В первом квартале следующего года инвестиции в жилищное строительство выйдут на докризисный уровень. Иными словами, мы снова вернемся...
В первом квартале следующего года инвестиции в жилищное строительство выйдут на докризисный уровень. Иными словами, мы снова вернемся к показателям эпохи строительного бума. Что случится к этому времени с ценами на жилье и есть ли у них шансы на снижение?
За первые три квартала этого года инвестиции в жилищное строительство выросли на рекордные 26%, достигнув
321 миллиарда тенге. Зампред Агентства по делам строительства Николай Тихонюк отметил, что при таких темпах роста мы уже в первом квартале будущего года вернемся к докризисным показателям, когда в строительство жилья вкладывалось до 400 миллиардов тенге в год. Правда, не стоит забывать, что тенге сейчас заметно легче, чем он был до девальвации. Тем не менее планируемая правительством цифра все равно очень внушительная, особенно в сравнении с 220 миллиардами тенге, до которых упали инвестиции на пике финансового кризиса. Почему правительство всячески стимулирует инвестиции в жилищное строительство? Потому что этот сектор служит катализатором для экономики, активизируя сразу ряд отраслей – транспорт, торговлю, производство стройматериалов. Но что еще важнее, рост строительства должен предотвратить дефицит вводимого жилья, а значит, новый всплеск цен на него. Следуя такой логике, наращивание инвестиций в строительство должно сбить цены на жилищном рынке. И это главный показатель, который действительно интересует население. Ведь цены на жилье не стабилизировались, а продолжают ползучий рост. По данным Агентства по статистике, в октябре они выросли по сравнению с прошлым годом на 4,4%. Средняя стоимость квадратного метра нового жилья –
150 тысяч тенге, на вторичном рынке – 113 тысяч. Несколько оживился рынок: за 10 месяцев нынешнего года число сделок по купле-продаже жилья увеличилось на 13,7%.Но ждать обвала цен рановато. Больше – не значит дешевле. Это в учебниках по экономике цена отражает баланс спроса и предложения. А в жизни увеличение предложения нового жилья не приводит к снижению цены. Стоимость квадратного метра повинуется иным законам. Основная часть ее – это не себестоимость, а накрутка, которая складывается из самых разных составляющих. Зачастую стоимость отечественной недвижимости, чтобы подчеркнуть ее парадоксальность, сравнивают с зарубежной. Обычно приводится пример, что не самая лучшая квартира в Алматы обходится дороже, чем вилла в Испании. Тем не менее с Испанией нас сравнивать не совсем корректно. В этой стране пузырь, надутый взлетом цен на недвижимость, лопнул куда громче нашего. У нас в свое время Астана стояла вся в подъемных кранах, как еж в колючках, а в Испании так выглядело полстраны. Поэтому возник огромный переизбыток предложения, тогда как спрос резко сузился. Кому покупать новые квартиры, если безработица в Испании сейчас превысила 21%? Плюс ко всему та дешевая испанская недвижимость, с которой сравнивают квартиры в Алматы и Астане, относится к разряду инвестиционной и расположена в курортных зонах. Тогда как купить по такой цене квартиру для жилья в крупных городах, Мадриде или Барселоне, нереально. Наконец, структура экономики и основные факторы, которые влияют на рынок недвижимости, у нас с Испанией, как и другими европейскими странами, слишком разные. Уместнее сравнивать с государствами, в которых недвижимость подорожала, как и в Казахстане, за счет притока средств от экспорта ресурсов. К примеру, с Анголой, где из-за бурного роста нефтедобычи цены на жилье взлетели, а ее столица Луанда стала самым дорогим городом мира. Однокомнатная квартира там сдавалась за
7 тысяч долларов в месяц. Хотя объективно жилье в Луанде ничем не лучше Алматы или Астаны. Единственное преимущество – океан и теплый климат, тогда как и инфраструктура, и уровень жизни там значительно хуже. Помимо притока сырьевых денег, цены на недвижимость раздуваются от инвестиционных вложений. Например, возросший спрос зарубежных покупателей на дома в Черногории так взвинтил цены, что недвижимость стала не по карману местным жителям. Иными словами, рынок жилья в каждой стране слишком специфичен, чтобы их между собой сравнивать. Поэтому самый надежный и самый практичный способ сравнения – сопоставить стоимость жилья не с Испанией или Анголой, а с покупательской способностью населения. И вот здесь-то и получаем настоящий шок. Средняя зарплата в Казахстане составляет 92 тысячи тенге. Стало быть, на нее можно купить 0,6 квадратных метра нового жилья. Годового заработка (если не есть, не пить и не одеваться) хватит на маленькую кухню или на санузел.Чтобы сделать жилье доступнее, государство уповает на рост объемов его строительства. В гос-программе жилищного строительства поставлена цель – вплоть до 2014 года вводить по 6 миллионов квадратных метров ежегодно. Однако от того, что жилья становится больше, оно, увы, не становится доступнее. В программе провозглашена всемерная поддержка индивидуального строительства, чтобы каждый казахстанец мог построить себе дом. Но это пока остается лишь лозунгом. А на деле в рейтинге легкости получения разрешения на строительство Казахстан оказался на 147-м
месте из 183 стран. Не говоря уже о проблемах, связанных с проведением коммуникаций. Плюс ко всему никто не дает гарантии, что завтра вновь построенный дом не снесут для государственных нужд. Все это на фундаменте ломает идею "одноэтажного Казахстана". Те казахстанцы, кто мечтает о собственном жилье, предпочитают надеяться на… кризис. Многие помнят, как мировые финансовые катаклизмы приземлили отечественные цены на недвижимость, рвавшиеся в космос. Правда, обещанного обвала до
500 долларов за метр не произошло. И теперь люди питают надежды, что сделать это сможет новая волна глобального кризиса. Но шансы невелики. Цены действительно могут просесть, причем очень серьезно. Однако кризис бьет не только по ценам, но и по доходам. Поэтому жилье даже если подешевеет, доступнее не станет. На самом деле чудес не бывает: пока не сформируется массовый средний класс, не появится массового доступного жилья. Частично ликвидировать разрыв между стоимостью недвижимости и доходами населения может только ипотека на приемлемых условиях. Сейчас проценты по ней настолько кусачие, что этот разрыв лишь увеличивается. В программе жилищного строительства предусмотрено бюджетное финансирование для снижения банковских процентов по кредитам: чтобы их ставка не превышала 12%. Однако речь идет о кредитах не покупателям, а застройщикам. Те обязуются продавать готовое жилье в чистовой отделке по цене не более 170 тысяч тенге за метр. То есть на 13% дороже нынешней средней цены нового жилья. И это называется доступностью?! В Казахстане много говорится о доступном жилье, но нигде не определены четкие параметры: что под таковым понимается, сколько должен стоить квадратный метр и какая должна быть ипотека. Поэтому рынок ориентируется на параметры, которые установлены в госпрограмме, принимая их за минимум. Таким образом, квадратный метр не может быть дешевле
170 тысяч тенге, и ставка по кредитам не может быть ниже 12%. Такие условия просто программируют недоступность жилья для большей части населения. Пока целевые ориентиры не будут пересмотрены, реальных изменений в сторону доступности жилья мы не увидим.
03.12.2011