На рынке недвижимости сейчас все чего-то ждут. Продавцы – повышения цен, покупатели – их снижения, банки – дешевых западных денег, строительные компании – низких ставок по кредитам. Так что же все-таки произойдет на самом деле?!
На рынке недвижимости сейчас все чего-то ждут. Продавцы – повышения цен, покупатели – их снижения, банки – дешевых западных денег, строительные компании – низких ставок по кредитам. Так что же все-таки произойдет на самом деле?!
Ипотека
После летнего кризиса цены на вторичном рынке Караганды медленно поползли вниз. Оно и понятно – банки или перестали выдавать ипотечные кредиты, или ужесточили условия. Если до кризиса можно было найти ипотеку под 11-12 % годовых с первоначальным взносом 15 % от стоимости жилья (а то и вообще без первоначального взноса), то сейчас об этом мечтать не стоит. Вот предложения карагандинских филиалов некоторых банков:
«Банк ЦентрКредит» предлагает заем на 20 лет под 16 % годовых, первоначальный взнос – 30 %.
«Банк ТуранАлем» имеет несколько программ. Ставки по ним около 19 %, на срок от 3 до 25 лет, первоначальный взнос – от 30 до 50 % от стоимости недвижимости.
«Казкоммерцбанк» – на срок до 30 лет, под 14 % годовых с первоначальным взносом 30 % от стоимости приобретаемой квартиры. Причем стоимость эту определяют риэлтеры, с которыми сотрудничает банк.
Все банки бескомпромиссно подходят к изучению платежеспособности заемщика. Необходимы справки о доходах с места работы и подтверждающие их выписки об отчислениях из пенсионного фонда за предыдущие 6 месяцев.
В «Каспийском» банке честно признались, что ипотечная программа у них сейчас приостановлена, и когда будет возобновлена, сотрудники не знают.
То же самое нам сообщили в «Альянсбанке». Но добавили, что после нового года возможно возобновление ипотечного кредитования.
Вторичный рынок
- Цены на вторичное жилье в Караганде сейчас действительно снизились по сравнению с началом лета примерно на 8-10 тысяч долларов - заявили нам в одном из агентств по недвижимости. – Например, сейчас мы можем предложить клиентам несколько двухкомнатных квартир в центре города, с ремонтом, на средних этажах, по цене 37 тысяч долларов. До кризиса такое же жилье стоило около 45 тысяч.
- Стоит ли ждать дальнейшего снижения цен? Многие ждут, что цены снизятся на треть по сравнению с летним уровнем.
- Не думаю, что это произойдет. Дело в том, что после нового года многие банки готовятся возобновить ипотечное кредитование почти на прежних условиях. И цены, наоборот, вырастут. Так что сейчас самое время покупать.
Тем временем анализ показывает, что на рынке вторичного жилья идет как снижение запрашиваемых цен, так и снижение самого предложения. Аналитики отмечают, что пика последних лет цена на жилье достигла в сентябре – около 1020 долларов за 1 м2. Тогда люди, напуганные слухами о возможном обвале рынка, надеялись выгодно продать свою недвижимость. После этого средняя цена упала почти на 10 % и сейчас составляет около 900 тенге за 1 м2.
Стоит учитывать, что покупателей на рынке сейчас очень мало – из-за проблем с ипотекой, о которых мы уже сказали. И продавцы не могут продать жилье по запрашиваемым ценам. В то же время и снижать ее они не хотят, выжидая, что же будет после нового года. Такое нестабильное положение не выгодно никому.
Если говорить о ценах, то двухкомнатную в центре предлагают от 25 000 до… 125 000 долларов. Естественно, торг сейчас уместен, как никогда. Недавно в Михайловке, престижном спальном районе, был установлен рекордный аппетит продавцов – хоромы больше 200 м2 за 600 тыс. у.е. За сколько в итоге сторговались покупатель и продавец – коммерческая тайна.
Новое жилье
Новостройки меньше отреагировали на кризис. Цены на квартиры в новых домах не снизились, элитные жилые комплексы предлагают клиентам место под своей крышей по цене от 165 000 тенге за 1 м2. Характерно то, что цены эти раньше выставлялись в долларах. Но в связи с нестабильностью американской валюты такая привязка стала невыгодна.
Устойчивость элитных домов под натиском кризиса кажется странной только на первый взгляд. Все становится более понятным, когда знакомишься со слухами о джентльменском соглашении крупных строительных фирм ни под каким соусом не снижать цены, искусственно удерживая их на завышенном уровне. При этом все знают, что зачастую новостройки стоят пустыми. Но, видимо, хозяевам выгоднее придержать жилье в расчете на будущую стабилизацию рынка, чем продавать сейчас дешевле и терять запланированную прибыль. Строители надеются и на вмешательство государства, которое не заинтересовано в снижении цен на жилье. Первой ласточкой стало недавнее решение Правительства поддержать строительные компании, которые после кризиса не могут получить в банках дешевые кредиты и достроить дома дольщиков. Особенно много таких домов в Астане, Алматы, Шымкенте. Правительство на прошлой неделе пообещало выделить на завершение долевого строительства первый транш в размере 400 млн долларов. Стройкомпании получат деньги под 9 – 10 % годовых. Сейчас утверждается перечень счастливчиков. Все остальные надеются, что не оставит без внимания государство и их.
