Сегмент элитной недвижимости рынка аренды никогда не был массовым. Несмотря на это, требования к объектам премиум-класса у нанимателей...
Сегмент элитной недвижимости рынка аренды никогда не был массовым. Несмотря на это, требования к объектам премиум-класса у нанимателей постоянно растут. БН выяснял, как обстоит ситуация с арендой недвижимости этого класса в последние месяцы.
Осень – традиционное время подъема на рынке аренды жилой недвижимости. Его элитный сегмент – не исключение. Активность нанимателей и собственников жилья возрастает в августе и длится до конца декабря. Во многих риэлторских компаниях, специализирующихся на аренде недвижимости премиум-класса, количество сделок, заключенных в это время, превышает летние показатели в 2-2,5 раза.
Тест на соответствие
Спросом у нанимателей, традиционно, пользуются апартаменты, отвечающие следующим требованиям. Во-первых, жилой комплекс, в котором расположена квартира, должен быть обеспечен современными охранными системами и отвечать мировым стандартам безопасности проживания (видео-наблюдение по периметру, закрытый и охраняемый внутренний двор и т. д.). Во-вторых, в доме должно быть создано однородное социальное окружение. Еще одно необходимое условие – наличие парковки (подземный паркинг либо закрепленное за квартирой место на придомовой территории). Плюс ко всему – апартаменты должны находиться в новом доме или в доме, прошедшем реконструкцию (это относится прежде всего к домам старого фонда в историческом центре Петербурга).
В случае, если одно из этих требований не выполняется, объект должен обладать какими-либо существенными преимуществами для нанимателя, способными компенсировать недостатки (например, выдающимися видами из окон или эксклюзивным дизайном квартиры).
«Существует целый ряд специфичных требований, зависящих от сферы профессиональной деятельности, семейного положения, национальности нанимателя, – рассказывает директор Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев. – Например, сотрудникам консульств чрезвычайно важно близкое расположение к месту службы и безопасность – последнее дополнительно проверяется специальной структурой. Также жить рядом с консульством предпочитают большинство японцев, даже если они там и не работают. Европейцы выбирают Золотой Треугольник, возможно, из-за того, что он больше других частей Петербурга напоминает им о родине своей ухоженностью, видами из окон. Семьи с детьми охотнее рассматривают район Таврического Сада, при этом выбор места всегда сверяется с маршрутом автобуса Англо-Американской Школы».
Если говорить о местах и домах, наиболее популярных у нанимателей, то в числе лидеров по-прежнему находятся объекты Центрального и Петроградского районов Петербурга. Согласно данным Penny Lane Realty Saint Petersburg, самая дорогая элитная квартира, сданная в аренду в нашем городе в текущем году, находилась на Крестовском острове, в «Доме у моря» (набережная Мартынова 74). Ее ставка аренды составила 420 тыс. руб. в месяц. Площадь четырехкомнатной квартиры - 180 кв.м. «Предложения аренды в этом комплексе не задерживаются на рынке более месяца. Даже несмотря на сравнительно высокую для петербургского рынка аренды ставку, эта квартира без проблем нашла нанимателя – игрока местной футбольной команды», – комментирует Пикалев.
Второе место заняла квартира на набережной реки Фонтанки, дом 1. Ставка аренды – 320 тыс. руб. в месяц. Площадь трехкомнатной квартиры – 160 кв. м. «Дом на Фонтанке, 1, иногда называют лучшим домом центра Петербурга: строгое архитектурное решение, виды на Фонтанку и парк при Михайловском замке, панорамные окна, остекленный внутренний двор-атриум с оранжереей, – рассказывает Пикалев. – В этом доме регулярно сдаются 3 квартиры из 20 – даже при цене на 15-30% выше среднерыночной, вакантными они остаются недолго».
Остальные самые дорогие съемные объекты, попавшие в ТОП Penny Lane Realty, находятся на Крестовском острове (проспект Динамо, 23, Вязовая улица, 10 – ЖК «Олимпийская деревня»), на набережной канала Грибоедова 89, на Барочной улице 12, на Каменном острове (2-ая Березовая аллея 13-15) и на Малой Конюшенной 9.
В погоне за новизной
Основной объем предложения элитного жилья сосредоточен в Центральном и Петроградском районах города (более половины объектов). Есть апартаменты такого класса в Адмиралтейском, Василеостровском и Московском районах Петербурга.
