Магазин или офис на первом этаже жилого дома – явление типовое. Во многих случаях это переведенная в нежилой фонд квартира.
Магазин или офис на первом этаже жилого дома – явление типовое. Во многих случаях это переведенная в нежилой фонд квартира. Однако такие объекты изначально проектировались как жилье, потому при смене их назначения приходится полностью перекраивать инженерную начинку. А в условиях энергодефицита и при скромных габаритах помещения – это непростая задача.
В жилых домах сегодня множество бизнес-объектов являются «переделанными» квартирами. Это магазины, представительства турфирм и агентств недвижимости, парикмахерские и так далее. Объединяет все эти «домашние офисы», как правило, то, что в них тесно, редко где встретишь качественную вентиляцию и постоянно гаснет свет. Между тем современные разработки в сфере автоматизированных систем управления зданием (АСУЗ) позволяют сделать такие помещения комфортными и удобными для работы. Поэтому, рассказав о нюансах и трудностях перевода квартир первых этажей в нежилой фонд, уместно поговорить об инженерной начинке объектов недвижимости, получающих номер с индексом «Н».
Всегда свежий воздух
Классическая жилая комната 12 кв. м – это приличная спальня, но для того чтобы она стала офисным помещением, в котором могут с комфортом и без головных болей работать и принимать посетителей хотя бы два человека, желательна качественная вентиляция.
Монтаж вертикального вентканала на дворовом фасаде потребует согласований с собственниками других помещений жилого дома (необходимо заручиться согласием двух третей собственников). Процесс организации очного или заочного собрания жильцов мы описывали в публикации о парковках. Организация дополнительной вентиляции – дело хлопотное и дорогое, поэтому владельцы коммерческих помещений в жилых домах стремятся на ней всеми правдами и неправдами экономить.
Между тем для офиса с приличной проходимостью, салона красоты, торгового помещения либо заведения общепита эффективная вентиляция – уже необходимость (проект без нее просто-напросто не утвердят). Однако в типовом «советском» доме высота этажа составляет 2,5-2,7 м, и если мы захотим добросовестно смонтировать все горизонтальные воздуховоды и прочие необходимые коммуникации под потолком, нам придется снизить высоту еще на 20-30 см. Стало быть, единственный рецепт, позволяющий не в ущерб дизайнерскому решению распорядиться ограниченным объемом помещения – встраивание воздуховодов в верхние части межкомнатных перегородок.
Это означает, что о вентиляции следует позаботиться на стадии создания проекта перепланировки. К тому же, помимо вытяжки, необходимо обеспечить еще и приток воздуха. Но поскольку речь в наших публикациях идет об объектах недвижимости, расположенных на первых этажах близ оживленных перекрестков, то этот воздух не вполне чист. Поэтому приточные установки должны снабжаться сложной системой фильтрации и подогрева воздуха в зимнее время.
Экономим электричество
Этаким «игольным ушком» для владельца нежилого помещения в жилом доме являются выделенные энергомощности. «Скорее всего, при согласовании проекта перепланировки энергетики потребуют, чтобы ввод осуществлялся не от «квартирного» щитка на этаже, а от главного распределительного щита, – говорит генеральный директор компании «Альтер-проект» Антон Вендт. – Со ставками за технологическое присоединение к сетям без специалистов не разобраться: они сильно разнятся в зависимости от района, но есть и территории (преимущественно в центральных и «сталинских» районах), вообще не имеющие технических возможностей увеличения энергомощностей. В этом случае основным рецептом становится оптимизация расхода энергии».
Отметим: многие вполне приличные нежилые помещения в центре Санкт-Петербурга «не работают» по назначению именно из-за непреодолимого (из-за отсутствия технических возможностей увеличения) дефицита электроэнергии. «Если, к примеру, на квартиру выделено 7 кВт, то и на «тихую» контору хватит, – полагает исполнительный директор инжиниринговой компании «АКТИВ ХАУС» Владислав Кочетков. – На офис с большой проходимостью – уже с натяжкой. Особая статья – торговое помещение: зимой работает тепловая завеса при входе (1 кВт). В летнее время идет постоянная борьба холода с теплом: холодильных установок, выделяющих при работе тепло, с кондиционерами».
Между тем не только магазин, но даже дизайн-студия или IT-компания – мощные энергопотребители: современный компьютер с профессиональным монитором пожирает электричества не меньше, чем бытовой утюг (до 1,5 кВт). И, как правило, такой «гаджет» в офисе не один: есть еще серверные станции, прожорливые лазерные принтеры, то и дело включаются электрочайники... В результате отправляем документ на печать… и срабатывает автомат, гаснет свет и «убиваются» все не сохраненные документы в компьютерах.