В то же время крупные строительные фирмы готовы воспользоваться ситуацией и вытеснить с рынка более мелких игроков. Если им это удастся, то монополизация рынка усилится. А это не может не привести к очередному повышению цен… Вывод о том, что именно такие планы сейчас есть у крупных застройщиков, можно сделать из заявления исполнительного директора Ассоциации застройщиков Казахстана Куата Досова, которое он сделал на прошлой неделе:
- Как показывает анализ, за последние 16 лет в Казахстане зафиксированы высокие темпы строительства. Рост благосостояния населения, экономики позволяет нам думать, что цены за 1м2 и дальше будут расти. Например, в 1991 году в Казахстане вводилось в эксплуатацию около 8 млн м2 жилья, потом шел спад до 1 млн м2 в 1999 году. С 2000 года вновь начался рост, и в 2006 году этот показатель достиг отметки более чем 6 млн м2 жилья. Опираясь на приведенные статистические данные, мы можем прогнозировать тенденцию роста цен на жилье в следующем году.
Рассуждения о «росте благосостояния населения» (которое съедается инфляцией) можно оставить в стороне. Главное – желание влиятельных в этом секторе экономики игроков повышать цены и дальше. В нынешних условиях их желание – закон.
Государственное жилье
У кого не будет проблем с финансированием, так это у строительных компаний, выполняющих Государственную программу жилищного строительства. Как известно, первый ее этап был рассчитан на 2005 – 2007 годы. Карагандинская область перевыполнила запланированные объемы почти в два раза и стала лидером в этом отношении среди регионов Казахстана. Точных цифр пока нет, они будут подведены в конце года. Жилье для бюджетников продавали сначала по 350 долларов за 1м2 а потом ушли от привязки к слабому доллару и установили цену в 56 550 тенге за 1м2 (примерно 450 долларов). В следующем году начинается второй этап Госпрограммы на 2008 – 2010 гг. Принципиально он уже утвержден, теперь все области страны разрабатывают региональные планы. Карагандинская программа уже ждет утверждения в облмаслихате.
- Принципиальные изменения по сравнению с первым этапом Госпрограммы есть, - говорит Сержан Аймаков, заместитель начальника Карагандинского областного управления строительства. – Теперь введено такое понятие, как арендное жилье. Причем строить его будут и за счет государства, и за счет частных компаний. Оно будет сдаваться в аренду тем людям, кто не может позволить себе его покупку. Еще одно новшество – сейчас в Казахстане согласно поручению Президента РК, реализуется программа строительства 100 школ и 100 больниц. Строить их будут и в Караганде, и во многих других регионах области. А для сотрудников этих новых учреждений будет строиться жилье, которое педагоги и врачи смогут покупать на льготных условиях. Им будут предоставляться кредиты с отсрочкой выплаты на три года.
Сержан Аймаков сообщил, что объемы жилищного строительства в области не только не уменьшатся, но и вырастут в 2 – 3 раза. То же самое и в других регионах страны. Так что строительным фирмам придется очень напряженно трудиться, чтобы выполнить план. Будем надеяться, что большие объемы введения сравнительно недорогого «программного» жилья повлияют и на цены общего рынка.
P.S. Некоторые коммерческие банки начали снижать ставки для клиентов избранных строительных компаний. Так, «Казкоммерцбанк» заключил в начале ноября соглашения с рядом крупных застройщиков о предоставлении ипотечных кредитов их дольщикам по летним ставкам. Следом начали пересматривать условия предоставления ипотеки и другие банки. «Банк ТуранАлем» тоже разработал программу снижения ставок по ипотеке для строительных компаний, имеющих кредитную линию в банке, сейчас проходит процедура ее утверждения.
Мнение:
Директор казахстанско-швейцарской компании AVALAR, занимающейся консалтингом в области инвестиций в недвижимость в Казахстане, Татьяна Ковпак высказала свое мнение о ситуации на рынке:
- Сказать, что рынок недвижимости Казахстана близится к краху, я не могу. На протяжении последних лет цены на квартиры росли с космической скоростью и были откровенно дутыми. Все специалисты осознавали, что не может 1м2 жилья в Алматы соответствовать уровню развитых западных стран. Согласитесь, что квартира в нашей южной столице никак не может равняться по деньгам аналогичной на Лазурном берегу или в Нью-Йорке. Ясно было, что продолжаться до бесконечности это не будет и наступит однажды такой момент, что цены стремительно обрушатся. Так что кризиса нет, просто цены на жилье наконец приблизились к реальным, снизившись в среднем на 30 %.
Справка
В Костанае в сентябре цена 1м2 вторичного жилья составляла от 1100 до 1800 зеленых. Сейчас цены снизились на 15–30%. По мнению аналитиков, цены будут снижаться и дальше и опустятся до 20 тыс. долларов за однокомнатную квартиру.
В Атырау цена однокомнатной квартиры в старой «хрущевке» сейчас 35 тыс.
В Павлодаре за однокомнатную улучшенную квартиру просят 35 тыс. долларов. Но при торговле можно сбить цену примерно на 30 %. Стоимость 1м2 в новостройках в среднем 1200–1400 долларов.
В Кызылорде двухкомнатную квартиру можно приобрести за 20 тыс. долларов.
В Петропавловске сейчас продать квартиру невозможно, хотя цифры ползут вниз. Квадрат вторичного жилья стоит около 700 долларов.
В Уральске цены на жилье резко упали. Однокомнатную квартиру, которая стоила полгода назад 45 тыс. долларов, можно купить за 30.
30.11.2007
Сергей БУЯНОВ, www.nachnem.kz