Цены на московское жилье высоки, и даже с помощью ипотеки далеко не каждый может купить квартиру своей мечты. Реалии таковы...
Цены на московское жилье высоки, и даже с помощью ипотеки далеко не каждый может купить квартиру своей мечты. Реалии таковы, что зачастую покупатели выбирают то, на что хватает денег, то есть самые дешевые предложения. И журнал Metrinfo.Ru решил выяснить, сколько стоят такие объекты, в каких проектах их можно найти, почему они дешевле остальных и не чревата ли их покупка серьезным риском и разочарованием.
Почему дешево?
Известная истина: если стоимость квартиры ниже среднерыночной (в данном сегменте) или соответствует ее нижней границе, то это говорит о меньшей привлекательности объекта и различных недостатках. Вообще местоположение проекта – один из основных факторов формирования цены, поэтому низкая стоимость – это почти всегда недостаток расположения и окружения жилого комплекса. «Сюда можно отнести и неудовлетворительную транспортную доступность, и соседство с промзонами и автомагистралями, а также слабую инфраструктуру района», - говорит Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet. «Дешевле стоят квартиры в домах, возведенных в спальных районах, за пределами МКАД, более чем в 10-15 минутах езды от метро», - добавляет Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
Еще один фактор, понижающий цену новостройки – стадия готовности: чем ниже стадия, тем дешевле будет квартира, а когда объект находится на уровне котлована, цены самые низкие. Также, как отмечает Юлия Гераськина (Est-a-Tet), стоимость первичного жилья зависит от масштабности проекта: естественно, любой девелопер стремится реализовать как можно больше квартир в наименьшие сроки, поэтому когда имеется большой объем предложения, он может пойти на уступки в виде снижения цены. Как правило, выгоднее покупать жилье в комплексных проектах, причем самые демократичные по стоимости квартиры предлагаются в корпусах на начальном этапе строительства.
Если же сравнивать между собой квартиры в одном доме (корпусе), то дешевле стоят объекты небольшой площади: «Размер самых дешевых однокомнатных квартир варьируется от 35 до 45 м кв., площадь кухни при этом – 7-13 м кв., балкона – 1,5-2,5 м кв., а лоджии – 4-4,8 м кв.», - рассказывает Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP. Площадь самых дешевых двушек, по сведениям Юлии Гераськиной (Est-a-Tet), обычно не превышает 60 кв.м. Столь скромные габариты делают более чем доступными даже квартиры в монолитных и панельных домах самых современных серий: «Например, по стоимости квадратного метра «однушки» в панелях серий П-44Т, Копэ-М-Парус, П-3М, ГМС-1, И-155, ИП-46С и др., как правило, самые дорогие, но за счет маленькой площади общий бюджет покупки не превышает 3,5-4 млн. руб.», - уверяет Роман Семчишин.
Однако и квартиры одинаковой площади могут различаться в цене. Самые дешевые – это, как правило, варианты с неудобными планировками, на первом или на последнем этаже либо находящиеся над коммерческими помещениями, а также объекты с неудачными видовыми характеристиками и расположением по сторонам света (например, когда все окна выходят на северную сторону, да еще и на стену противоположного корпуса, расположенную в 10-20 м). Также снижает стоимость квартиры отсутствие балкона или лоджии. «А что касается вторичного рынка, то цена зависит и от таких факторов, как качество ремонта, техническое оснащение и состояние объекта», - говорит Артем Ржавский (Азбука Жилья).
Стоимость самых бюджетных вариантов может быть гораздо ниже рынка: «Цены на однокомнатные квартиры иногда опускаются на 30%, а цена на двухкомнатные и трехкомнатные - на 55% и 53% соответственно», - утверждает Артем Ржавский.
Обман или нет?
Покупатели, тысячи раз напуганные различными «страшилками», в таком существенном дисконте часто видят обман. «Но с низкой ценой далеко не всегда связан какой-то подвох» - уверяет Евгений Штраух, генеральный директор Galaxy Group. Невысокая цена можеь отражать политику компании, например, желающей повысить продажи именно на данном этапе строительства. «Либо предложение ниже рынка может быть маркетинговым ходом для привлечения внимания к объекту», - говорит Евгений Штраух. В таком случае по весьма демократичным ценам продаются даже квартиры с весьма достойными характеристиками, но обычно не очень долго.
