В этом году рынок окончательно определился, какие таунхаусы ему нужны, – покупатели активно раскупают объекты, сопоставимые...
В этом году рынок окончательно определился, какие таунхаусы ему нужны, – покупатели активно раскупают объекты, сопоставимые по цене и метражу с городскими квартирами. Однако подобных предложений, как выясняется, мало. А новых проектов в доступном сегменте девелоперы не закладывают.
Какие таунхаусы сегодня больше всего востребованы и какие перспективы развития данного формата, обсудили участники круглого стола «Коттеджи против таунхаусов: за каким форматом будущее».
Не сошлись на квадратных метрах
Таунхаусы (сблокированные коттеджи) существуют на нашем рынке недвижимости уже лет 15. При этом только в последние годы к девелоперам стало приходить понимание, что такой совместный образ жизни не интересует состоятельных покупателей, которые могут себе позволить отдельно стоящий коттедж. И что площади по 200-300 кв. м допустимы, опять же, в сегменте индивидуальных домов, но никак не таунхаусов.
«Когда мы начинали в 2004 году свой проект «Петербургское садовое кольцо» в Курортном районе, то выбрали два формата таунхаусов: площадью 240 и 140 кв. м. На сегодняшний день из двадцати 240-метровых объектов продан лишь один, зато среди таунхаусов площадью 140 кв. м реализовано уже три четверти», – рассказал Юрий Даньшов, совладелец компании CENTURY 21 Show Estate. Впрочем, это оказалось некритичным для общей рентабельности проекта – ситуацию выправили активные продажи квартир в малоэтажных комплексах. Но в итоге, по словам Юрия Даньшова, компания готова продавать оставшиеся большие таунхаусы по цене 75 тыс. руб. за кв. м – притом что в Курортном районе средние цены на сблокированные коттеджи составляют более 100 тыс. руб. за «метр» (данные «Петербургской недвижимости»).
«Один из наших клиентов – западный девелопер – рассматривал возможность строительства трехэтажных таунхаусов рядом с деревней Колтуши. В проекте были предусмотрены таунхаусы большой площади, что по результатам анализа рынка было признано нецелесообразным. Поэтому проект решено переформатировать в более популярный формат – либо коттеджи, либо малоэтажные многоквартирные дома», – говорит Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
А, к примеру, компания «УНИСТО Петросталь», продавая таунхаусы в своем проекте Bagatelle (Всеволожский район), оперирует цифрами 177-240 кв. м., не включая в общую площадь таунхаусов 45-метровое подвальное помещение. «Мы фактически дарим этот подвал покупателю, чтобы не смущать его большим метражом», – заявил коммерческий директор группы компаний Андрей Мытарев.
Эконом выходит в лидеры
В то время как большие таунхаусы не пользуются спросом (за исключением некоторых особо удачно расположенных проектов), объекты площадью 60-100 кв. м идут «на ура».
Этот год можно смело назвать годом таунхаусов, – говорит аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Дмитрий Сперанский. Согласно данным информационного обмена между участниками загородного рынка (сегодня это 37 компаний, которые реализуют 83 проекта), продажи коттеджей в 2011 году сократились: если за десять месяцев прошлого года было реализовано 113 коттеджей (включая участки с подрядом), в 2011 году за тот же срок – 105 домов, притом, что компаний и проектов в рамках информационного обмена прибавилось.
Между тем, таунхаусы показывают совершенно иную динамику: в 2010 году за десять месяцев было реализовано 33 секции, в 2011-м – уже 165. Причем средняя стоимость реализованных таунхаусов постоянно снижается. Если в IV квартале 2010 года она составляла 7,4 млн руб.й, то сегодня – 3,4 млн.
«Только в этом году, наконец, на рынке появилось четкое понимание (и у покупателей, и у девелоперов), что таунхаус – это аналог недорогой городской квартиры», – заметил Андрей Уманский, директор ООО «Центр Недвижимости Санкт-Петербурга». Более того, в сознании покупателя таунхаус – и есть, по сути, квартира, – считает главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев: «Застройщики, которые продают таунхаусы, обычно рекламируют их в разделе «Загородная недвижимость», даже если проект реализуется в Петербурге. Однако когда такие объекты выходят на вторичный рынок, то собственники почти всегда размещают свои объявления в городском разделе. Они пишут, к примеру, «двухуровневая квартира с подвалом». Формат квартиры более понятен и близок нашим покупателям».
С ними согласен Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»: «В зоне для постоянного проживания таунхаусы однозначно конкурируют с квартирами. Сам по себе формат тут не так важен – основополагающий фактор, безусловно, это низкая цена».
Спрос разошелся с предложением
Действительно, купить секцию в таунхаусе сегодня можно даже за меньшие деньги, чем квартиру в спальном районе. Так, в жилом комплексе «Кивеннапа» (Выборгский район) домовладения площадью 65 кв. м. предлагается за 1,6 млн руб. В проекте «Золотые ключи» (Гатчинский район) секции по 54-64 кв. м предлагаются за 2,8-2,9 млн руб. Но таких дешевых предложений, конечно, немного. В других проектах доли в таунхаусах предлагаются по более высокой цене. При этом максимум, который готов платить сегодня массовый покупатель за возможность жить в таунхаусе, как считают эксперты, – это 4-5 млн руб. (цена двух-трехкомнатной квартиры в спальном районе).
Участники круглого стола пришли к выводу: спросом в ближайшие годы будут пользоваться таунхаусы, сопоставимые по цене и площади с городскими квартирами. Еще одним обязательным требованием является, безусловно, транспортная доступность (в этом смысле более перспективными для строительства таунхаусов являются южные районы).
К сожалению, объектов в пределах 4-5 млн руб. (и уж тем более 2-3 млн) на рынке мало. По данным «Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», таунхаусы сегодня представлены в 48 проектах, причем действительно доступных среди них единицы. И продажи там идут довольно бодро. В тех же «Золотых ключах» за последние десять месяцев продано 62 объекта.
Вымыванию недорогих таунхаусов с рынка способствует и то, что на их покупку можно без проблем получить ипотечный кредит. Тогда как на рынке коттеджей ипотека пока работает слабо. Фактически таунхаусы уже начинают «встраиваться» в рынок городских цепочек. Например, люди продают имеющуюся комнату или однокомнатную квартиру, берут кредит на недостающую сумму и переезжают с семьей в таунхаус.
На фоне нарастающего спроса новые проекты таунхаусов в доступном ценовом сегменте выходят на рынок довольно редко (что, в общем, вызывает недоумение, ибо коттеджные поселки, гораздо менее востребованные покупателями, растут, как грибы после дождя). В результате спрос и предложение движутся, по сути, в разные стороны, – сетует Дмитрий Сперанский. Теоретически это может привести к увеличению стоимости квадратного метра таунхаусов, но фактически – если девелоперы не предложат в ближайшее время новые проекты эконом-класса – дорожать будет просто нечему.
06.12.2011
Алексей Резенков, www.bn.ru