эту сумму можно приобрести жилье недалеко от метро на окраине города. Однако его характеристики останутся прежними: маленькая жилая площадь и большая коммунальная квартира. Пример – комната площадью 14 кв. м в Красногвардейском районе Петербурга, на Среднеохтинском проспекте. Она расположена в доме сталинской постройки, в десятикомнатной коммунальной квартире (площадь общей кухни – 20 кв. м), в 15 минутах ходьбы от станции метро «Новочеркасская».
Самые дорогие из дешевых
Наконец, самые популярные и комфортные объекты, которые можно приобрести за относительно небольшие деньги, – комнаты стоимостью от 800 тыс. руб. до 1 млн руб.
В этом случае выбор у потенциального покупателя становится обширным: имея миллион рублей, можно найти неплохую комнату в любом районе города. Кроме того, за эти деньги уже можно подобрать комнату площадью до 15 кв. м в трех-четырехкомнатной квартире, либо просторную комнату (площадью до 20 кв. м) в общежитии. Пример – комната площадью 20 кв. м в сталинском доме на Сестрорецкой улице (пять минут ходьбы от станции метро «Черная речка»). Она продается за 960 тыс. руб. Всего комнат на этаже 10, площадь общей кухни – 20 кв. м. Плюсы этого варианта – просторные места общего пользования, большая жилая площадь, потолки высотой 3 метра и близость к метро.
Либо, если покупатель готов поступиться площадью ради качества, за один миллион рублей можно купить небольшую комнату (9–12 кв. м) с евроремонтом в малонаселенной коммунальной квартире (можно найти варианты даже в двухкомнатных коммунальных квартирах).
Вслед за госпланом
По всем оценкам, рынку комнат в ближайшей перспективе ничто не предрекает краха. Эксперты уверены, что в следующие несколько лет он будет также активен, а комнаты также популярны у покупателей, как и все последние годы.
«Так как комнаты находятся в самом низком ценовом сегменте на рынке недвижимости, а денег на свое жилье населению катастрофически не хватает, потребность в таких объектах не иссякнет еще долго, – уверен менеджер отдела жилой недвижимости агентства «Олимп 2000» Александр Егонян. – Также в ближайшей перспективе ничто не предвещает повышения цен на подобные объекты, ведь реальные зарплаты у людей не растут».
«Процесс расселения коммунальных квартир сейчас практически заморожен. Наиболее интересные и безпроблемные коммуналки уже расселены, а оставшиеся почти 100 тысяч квартир без помощи властей расселить не удастся, – добавляет главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – В результате сейчас выгоднее продать одну комнату, чем ждать расселения всей квартиры, особенно если она находится на окраине – у таких объектов шансов на скорое расселение практически нет. Эти факторы поддерживают предложение комнат в Петербурге на стабильно высоком уровне».
Однако в долгосрочной перспективе рынок комнат в Северной столице должен прекратить свое существование – это одна из стратегических задач городских властей. Правда, произойти это может лишь через двадцать-тридцать лет или даже позже, если ситуация в экономике страны не изменится коренным образом.
14.12.2011
Ольга Мурашко, www.bn.ru