В этом году продажа загородной недвижимости на вторичном рынке активизировалась. Спросом пользуются прежде всего...
В этом году продажа загородной недвижимости на вторичном рынке активизировалась. Спросом пользуются прежде всего недорогие предложения. Впрочем, увеличилось и число сделок с объектами высокой ценовой категории, рассказала БН руководитель направления загородной недвижимости компании «Прогаль» Людмила Юшина.
– Насколько активно шли сделки купли-продажи на вторичном рынке загородной недвижимости в этом году?
– К сожалению, мы не можем опираться на данные Росреестра – они считают число зарегистрированных прав на недвижимость (включая и первичную регистрацию объектов), а не количество сделок купли-продажи. Поэтому мы ориентируемся прежде всего на динамику продаж загородной недвижимости в нашем собственном агентстве.
В 2011 году число сделок, по сравнению с прошлым годом, по нашим данным, выросло примерно на 10-15%.
– Могу предположить, что число продаж растет в нижнем ценовом сегменте – до миллиона рублей…
– В целом это, конечно, так. Все десять месяцев текущего года наибольшим спросом пользовались участки стоимостью от 125 тыс. до 1,2 млн руб. Причем доля сделок в сегменте 500 тыс. – 1,2 млн увеличилась с 38% в I квартале до 42% в III квартале, а в диапазоне 125-500 тыс. руб. – с 28% до 36%.
Что касается жилых домов, то весь год основной спрос приходился на объекты стоимостью 250 тыс. – 1,5 млн руб. (примерно 60% покупок). Однако к III кварталу вырос интерес покупателей к более дорогим постройкам: доля сделок в диапазоне 1,5-2,5 млн увеличилась с 13% (в начале года) до 21%. Число сделок с домами за 2,5-7,5 млн составляла в I квартале 15%, сейчас она достигла планки в 17%.
В течение всего года росло количество сделок и с более дорогими объектами. Пик пришелся на ноябрь – месяц еще не закончился, а мы продали уже семь домов стоимостью около 20 млн руб.
– Какие дома сегодня больше востребованы – для постоянного или сезонного проживания?
– До кризиса соотношение было примерно таким: 60% покупок приходилось на дома для постоянного проживания и 40% – для временного (дачи, домики в садоводствах). После всех экономических неурядиц пропорция стала обратной, оставаясь таковой до сегодняшнего дня.
– Учитывая рост продаж недорогой загородной недвижимости, можно ли ожидать дефицита таких объектов?
– Хотя недорогие дома и участки очень востребованы (порой они даже не успевают дойти до рекламы), дефицита, я думаю, в обозримом будущем не будет. Предложений на вторичном рынке очень много. Значительная часть его – переоценена, владельцы до сих пор не могут смириться с тем, что их объекты никогда не будут стоить столько же, сколько до кризиса. Возьмем, к примеру, Кингисеппский район – там много красивых, хороших домов, замечательная природа – но из-за удаленности от города такие дома невозможно продать дороже чем за 1 млн руб., а владельцы просят за них по 8 млн. Вы понимаете, это же целый рынок – но он еще «сырой», «несозревший».
Постепенно цены будут выравниваться, и, таким образом, предложение доступного загородного жилья станет пополняться за счет ранее переоцененных объектов.
Дефицит мог бы образоваться, если б возник покупательский бум, связанный, скажем, с активизацией ипотеки. Но она сейчас представлена очень слабо, несмотря на то что это вторичный рынок, где есть предмет залога. По-видимому, банкам пока хватает городского – квартирного – рынка.
– С приближением зимы количество сделок, наверное, сокращается…
– Меняется их структура. Сейчас, в ноябре, на рынок массово выходят предложения в садоводствах. Пока не начнутся сильные снегопады, покупатели будут активно приобретать такие объекты, снимая с этого рынка сливки. В феврале-марте людям уже достаются менее интересные варианты – но выбор все равно, конечно, будет.
– Вообще зимой рынок впадает в спячку?
– Смотря какая зима будет. Впрочем, в прошлые годы некоторые покупатели приезжали на просмотры даже на лыжах, снегоходах…
Продажи загородной недвижимости идут в период новогодних праздников, ведь у людей появляется масса свободного времени. Агенты знают это и стараются не уезжать на каникулы
– Давайте поговорим о качестве предлагаемых объектов. На первичном рынке в последние годы прослеживается четкая тенденция: в коттеджных поселках, где качество соответствует заявленной цене, продажи идут, и довольно бодро. В других проектах есть сложности с реализацией, кое-где за целый год не было ни одной продажи. А как обстоят дела на вторичном рынке?
– Покупатель на вторичном рынке сейчас тоже уделяет большое внимание соотношению цена-качество. Так, например, среди коттеджей востребованы в первую очередь дома из пенобетона, они продаются очень быстро. А вот более дорогие кирпичные – подолгу стоят, никто не хочет переплачивать. Старые дома (не по возрасту, а по состоянию) продаются только при серьезном дисконте.
Невозможно продать объекты, которые, условно говоря, «выпали» из своего сегмента. На вторичном рынке есть огромные коттеджи – когда-то они считались элитными, но сейчас таковыми их признать невозможно – из-за неподобающего окружения, устаревания (физического и морального) материалов, применявшихся технологий строительства. В такие «дворцы» было вложено по 50-60 млн руб., но сегодня они уже не стоят этих денег, спроса на них нет.
– Еще сегодня тяжело идут продажи крупных участков инженерно неподготовленной земли…
– Естественно. Нам часто предлагают гектары такой земли. Но мы их даже не хотим рекламировать. За исключением уж очень интересных – видовых – участков.
– Скажите, а ваш клиент стал более рациональным? Вот девелоперы, к примеру, говорят, что люди перестали замахиваться на большие участки, большие дома, понимая, во сколько обходится их содержание.
– Нет, я бы так не сказала. Как и раньше, есть клиент и на 6 соток, и на 30. Люди, по большей части, хотят столько земли, сколько позволяет их кошелек.
Зато к портрету покупателя на вторичном рынке добавилась другая новая черта – он стал более мобильным. Если раньше приобретали себе коттедж «на века», то теперь без проблем переезжает из одного в другой в случае увеличения семьи, перемены места работы и т. д. У меня есть знакомые, которые едва достроили один коттедж, продали его, чтобы купить новый, а сейчас ищут уже третий.
Вообще на рынке все чаще фигурируют одни и те же объекты – некоторые дома продаются уже по третьему кругу.
– Каков ваш прогноз развития вторичного рынка загородной недвижимости?
– Этот рынок достаточно стабилен. Никаких неожиданных всплесков на нем в ближайшие годы ожидать не стоит. Что касается переоцененных объектов, то они продолжат плавно дешеветь.
25.11.2011
Алексей Резенков, www.bn.ru