«За время кризиса инвестиционная привлекательность элитного жилья сильно упала, и те, кто собирался его продавать по выгодной цене, оказались перед выбором – жить самим или сдавать в аренду. В итоге сегодня на рынке держится достаточно высокий уровень предложения объектов премиум-класса, накопившийся еще со времен кризиса. Поэтому нанимателю есть из чего выбирать, и делает он это придирчивее и тщательнее, чем раньше», – констатирует председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.
«Выверенного срока, за который квартира точно найдет своего нанимателя, сейчас нет. Квартира может быть арендована в течение достаточно короткого времени (до одной недели), а может находиться в экспозиции в течение полугода-года», – уточняет заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Ирина Бузина.
Значительная (до 20%) доля элитных квартир, сдаваемых в аренду, сейчас расположена в новых домах. «Увеличение объема предложения таких объектов в краткосрочной перспективе мы связываем с выходом на рынок апартаментов в следующих частично заселенных жилых комплексах: «Парадный квартал», «Резиденция на Суворовском», «Ориенталь», и в среднесрочной – в построенных домах «Таврический» и «Новая История». Квартиры в новых домах, сдающиеся впервые, обычно более востребованы и приоритетны для нанимателей, поэтому при правильном ценообразовании и позиционировании такие предложения имеют все шансы быстро найти жильцов», – считает Пикалев.
По данным «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН), арендные ставки на элитные апартаменты сегодня начинаются от 80 тыс. руб. в месяц. Среднерыночная арендная ставка на жилье такого класса держится на уровне 110-120 тыс. руб. в месяц. Однако в городе есть предложения со ставкой до 700 тыс. рублей за месяц проживания.
Западные веяния
Кроме явной переориентации спроса в сторону новых домов, в сегменте жилья премиум-класса в последние годы появилась еще одна тенденция – отказ части обеспеченных жителей Петербурга от покупки недвижимости такого уровня в пользу ее аренды. Этому способствует дороговизна «элиты» в Петербурге (от 12 млн руб. за «стандартную» квартиру площадью 100 кв. м), а также мода жить в съемных апартаментах, пришедшая в Россию из Европы.
В результате в последнее время в Северной столице появился новый класс нанимателей – активных, обеспеченных людей, предпочитающих снимать понравившееся жилье и не обременять себя заботами, связанными с поддержанием его в приличном состоянии. Необходимость делать капитальный ремонт, платить налог на имущество и прочие «бонусы» владения собственностью, в данном случае остаются в ведении хозяина жилья.
Основные наниматели элитных апартаментов сегодня – состоятельные люди, ожидающие завершения строительства «своего» жилья (квартиры в городе либо загородного особняка). По мнению менеджера компании SATO Сергея Чурганова, таких клиентов сейчас более 70% в общем числе нанимателей элитных квартир. Отдельная категория нанимателей – петербуржцы, затеявшие длительный ремонт в своих апартаментах. «Очень сложно поддерживать элитную квартиру в приличном состоянии, особенно если у тебя их несколько, – объясняет генеральный директор Rysev Realty. Элитные квартиры». Леонид Рысев. – Один наш клиент уже два года составляет дизайнерский проект для своей квартиры, а пока ведутся работы, снимает жилье».
А вот о месте временного проживания зарубежных топ-менеджеров, работающих в Петербурге, обычно заботится их работодатель. «Такие компании выкупают в домах целые подъезды и селят в эти квартиры только своих сотрудников, – рассказывает Сергей Чупранов. – Поэтому такие элитные квартиры вообще не выходят на открытый рынок аренды, и сказать, сколько их на самом деле, очень сложно».
Как правило, средний срок, на который договор найма предпочитают заключать и клиенты, и собственники жилья – 11 месяцев с возможностью пролонгации в будущем.
До следующего спада
Будущее петербургского рынка аренды и его премиального сегмента вполне предсказуемо. В данный момент на рынке «элитной» аренды продолжается плавный рост ставок. Эксперты прогнозируют, что до середины декабря, пока спрос на съемное жилье будет высоким, они могут вырасти еще на 5-7%. Спад активности на рынке начнется в начале января, тогда же и ставки пойдут вниз.
29.11.2011
Ольга Мурашко, www.bn.ru