Спрос на качественное жилье в Петербурге далеко не исчерпан: более 70% горожан мечтают улучшить свои жилищные условия, но ежегодно...
Спрос на качественное жилье в Петербурге далеко не исчерпан: более 70% горожан мечтают улучшить свои жилищные условия, но ежегодно это удается всего двум-трем процентам. Своим видением ситуации на рынке недвижимости Петербурга поделился с БН генеральный директор MirLand Development Роман Розенталь.
– Роман, MirLand работает в нескольких регионах России. Каковы, на ваш взгляд, общие тенденции на рынке недвижимости в нашей стране? И что вы думаете о предпочтениях покупателей в Петербурге сегодня?
– Я думаю, что ситуация по всей Российской Федерации схожа. Но особенно четко просматриваются тенденции в европейской части страны. Прежде всего в Петербурге и Москве. Принято считать, что Петербург всегда на несколько месяцев отстает от Москвы, но в 2011-м году здесь очень явно активизировался потребитель. Спрос в третьем квартале, в сравнении со вторым, вырос примерно на 45%. И общие тенденции такие: последние десять месяцев спрос на жилье растет.
– Случалось, когда эксперты называли «ростом» всего одну десятую процента…
– Бывало и так, но сейчас рост спроса очень ощутим. В этом году он уже на 30% выше, чем в прошлом. Это можно видеть по ипотеке. В 2009 году ипотека по стране составляла 143 млрд руб. В 2010-м она подскочила до 365 млрд. А за девять месяцев текущего года она уже достигла 420 млрд. При этом мы знаем, что в последние месяцы года сделки всегда идут более активно.
Точно могу вам сказать, ориентируясь, в том числе, на данные вашего издания: цены росли примерно по проценту каждый месяц. Вы хорошо помните, что в 2009 году они падали. Потому что не было спроса, хотя предложения еще существовали.
Я меньше знаю региональные города, но не вижу никаких предпосылок для того, чтобы ситуация там была принципиально иной – примерно та же картина везде. Конечно, в такой огромной стране можно найти город, в котором все происходит иначе, но я говорю об основной тенденции, которая представляется мне положительной и оптимистичной.
– Вам наверняка известно, что по площади Петербург примерно в полтора раза больше Москвы. Однако Москва практически полностью застроена, а Петербург окружен большим количеством неосвоенных территорий. Какие, на ваш взгляд, территории Петербурга могли бы быть интересны крупным инвесторам?
– Ну, вот здесь возникает некий парадокс Петербурга. Город огромный, как вы правильно заметили, а комплексной застройки, находящейся в активной фазе строительства, в самом городе почти нет. Есть мы, есть «Балтийская Жемчужина», «Северная долина», «Юбилейный Квартал»… Один, два, три проекта комплексной застройки. Может быть, существуют четвертый и пятый, которые я нечаянно забыл. Поэтому можно сказать, что продукт комплексной застройки существует, но в очень небольшом объеме. Ее мало в Москве, потому что там мало участков, но мало и в Питере, хотя потенциал по территории есть. А бизнес не всегда готов вкладывать деньги в развитие инфраструктуры крупных территорий с «нуля».
– Тем не менее многие эксперты считают, что платежеспособный спрос уже исчерпан. И наши чиновники тоже говорят об этом. Допустим, глава Комитета по градостроительству и архитектуре Юлия Киселева не так давно сообщила, что темпы жилищного строительства уже обогнали планы на четыре года. Потому что, по ее словам, сегодня на каждого петербуржца приходится 24,9 кв. м – хотя согласно Генеральному плану добраться до этого показателя собирались только к 2015 году…
– Я чувствую, что спрос далеко не исчерпан. Я вам скажу так. По статистике, которой располагаем мы, более 70% петербуржцев мечтают улучшить свои жилищные условия. Но ежегодно это удается всего двум-трем процентам.
– Так может быть, этот огромный спрос относится к эконом-, а не комфорт-классу, который заявила ваша компания в «Триумф Парке»?
– Не уверен. По началу продаж мы видим, что клиентов больше, чем было в наших даже самых оптимистических прогнозах. Ну а деление на «комфорт» и «эконом», на ваш взгляд, должно дифференцироваться по деньгам или по качеству?
– Я за разумный компромисс, конечно.