Однако гораздо чаще низкие цены свидетельствуют о недостатках и рисках. На начальной стадии строительства действительно можно купить недорогое и вполне привлекательное жилье, но возникает риск затягивания сроков строительства, а то и «заморозки» стройки. Кроме того, продавать жилье могут по «серым» схемам – через предварительные договоры купли-продажи, предварительные договоры долевого участия и т.п. В таких случаях возникает и риск долгостроя, и риск «двойной продажи» жилья, и риск удорожания уже приобретенной квартиры к моменту сдачи дома ГК. Кроме того, если жилье окажется ненадлежащего качества, застройщик, не связанный законом 214-м законом об участии в долевом строительстве, не понесет ответственности за дефекты.
Таким образом, ориентируясь при покупке недвижимости на низкую цену, нужно четко осознавать риски и решить для себя, на какие из них можно пойти, а на какие нет.
Самые дешевые
Ну а тем, кто готов рисковать, свыкнуться с некоторыми неудобствами местоположения и ждать новоселья 1-2 года, рынок предлагает свои варианты: «В целом по Москве стоимость самой недорогой однокомнатной квартиры составляет в среднем 5,3 млн. руб. (средняя площадь 38 кв. м, стоимость квадратного метра - 135 тыс. руб.); двухкомнатной – 6,765 млн. руб. (площадь 51,7 кв. м., стоимость квадратного метра – 129,6 тыс. руб.); трехкомнатной - 9 093 800 руб. (площадь 79,2 кв. м, стоимость «квадрата» – 114 тыс. руб.)», - сообщает Артем Ржавский (Азбука Жилья).
Сегодня среди самых дешевых новостроек Москвы эксперты называют масштабный проект «Царицыно», микрорайон «Солнцево», 1-й микрорайон в Митино, 1-й микрорайон в Нагатино-Садовниках, микрорайон «Загорье» и т.д. И все эти объекты относятся к комплексной застройке.
Пожалуй, самый известный из них – «Царицыно», расположенный недалеко от Царицынского парка и отличающийся собственной инфраструктурой, подземными паркингами, зоной отдыха и удачными планировками квартир. Низкие цены здесь предлагаются в строящихся корпусах, которые обещают сдать к концу 2012 г. – на начальной стадии строительства либо на этапе монтажа средних этажей, например, в монолитно-кирпичном корпусе 5.3, где идет монтаж 6-го этажа. Однокомнатную квартиру площадью 36,82 м кв. на 18 этаже этого здания можно купить за 4613 546 руб. (125 300 руб./м кв.), а ее стоимость вместе с оформлением обойдется в 4 673 546 руб. Цены на двухкомнатные квартиры начинаются от 6,4 млн. руб., а на трехкомнатные – от 8,7 млн. руб. Эксперты считают, что такие демократичные для столицы цены объясняются стадией готовности и местоположением объекта: не совсем уж он рядом со станцией метро.
Местоположение – одна из основных причин низкой стоимости квартир и в 1-м и 2-м микрорайонах района Солнцево , расположенного в Западном административном округе, недалеко от МКАД (за пределами кольцевой дороги). Станция метро с одноименным названием здесь только в проекте, а пока до ближайшей «Юго-Западной» приходится ездить 10-15 минут (без учета пробок), поэтому несмотря даже на хорошо развитую инфраструктуру района, цены здесь весьма демократичны. «Например, однокомнатная квартира площадью 37,4 м кв. в микрорайоне 2 в доме по адресу ул. Главмосстроя, к. 40 реализуется за 5,15 млн. руб. (137,7 тыс. руб./м кв.). При этом корпус 40 – это уже заселяемая панельная семисекционная новостройка переменной этажности (11-25 этажей) современной и комфортабельной серии П-44Т/ТМ-25, внешние панели которой облицованы плиткой «под кирпич», а в квартирах предусмотрено остекление балконов и лоджий», - рассказывает Артем Ржавский (Азбука Жилья). Такие же цены предлагаются и в микрорайоне 1, где возводятся корпуса 20-24 - панельная новостройка серии П-44Т/ТМ, состоящая из 11 секций переменной этажности - от 14 до 23. Например, трехкомнатную квартиру площадью 79,2 м кв. можно купить за 9,36 млн. руб. (118,2 тыс. руб./м кв.).
В Митино (СЗАО) метро уже есть, но все-таки район тоже очень удален от центра столицы и находится за МКАД, да к тому же и Таганско-Краснопресненская линия, ведущая сюда, - одной из самых загруженных, поэтому квартиры здесь тоже не дороги. Например, по данным «Азбуки жилья» в монолитно-кирпичной новостройке по адресу Пятницкое шоссе, дом 15/1, возведенной по индивидуальному проекту и расположенной рядом с живописным парком, где проектом предусмотрены квартиры с большими кухнями и высокими потолками, а также с гардеробными, просторную «двушку» площадью 74,8 м кв. можно купить за 7,59 млн. руб. (101,5 тыс. руб./м кв.).
