Совета Ассоциации Застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев. «ЖСК» приводит выступление руководителя Ассоциации, которое было озвучено в ходе научно-практической конференции «Состояние и перспективы развития жилищного строительства в Республике Казахстан» в Сенате 16 ноября т.г.
Регуляторы и участники строительного рынка должны слышать друг друга, считает председатель Совета Ассоциации Застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев. «ЖСК» приводит выступление руководителя Ассоциации, которое было озвучено в ходе научно-практической конференции «Состояние и перспективы развития жилищного строительства в Республике Казахстан» в Сенате 16 ноября т.г.
Строительная отрасль – как часть интегрированной системы взаимодействия между Правительством РК, государственными регуляторами, строительными компаниями и финансовыми институтами.
Говоря о состоянии и перспективах жилищного строительства, как такового, было бы более корректно рассматривать данный вопрос несколько шире. Сама по себе строительная отрасль до сих пор находится только на этапе своего становления: основные производственные фонды только развиваются; сектор производства строительных материалов не является полноценной альтернативой импорту; потенциал имеющихся трудовых ресурсов не соответствует реальным потребностям бизнеса; законодательная база, на наш взгляд, еще не в полной мере обеспечивает честную конкуренцию среди строительных компаний. К сожалению, на рынке достаточно строительных компаний, для которых жилищное строительство является кратковременным «снятием сливок». Поэтому, говоря о текущей ситуации в секторе жилищного строительства, необходимо прежде всего говорить о состоянии всей отрасли. А это уже вопрос государственного уровня.
Отраслевой уровень.
Далее, хотелось бы отметить, что по своей текущей структуре сектор жилищного строительства характеризуется наиболее чувствительной к рыночным механизмам системой и очень сильно зависит от различных аспектов государственной политики и регулирования. Значительную рыночную составляющую в жилищном строительстве занимает финансовый сектор Казахстана, так как на текущий момент это единственный механизм, который дает мультипликативный эффект ведущий к балансу между реальным спросом на жилье и стадией жизненного цикла строительной отрасли в целом. По сути, проявившую себя проблему ликвидности в финансовом секторе в полной мере очень четко продемонстрировал такую зависимость строительных компаний от действий казахстанских банков. С другой стороны, как говорят все аналитические отчеты, на макроуровне размер и состояние текущего жилищного фонда, рост экономики республики в целом и, соответственно, доходов населения в целом позволяют уверенно говорить о положительной динамике роста рынка жилья.
Последние два месяца, можно сказать, прошли под эгидой успешной совместной работы между представителями Ассоциации Застройщиков, финансовыми институтами и Правительством РК по решению острых вопросов, связанных с проблемами на рынке жилищного рынка. Этот процесс очень ярко продемонстрировал то, что упомянутые выше проблемы - вполне решаемы и не имеют под собой серьезных и системных причин. Была проделана огромная работа по сбору необходимой для принятия окончательных решений информации:
со стороны банков - это размеры и структуры кредитный портфелей, открытых на рынок недвижимости;
со стороны членов АЗК и других строительных компаний - это объемы текущего и перспективного строительства, структура финансирования строящихся объектов;
со стороны государственных компаний (КИК, Жилстройсбербанк) - текущий статус ипотечных портфелей и потенциал их роста и т.д.
На основе полученной информации было проделано следующее:
определены величина возникшего риска предкризисного состояния, цена решения возникшей проблемы, величина негативного влияния на будущее состояние рынка жилья;
разработан ряд эффективных практических механизмов по урегулированию возникшей ситуации;
идентифицированы компании, деятельность которых влияет на социальную напряженность, и компании, которые вели свою деятельность с нарушением законодательства;
проведена отраслевая классификация и группировка строительных компаний по признаку необходимости и целесообразности первоочередного фондирования со стороны государства.
Все эти шаги, несомненно, имеют позитивную направленность и должны привести к определенным результатам. Однако, к сожалению, они только констатировали факт, вместо того, чтобы работать на предупреждение и иметь превентивный характер. Все это было сделано лишь после проявления явных симптомов кризиса, а не до него. Если бы такие механизмы были разработаны заранее, а симптомы нарастающей проблемы были определены своевременно, то, возможно, сложившаяся ситуация прошла бы без значимых экономических и, особенно, социальных потрясений.
