Элитное жилье – золотой эталон рынка, недосягаемый мираж для многих покупателей недвижимости. Кто не хотел бы жить...
Элитное жилье – золотой эталон рынка, недосягаемый мираж для многих покупателей недвижимости. Кто не хотел бы жить в роскошной двухэтажной квартире с джакузи, с видом на Кремль и вежливым швейцаром у лифта? Тем не менее, подобные люди регулярно находятся – и избавляются от жилья в престижном районе как можно скорее
Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, где название каждого переулка воспето писателями и поэтами и знакомо каждому россиянину по урокам литературы и истории. Районы, которые достигают верхней планки «элитности». Говорят, стоимость метра здесь отсчитывают рулеткой от главных столичных достопримечательностей, на убывание, а квартиры в домах по цене делятся на квартиры с идеальным, сомнительным и невзрачным видом на город. Чем больше красот старой Москвы видно в окно, тем дороже квартира. Но это, скорее всего, риэлторские (хоть и небезосновательные) сплетни. На самом деле квартира в подобном районе хороша не только видом, но и качеством, ведь именно здесь в свое время начали ударно строить дома повышенной комфортности, а через какое-то время взялись и за реконструкцию старого добротного жилья. Дома для советской элиты, слегка обновленные и начиненные новыми инженерными системами, снова оказались на самом верху ценовой линейки. Поэтому нет ничего удивительного в том, что квартира в центре Москвы – сама по себе клад, и цена ее может достигать невероятных для простого покупателя высот.
Тем не менее, не все хотят жить в подобном «престиже». Особенно – те, кому престижность района навязана выбором родителей или более дальних родственников. Счастливые наследники, заполучив в свое распоряжение квартиру в центре Москвы, быстро сбывают ее с рук и уезжают жить в другие, менее престижные районы, а то и в недалекое Подмосковье. Можно понять людей, не обладающих высоким доходом: они в буквальном смысле слова нашли сундук с золотом, так зачем на нем сидеть, если можно выгодно реализовать? Но часто от квартир с видом на старую Москву отказываются и более обеспеченные собственники.
«Квартира на Арбате – это как «Феррари», - делится с нами один такой продавец, пожелавший остаться неизвестным. – «Пока зарабатываешь копейки, ездишь на своих старых «Жигулях», то думаешь, что лучше машины нет. Заработаю – куплю! А когда добираешься до верхов, сменив пару штук хороших иномарок, понимаешь, что «Феррари» - наказание для автомобилиста. Ну нет у нас в Москве нормальных дорог для «Феррари»! Ездить на ней постоянно – просто убить дорогую машину в рекордный срок. Хуже, по-моему, только «Бентли», тем вообще хоть из гаража не выезжай. Вот и с жильем на Арбате так же. Вроде как есть тут пара домов, лучше моего, там все грамотно реализовано – подъезд в подземную парковку, магазин с доступом для своих, на улицу можно и не выходить, из машины – в дом, из дома – в машину, все под рукой, до ресторана тоже на колесах едешь. У меня дом попроще, если вдруг что понадобится, в магазин хожу на своих ногах. Я хожу. Жену вечером отпустить как-то страшно. По вечерам тут, знаешь, не так сахарно, народец ходит подозрительный, оно и понятно – хоть и центр города, а уличной торговли и всяких забегаловок хватает. И что же получается? Живу я на Старом Арбате, а радоваться должен тому, что от дома отходить далеко не нужно? Свободное время провожу у компьютера. В мое свободное время – после 11 – не погуляешь уже. Скажешь, для таких людей, как я, рестораны и клубы придуманы? Так в рестораны и клубы я могу и с другого адреса доехать. Зелени мы с женой не видим, местными маргинальными красотами не наслаждаемся, зато пробки, загазованность, шум и гам в любое время дня – это все к нам. Говорят, вид из окон тут хороший. Хочешь, покажу – из моей квартиры самый обычный вид. А стоит она в продаже… (далее называется сумма, которая не разглашается в статье в интересах риэлтора, ведущего сделку – прим. авт.). И то, говорят, дешевле рынка продаю, мог бы дороже взять, но так мне надоела эта престижность – сил моих нет. Я уже и домик себе присмотрел в Подмосковье. Кстати, не на Рублевке. Там тоже – престижное место. А я уж лучше выберу по качеству жизни, и чтоб зелени было побольше, а район – потише. Зелень, простор, тишина, спокойствие – вот что для жизни нужно, а понты – они и в Бутово понты».
Эксперты на такую критику престижных районов Москвы реагируют спокойно. Да, шум, пробки, высокие цены в магазинах, а в некоторых районах действительно неспокойно по вечерам. Ничего не поделаешь – издержки центральных районов большого города. Но зато и предложение тут качественное, с учетом тех же издержек, квартир и домов такого уровня, как на Остоженке, по Москве раз-два – и обчелся. Департамент элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ» в свое время разработал целую систему определения принадлежности жилья к элитному – всего около 17 «отсекающих» критериев:
- качество и экологичность ограждающих конструкций;
- высота потолков;
- качество внутренней отделки дома и квартир;
- отсутствие офисных, торгово-развлекательных помещений со свободным
доступом не проживающих в доме;
- качество теплоэнергообеспечения;
- система кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции;
- фильтрация воды;
- качество отделки (комплектации) лифтов;
- качество системы коммуникации;
- собственная служба эксплуатации;
и т.д.
Поэтому настоящее элитное жилье стоит так дорого, а строят его чаще всего здесь, в проверенном годами «золотом кольце» Москвы. Хотя в Подмосковье тоже можно найти свои островки «настоящей элитности».