Но самые дешевые двух- и трехкомнатные квартиры, по данным Ольги Гусевой, директора по маркетингу ГК «Домостроитель», предлагаются в новостройке в районе Нагатино-Садовники, расположенной по адресу микрорайон 1, вл.30А. Согласно плану в 2013 г. это будет панельное здание серии И-155н переменной этажности (12-20 этажей), но пока проект находится на этапе фундаментных работ и двухкомнатную квартиру площадью 72,39 м кв. здесь можно купить за 5,79 млн. руб. (80 тыс. руб./м кв.), а трехкомнатную площадью 94,04 м кв. – за 7,05 млн. руб. (75 тыс. руб./м кв.). Это типичный пример, когда низкая цена обусловлена начальной стадией готовности проекта и политикой застройщика, хотя местоположение объекта весьма удобное.
А вот из проектов на высокой стадии готовности, отличающихся низкими ценами, можно выделить микрорайон «Загорье» (Восточное Бирюлево). Здесь демократичная стоимость жилья объясняется удаленностью от центра и от метро, а также небольшими площадями квартир. Как сообщает Юлия Гераськина (Est-a-Tet), цены на однокомнатные квартиры в этом проекте начинаются от 4,6 млн. руб., на двухкомнатные – от 6,8 млн. руб., и это в уже построенных домах первой очереди, которые планируется сдавать ГК в конце года, да еще при том, что ряд квартир предлагается с отделкой.
Купить - не купить
«Чтобы купить дешевую, но хорошую новостройку, нужно соблюсти три условия: покупать квартиру на ранней стадии строительства, у известного застройщика и по закону №214-ФЗ. Для удачной покупки нужно следить за новостями рынка недвижимости и помнить, что известные застройщики крайне бережно относятся к своей репутации и жестко контролируют качество предлагаемой недвижимости. Ну а единичные дефекты, если таковые появятся, застройщик будет обязан устранить в соответствии ФЗ 214-ФЗ», - советует Роман Семчишин (TEKTA GROUP).
Найти же надежного застройщика помогут рейтинги, специализированная пресса и форумы покупателей недвижимости. «Но если у застройщика нет рекламной кампании, и о нем нет никаких упоминаний в интернете, кроме как на сайте самой организации, то от покупки лучше воздержаться – большой риск попасть на фирму-однодневку», - предупреждает Юлия Гераськина (Est-a-Tet).
Интернет поможет и в выборе проекта: чтобы найти надежный жилой комплекс, Ольга Гусева (Домостроитель) предлагает посетить его неофициальные форумы, где общаются люди, уже купившие квартиру в данном доме, а также проследить динамику строительства.
И еще один совет экспертов по недвижимости – если есть твердое решение купить дешевое жилье, не стоит мешкать: квартиры продаются довольно быстро, особенно однокомнатные и двухкомнатные. «Дешевые квартиры раскупаются в первую очередь – это самый ликвидный товар. В столичных новостройках эконом-класса, где самые дешевые однокомнатные квартиры составляют порядка 25% от общего объема жилья, практически все «однушки» оказываются раскупленными спустя 4-6 месяцев после начала продаж, остаются только самые неказистые варианты – с неудачной планировкой, плохими видовыми характеристиками и т.д.», - рассказывает Роман Семчишин (TEKTA GROUP).
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Квартиру в Москве можно купить даже с бюджетом 4,5-5 млн. руб., но это будет самое дешевое жилье. Оно обычно предлагается в панельных новостройках на начальных этапах строительства дома, причем часто расположенного в удалении от метро, в «замкадных» районах Москвы либо рядом с промзоной. А сами дешевые квартиры отличаются небольшим метражом, не очень удобными планировками и неинтересными видами из окон. Если такие характеристики, а также риски, связанные с началом строительства, не пугают, то можно существенно сэкономить. Но экономия, конечно, должна быть разумной, поэтому выбирать дешевую квартиру надо особенно тщательно, на вторичном рынке проверяя «чистоту» сделки, а на первичном - репутацию застройщика и проекта, так как в некоторых случаях низкие цены, конечно, могут обернуться и мошенничеством.
24.11.2011
Ольга Агуреева, www.metrinfo.ru