На мой взгляд, эта проблема заключалась не только и в не столько в том, что ею не занимались, а в том, что до сего момента не было адекватного понимания того, что жилищный рынок - это не только объемы и сроки строительства, но и политика государства и БВУ в области развития ипотечных программ, а также реальная структура платежеспособного населения, действия частных инвесторов и многие другие смежные факторы.
Исходя из этого, крайне необходимо, чтобы различные регуляторы и участники строительного рынка научились «слышать друг друга», консолидировано создавая единую политику в области эффективного системного отраслевого и государственного регулирования. Правительство уже инициировало создание системы мониторинга ситуации на мировых и внутренних рынках, направленной прежде всего на создание механизма превентивного реагирования на потенциальные угрозы в финансовом секторе Казахстана. Почему данную систему или ее аналог не внедрить и на жилищном секторе? Необходимо создать единое информационно-коммуникативное поле, участники которого могли бы в режиме «онлайн» получать обработанные данные по всем прямым и существенным индикаторам движения рынка недвижимости. Отслеживание данных индикаторов позволило бы не только государственным регуляторам, но и частным структурам (прежде всего банкам и инвестиционным фондам) своевременно отслеживать свои кредитные риски, не способствуя вхождению строительных компаний в зону кросс-дефолта.
Такого рода информационная система решала бы и проблему необходимости придания строительному рынку полной прозрачности, прежде всего со стороны дольщиков.
Как один из вариантов такой системы, мы предлагаем внедрить институт присвоения отраслевого рейтинга строительным компаниям, который выступит:
определенным индикатором для банков в части оценки своих кредитных рисков.
индикатором надежности для населения с целью снижения рисков по «недострою» и исключения случаев сбора средств у дольщиков компаниями-однодневками;
определенным индикатором для государственных структур и регуляторов с целью участия в тендерных государственных программах, а также получения более благоприятных налоговых и инвестиционных программ, направленных, прежде всего на снижение себестоимости квадратного метра жилья;
секторальный уровень.
Говоря о текущей ситуации, хочется заострить внимание и на прочих важных факторах, негативно влияющих на дальнейшее развитие жилищного строительства:
Проблема инженерных сетей. Вопрос даже не в том что, существующие мощности сетевых магистралей не покрывают потребностей возводимых объектов – об этой проблеме говорится уже давно. А в том, что передача «присоединенки» на баланс соответствующих коммунальных предприятий до сих пор не регулируется должным образом нашим законодательством. Затраты на создание и подключение инженерных сетей (достигающих 10% от стоимости строительно-монтажных работ в г. Астана и до 25 % по г. Алматы) по действующему законодательству не включаются в себестоимость жилья. Надо ли говорить в данном контексте про себестоимость одного квадратного метра?
Импорт стройматериалов. До сих пор, более 60 % стройматериалов импортируется из-за рубежа, несмотря на то, что Казахстан обладает практически всей таблицей Менделеева. Строительная индустрия в общем ВВП страны составляет порядка 9.8 % с прогнозируемым увеличением до 12 % в ближайший период. Соответственно портфель инвестиций государственных финансовых институтов должен отражать примерно такую же долю вложений в инфраструктурные проекты строительной отрасли (например по линии ФУР «Казына»). Но это уже также прерогатива государства. Льготы и преференции, как показала, практика не являются для частного бизнеса достаточной движущей силой в данном направлении ;
Ипотека. В данной связи, хочется затронуть два вопроса. Можно констатировать, что ипотечный рынок очень сильно зависим от действий казахстанских банков. Роль КИКа и Жилстройсбербанка фактически не является превалирующей, как это планировалось. На уровень операторов на ипотечном рынке эти государственные структуры в полной мере не вошли. Сейчас же на эти структуры несправедливо, на мой взгляд, «вешают» ответственность за то, что государство не дало в их руки соответствующие ресурсы и рычаги воздействия на ипотечный рынок. В Казахстане, к сожалению, не создан диверсифицированный рынок предложений ипотечных займов, не имеется эффективной альтернативы им. Логично, усилить такие структуры, как КИК и ЖССБ, чтобы обеспечить баланс между потребностями рынка и возможностями БВУ.
Перспективы.
Говоря о проблемах и перспективах отрасли жилищного строительства, необходимо определить, что для государства в данном контексте особенно важно. Думаю, что ни для кого не секрет, что в первую очередь это касается обеспечения качественным жильем наименее социально защищенных слоев населения.