Но что, если расширить список критериев и оценивать не только сам дом, но и окружающую дом местность, ведь живем мы не только в квартире – у каждого из нас есть своя жилая среда. Валерия Косенкова, руководитель отделения «Кузьминки» компании «Азбука жилья», предлагает следующую систему определения элитности района:
- расположение недалеко от центра города;
- историческая и архитектурная ценность зданий;
- наличие необходимой инфраструктуры;
- равноценный социальный статус проживающих;
- низкая концентрация населения;
- отсутствие неприятных объектов (онкологических больниц, тюрем и т.п.);
- благополучная (некриминогенная) обстановка;
- наличие зон отдыха (парков, водоемов);
- удобная транспортная доступность;
- благоприятная экология.
И вот тут уже становится ясно, что в категорию элитных вряд ли попадет хоть один центральный район Москвы. Даже те районы, в которых безопасно, и социальный статус проживающих более-менее выровнен (что в большинстве случаев не совсем так), не могут похвалиться «низкой концентрацией населения». На то он и центр города, чтобы быть заселенным и шумным. Что же получается – элитная недвижимость у нас есть, но места ее концентрации, которые сами по себе относятся к категории престижных, уже не так «элитны»? Тем не менее, до сих пор именно они, а не степень «люксовости» самого дома, определяет уровень престижности жилья и даже его цену. Результаты исследований, проведенных компанией "МИЭЛЬ" показали, что «если престиж района меняется по классификации компании на 1 балл, то цена может меняться от 50 до 150%, а если меняется качество проекта, но дом остается на том же месте, цена может измениться до 50%». Престиж района стоит дороже, чем качество дома и квартиры. Неудивительно, что те, кому хочется не престижа, а комфорта, часто меняют дорогой центр на недешевое Подмосковье. Там тоже строят «элиту», но там многие недостатки элитных районов Москвы устранены по дефолту. Менеджеры высшего звена, обзаведясь семьей, чаще всего уезжают жить за город – так лучше для детей, утверждают они, добавляя к этому, что настоящий комфорт в современных условиях достижим только за пределами столицы. Как не шлифуй девелоперские проекты, идеала достичь не получится, а для многих идеал – в детях, которые могут по вечерам погонять на велосипедах по траве, пока их родители жарят барбекю возле собственного дома. Получается, что на максимальном расстоянии от престижных районов жить и проще, и комфортнее? Тогда возникает вопрос, в лучших традициях отечественного кино – «а за что деньги плачены?».
Бывший сотрудник компании, занимавшейся продвижением элитных объектов недвижимости на рынке, который, опять же, не пожелал быть названным, считает, что в нынешней системе определения элитности жилья по району 50% профанации. «Ну, были вокруг той же Остоженки промзоны, их расселили. Жилье пропиарили. Строили качественно, тут не придерешься, для бывшего советского обывателя это были запредельные дома и запредельные цены на них. Не экономили на рекламе. Ничем Остоженка не лучше других районов, по некоторым показателям даже хуже. Но ее до сих пор любят, помнят и пихают во все рейтинги. Конечно, там же еще и плотность богатых жильцов на метр квадратный выше, чем где угодно. Социальная однородность, место «для своих». Но если бы не было потрачено столько усилий на грамотный пиар этого места – не была бы она сегодня «элитой». А потом с домами уже всякое случалось. Вот помню, в другом, правда, месте, Дима Певцов купил пентхаус. И тут же все газеты написали, что пентхаус хороший, да вот только лифт для владельцев пентхаусов в этом доме постоянно ломается, а квартирка-то три миллиона долларов стоит, и живут в доме не последние люди, и многие коллеги Димы там купили жилье. Спасибо, что адрес не указали – был бы позор девелоперу и УК, на весь рынок. Нет, в большинстве случаев строят хорошо, добротно. Но и такие казусы случаются».
А как же остальные 50%? Те, которые не достигались с помощью рекламы и концентрации богатых покупателей?
«Жилье – это жизнь, а жизнь – вопрос философский. Не меряется она вот так, запросто, на зеленые насаждения плюс инфраструктура минус шум. Элитный сегмент недвижимости – он самый чуткий к главному фактору колебания цен, к психологическому настрою покупателя. Это в бизнес-классе да в экономе за недвижимость можно просить столько примерно, сколько она стоит. А у нас – просят столько, сколько покупатель готов заплатить. И этой готовностью заплатить очень дорого за часы, машину, квартиру и отличается наш сегмент, и пока психологические ожидания покупателя оправдываются – он платит. Нельзя эти ожидания оценить по риэлторской схеме с удаленностью от центра и наличием парка. Все эти квартиры покойных знаменитостей, генсеков, глав КГБ – они на рынке экспонируются годами, покупаются с единичного запроса, стоят баснословно дорого. Элитный сегмент? Безусловно. Но он под элиту по всем параметрам не проходит, ну, разве что место чаще всего престижное, советские чиновники высшего ранга где попало не жили. Покупая жилье в центре города, покупают не просто комфортные метры. У меня есть своя точка зрения на этот вопрос, и многие коллеги со мной согласны. Остоженка, Арбат, Тверская-Ямская, все московские набережные, сталинские высотки и иже с ними – это не просто «близко к центру», это Москва. Не без небоскребов или блочной застройки по периметру, но все равно Москва, настоящая, как в учебнике по истории, как в детстве, и из окна ты ее видишь, и идешь по ней каждый вечер домой, и вот за это ощущение себя в этой Москве, которое продается уже поштучно, люди готовы заплатить очень дорого. Многие могут позволить себе жить в мегаполисе. А они при этом – живут еще и в Москве. И чем меньше этой Москвы остается в мегаполисе, тем дороже она будет стоить».
25.11.2011
Гриценко Мария, www.dometra.ru