Наконец, сами сотрудники постоянно забывают выключать кондиционеры, отопительные приборы, офисную технику (за примерами далеко ходить не надо: вспомните, когда вы, уходя с работы последним, выключали кулер или лазерный принтер).
Или другой пример типичной офисной бесхозяйственности: в помещении жарко и вы включили кондиционер. Потом, когда кондиционер сделал свое дело, вы решаете погреться и вместе с ним легко и непринужденно включаете конвекторы, потом, не выключив ни то, ни другое, открываете окна. А все это, естественно, крутит электросчетчик. Даже для небольшого офисного помещения это серьезные затраты. Как экономить электричество?
Офисный интеллект
Самый разумный (во всех отношениях) вариант – проектировать инженерные системы с учетом современных разработок в области АСУЗ. Системе можно доверить функцию контроля пиковых нагрузок: например, если включается электрочайник, она на этот период отключит водонагреватель в санузле. В результате у вас появляется возможность с легкостью уложиться в отпущенные 7 кВт. Режим «все ушли» (кнопка «ухожу последним» на пульте либо на сенсорной панели) переведет помещение в режим ограниченного энергопотребления, когда выключается освещение, обесточивается основная офисная техника, отопительные приборы и климатические установки переходят в экономичный режим, а охранно-пожарная сигнализация и система контроля доступа активизируются.
Автоматика позволяет снизить расходы на электричество и отопление как минимум на 20%, а порой даже на все 60%: в первую очередь, за счет тех, кто забывает выключать электроприборы. Разработчики таких систем стремятся к тому, чтобы вложения в них окупались за 5-6 лет – только за счет уже упомянутой экономии ресурсов.
Ненавязчивый контроль
Есть и другая статья экономии, причем гораздо более значительная: отказ от лишних работников, призванных контролировать доступ в офис, а также «разруливать» нештатные ситуации, возникшие в нерабочее время. Если в торговых и офисных центрах всегда есть централизованная охрана, то в обособленном коммерческом помещении ее задачи чаще всего решает административный персонал. Речь идет в первую очередь о сменных «ночных директорах», призванных выдавать ключи, следить за «забывчивыми», пускать в офис уборщицу или вызывать милицию, если подвыпившие хулиганы кинули камень в окно. Между тем львиную долю их функций, связанных с контролем и управлением, также можно доверить автоматике.
«У моей фирмы региональные представительства расположены именно в жилых домах, но такой офис целиком и полностью зависим от местных работников, – рассказывает предприниматель Александр, – и я уже хотел закрывать представительства в тех регионах, где, несмотря на очевидные перспективы, не мог найти ответственных и порядочных сотрудников. Эффективное решение проблемы появилось всего год назад».
Речь идет о дистанционном управлении объектом недвижимости через широкополосный мобильный интернет. В сочетании с биометрическими считывателями, управляющими дверными замками (они идентифицируют посетителя по отпечатку пальца), и системами видеонаблюдения такие системы позволяют вести бизнес в «домашнем» офисе легко и непринужденно и при этом «напрягают» персонал значительно меньше, чем ночной администратор в спортивном костюме, решающий «пущать или не пущать».
Дизайнер привык работать вечерами и приглашать гостей, когда в офисе никого нет? Пожалуйста, пусть к его приходу в комнате отдыха прогреется кофемашина, а утром директор получит видеоотчет о том, кто, во сколько и с чем ушел. Главбух не запирает кабинет? И не надо – он сам захлопнется, когда хозяин кабинета выйдет подышать.
Как подружить ставни с кофеваркой?
Системами АСУЗ в больших бизнес-центрах уже никого не удивишь. Широкое распространение систем автоматизации в малых офисах и торговых объектах сдерживает только одно обстоятельство. Чаще всего получается, что проектировщики, электрики, слаботочники, а также установщики кондиционеров и сантехники делают свою работу добросовестно, но единый «оркестр» не складывается: системы разных разработчиков и производителей порой конфликтуют друг с другом. К слову, в последние годы производители гаджетов из области домашней автоматики уже не «изобретают велосипеды», предлагая доморощенные охранные сигнализации, созданные на базе автомобильных, а стремятся к выработке единых стандартов, протоколов передачи данных и взаимозаменяемости оборудования (самый массовый сегодня стандарт КNX/EIB). Это системы, позволяющие объединить в единую сеть все, чем можно управлять, – от кофемашины до приводов жалюзи, и управлять всем этим хозяйством легко и непринужденно, с помощью смартфона, из любой точки мира. Для владельца «домашнего» офиса или небольшого магазина в спальном микрорайоне – самый удобный вариант.
07.12.2011
Филипп Урбан, www.bn.ru