К этому вопросу необходимо подходить максимально адресно. При том, что в бюджете предусмотрены крупные средства на финансирование строительства социального жилья, до сих пор до конца не отработаны механизмы реализации данных программ. Кто будет строить? Государственные коммунальные предприятия? У них нет соответствующей базы и опыта. Частные компании? На сколько будут интересны частным компаниям государственные проекты с отрицательной коммерческой маржой? Лучше, быстрее и качественнее наиболее опытных и крупных строительных компаний, у которых большие мощности, наработанный опыт и низкие материальные издержки, социальное жилье не построит никто.
Пресловутый уровень стоимости квадратного жилья в размере 450 $ у нас, застройщиков, вызывает большой вопрос. Конечно, в прошлом году себестоимость была значительно ниже и была близка к этой цифре за счет того, что арматура была в два раза дешевле, цемент был в три раза дешевле, стоимость трудовых ресурсов была в три раза ниже. Но сейчас речь идет о строительстве в 2007-2008 годах, после значительного повышения цен. Сегодня, структура себестоимости является достаточно прозрачной. Себестоимости в городах Астана и Алматы ниже, чем 750 $ за квадратный метр не может быть в принципе. Коррекция цен необходима. Она неизбежна. Иначе ситуация закономерно закончится тем, что никто из серьезных компаний не возьмется за строительство, и на госзаказ зайдут маломощные неопытные компании, для которых такие дома будут первым и последним объектом в жизни. Технически и финансово слабые компании будут вынуждены использовать более дешевые, а значит менее качественные материалы; более дешевую, следовательно – менее квалифицированную рабочую силу; примитивную, а значит неэффективную технологию строительства, что в итоге скажется на результатах и сроках строительства. О каком качестве можно будет тогда говорить?! Почему гоcударственное жилье должно быть на столько некачественным, чтобы стоить копейки за квадратный метр? В этом случае, через два-три года финансовый вопрос опять даст о себе знать, только теперь уже по линии ремонта и обслуживания.
Государство должно заранее идти на субсидирование «разумной прибыли строительных компаний», чтобы на практике реализовать программу в этом направлении, но, при этом, ставя условие по гарантийному содержанию построенных объектов в течение нескольких лет. Только при этих условиях, на госпрограмму зайдут серьезные компании с уже исторически созданным лимитом доверия. Существующая практика, передающая строительным компаниям в обмен на выполнение заказа по заранее заниженной цене земельных участков, цокольных и первых этажей зданий, вызывает большой вопрос. Ведь никто еще не считал, сколько государство на этом теряет.
Для государственных служащих определенных категорий, а также пенсионеров и инвалидов можно было бы предусмотреть наличие арендного жилья. Для первой категории граждан – это было бы хорошим мотивационным рычагом, а для второй - наиболее целесообразным использованием государственного жилого фонда. Этот шаг изначально бы искоренил практику ежегодной приватизации жилья, которая кроме коррупции и постоянного дефицита соцжилья – никаких результатов не приносила. Такой инструмент (арендное жилье) являлся бы очень эффективным в соблюдении и реальном достижении государственных интересов.
На наш взгляд, Правительству следует также изучить и разработать стратегию в области решения жилищной проблемы по всем канонам современного менеджмента, а именно:
разбить все социальные категории населения на целевые группы и категории;
для каждой группы определить диапазон и величину гос.поддержки в рамках решения проблем с жильем;
исходя из определенных выше параметров помощи, разработать и внедрить механизмы/инструменты ее оказания;
заранее определить и обеспечить взаимодействие со строительными структурами с целью непосредственной реализации государственной жилищной программы.
Резюмируя вышесказанное, мы, Ассоциация Застройщиков Казахстана, чувствуя свою социальную ответственность перед обществом, предлагаем сделать первые шаги к такого рода сотрудничеству и взять на себя значительный объем работы по разработке и внедрению перечисленных выше инициатив и предложений. К сожалению, без соответствующей поддержки власти эти инициативы могут остаться только на бумаге.
Мы призываем всех причастных к строительству частных, государственных и общественных структур к поддержке и участию в предлагаемой нами программе действий!
29.11.2007
Айдын Рахимбаев, www.azk.kz