– Вот именно! Цена квадратного метра у нас «средняя по больнице» – 75 тыс. руб. за кв. м. А что касается качества, то у нас добротный кирпич-монолит, причем выполненный по индивидуальному проекту. Кроме того, от «эконома» наши дома отличает масса добавочных элементов. Например, фильтры очистки воды, закрытые благоустроенные территории, качественные лифты из Финляндии и многое другое.
– Потребители, которые сейчас бронируют жилье в «Триумф Парке», приходят с одобрением банка на ипотечный кредит или несут предоплату для получения жилья в рассрочку? Вообще, как предпочитает рассчитываться с MirLand основная масса клиентов?
– Околол 60% клиентов идут к нам с ипотекой или полной предоплатой. Все остальные покупают в рассрочку.
– Роман, сейчас одни бизнесмены говорят о том, что кризис продолжается, другие из него вышли, а третьи – он навсегда. Насколько для операторов рынка уходящий 2011 год был легче 2010-го?
– Несравненно. Это как будто две разные эпохи. Прошлый год был крайне тяжелым.
– В чем именно заключалась эта «тяжесть»?
– В невозможности занимать деньги. Ведь девелоперский бизнес состоит из двух составляющих: ты должен быть девелопером, но ты должен быть и финансистом. 2010 год был для финансистов next to impossible – почти невозможно. Эти два года несопоставимы. В прошлом году люди еще не были уверены, вышла экономика из кризиса или нет.
Вообще, я готов озвучить иную теорию о кризисе. С ней можно соглашаться или не соглашаться, но я в нее верю. Не было никаких предпосылок в России к тому, чтобы кризис начался. Здесь больше сработала психология. Россия никогда не была пользователем всех тех товаров, которые привели к кризису на Западе. Все эти дешевые кредитные пакеты, доступная ипотека – всего этого в России не было. У России большой экспорт только в части вывоза ресурсов.
Единственное, что, действительно, могло повлиять на Россию, это цена нефти. Но она упала, а затем быстро пошла вверх. Поэтому я и говорю, что кризис в России был чисто психологическим. Люди получили хорошую встряску, стресс, но не более того. А в 2011 году россияне уже сбросили с себя этот стресс, поверили в то, что кризиса нет.
– На презентации проекта «Триумф Парка» вы говорили об инвестициях в размере 1,5 млрд долл., а совсем недавно назвали уже 1 млрд. Что это значит? Вы понизите качество жилья, построите меньше квартир, снизите затраты на благоустройство?..
Примерно 1,1 млрд будет вложено в строительство жилья. Я говорю «примерно» потому, что в таких больших числах и таких больших проектах одна десятая доля – это люфт. А параметры проекта никак не ухудшались, а только улучшались.
– Роман, наша страна, конечно, не относится к станам третьего мира, но, все-таки, далеко не все западные финансисты нам доверяют. Тем не менее господин Фишман пришел в Россию. Если не секрет, что привело его к нам?
– Не секрет. Я скажу вам, где строит Фишман, и сразу все станет ясно. Он строит в Белоруссии, а это несколько более сложная страна, чем Россия. Строит в Индии, в Таиланде. Сейчас собирается строить во Вьетнаме.
Для Fishman Group Россия – я вас немножко удивлю – это не только не третий мир, а, скорее, первый. Сам Элиезер Фишман сказал бы вам, что в России работать намного легче, чем, например, в Германии.
Мы уже реализовали в Ярославле, Саратове и Москве 230 тыс. кв. м жилья, два торговых центра, бизнес-центр. Но петербургский проект у нас самый главный и самый масштабный.
– Между тем Смольный намерен ввести «мораторий» на свое участие в комплексной застройке территорий – предполагается, что инфраструктуру застройщик оплачивает сам. К MirLand это относится?
– Для начала мы должны понять условия этого «моратория».
Но мы намерены продолжать работу в России, потому что, на мой взгляд, тенденция изменения цен на жилье в ближайшем будущем только одна – вверх.
Справка БН
На протяжении последних 12 лет Роман Розенталь занимал должности финансового директора в международных компаниях, ведущих свою деятельность и в России. В 2006 году Роман Розенталь пришел в MirLand Development Corporation Plc, где занимал должность финансового директора и являлся членом Совета директоров.
Ранее эксперт работал в аудиторских компаниях, в том числе в израильском филиале PricewaterhouseCoopers.
Роман Розенталь имеет степень бакалавра по экономике и бухгалтерском учету колледжа Тель-Авива, а также квалификацию независимого аудитора (CPA).
29.11.2011
Вячеслав Березниченко, www.bn.ru