В 2011 году рынок загородной недвижимости Подмосковья пополнился новыми предложениями таунхаусов. Многие из них отличаются яркой архитектурной концепцией проектов, современными материалами, используемыми при строительстве, оптимальными площадями. Порадуют покупателей и цены, ведь сегодня квартира в сблокированном доме с ценой в пределах 6-8 млн рублей уже не дефицит.
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru», оценивая новые предложения на рынке таунхаусов, попросил экспертов сосредоточиться на проектах, цена которых не превышает 10 млн. рублей, то есть примерно равна стоимости хорошей квартиры в Москве. На таунхаусы в данном ценовом диапазоне, по данным Юрия Синяева, директора по маркетингу Группы компаний «КОНТИ» приходилась четверть общего объема предложения – это немного, по мнению эксперта, качественные дешевые предложения вымываются довольно быстро, а рынок перенасыщен дорогим предложением. Всего же, по данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2009-2011 годы», проведенного аналитическим центром «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» к лету 2011 года предлагалось 114 поселков с таунхаусами, причем 5 из них располагается в пределах Москвы (Подробнее см. заметку «RealSearch.Ru представляет: 5 поселков таунхаусов в Москве»).
Куда направляются цены и размеры
И все же объекты экономкласса отвоевывают себе жизненное пространство на рынке загородного жилья. Причем тенденция к экономичности сложилась уже относительно давно. Как отмечают в www.irn.ru, еще летом средняя стоимость квартир-секций в новых таунхаусах, составлявшая 56 900 руб. за метр, была значительно ниже, чем в поселках, которые начали продаваться в предыдущие годы: здесь этот показатель равнялся примерно 75 000 рублей.
Сокращались и другие параметры, отмечают аналитики: например, уменьшалась средняя площадь таунхаусов. Небольшие квартирки-секции стоят дешевле и потому пользуются высоким спросом у покупателей. (Подробнее см. в статье «Рынок таунхаусов изобилует новыми поселками по доступным ценам»).
Эти наблюдения отчасти подтверждают и другие эксперты «Мы не наблюдаем глобальной тенденции к падению цен на таунхаусы или перераспределению спроса на меньшие площади жилья данного формата, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ».- Однако стоит отметить, что некоторое время назад на рынке стали появляться проекты с предложением квартир в таунхаусах площадью менее 100 кв.м. - Например в поселках, «Наполеон» (23 км от МКАД по Киевскому шоссе), «Бристоль» (7 км. от МКАД по Киевскому), «Три озера» (23 км. от МКАД, Ленинградское, Дмитровское шоссе). Это объясняет легкое колебание цен на данный формат и интерес к проектам с меньшей площадью. Ранее на рынке таких предложений просто не было».
Дмитрий Синяев («КОНТИ») приводит в пример проект «Теплый стан», в 4 км от МКАД, по Калужскому шоссе, где цены за квадратный метр начинаются от 35 тыс. руб., то есть, при площади таунхауса 170-180 кв.м. цена объекта составит примерно 6,5 млн. «Эти площади существенно ниже площадей таунхаусов, которые были представлены в большом количестве на докризисном рынке», - резюмирует эксперт. Он же отмечает и другой тренд: девелоперы стремятся теперь при приличном качестве строительства снижать его себестоимость, и, соответственно, «держать» невысокие цены. Дополнительные стимулы для покупателей - гибкие схемы реализации: рассрочки, зачеты, привлечение в партнеры крупных банков, которые предлагают ипотечные кредиты и т.д.
Что хочет покупатель?
По мнению Дмитрия Таганова («ИНКОМ»), чтобы быть востребованным, таунхаус обязан отвечать жестким требованиям. Во-первых, его местоположение должно иметь хорошую транспортную доступность - удаленность от МКАД не более 15 км (на наш взгляд, требование чуть жестковато, можно еще десяток километров накинуть. Прим. ред), и благоприятную экологию - хорошо, если рядом будут лес или водоем. В поселке должны быть все коммуникации: электричество, водоснабжение, отопление, газ, телевидение, интернет. Безопасность жителям должна обеспечивать круглосуточная охрана.
Если говорить о площадях таунхаусов, то наиболее популярными остаются проекты с площадью 100-200 кв.м. При этом предпочтение отдается тем предложениям, где в стоимость входит и небольшой участок земли, как правило, пара соток. «Однако, если даже проект не соответствует критериям рынка, но при этом имеет заметно более низкую, чем в целом по рынку, цену, объекты в нем буду востребованы у покупателей», - считает Дмитрий Таганов.
По данным Алены Коробенковой, ведущего эксперта ГК Kaskad Family, на сегодня наиболшее число новых поселков располагается на Киевском, Новорижском и Каширском шоссе.
Выбирая объект, люди традиционно обращают внимание на внешнюю инфраструктуру (школы, медицинские учреждения, торговые комплексы, досуговые и спортивные центры). Разумеется, экономичным поселкам «с таунами» необходима элементарная внутренняя инфраструктура – магазин с товарами первой необходимости, детские площадки, парковки для жителей и гостей, какие-то прогулочные зоны.
Что новенького на рынке: «Апрелевка Парк», «Наполеон», «Журавли»
В числе самых интересных проектов с предложением таунхаусов, вышедших в 2011 году на рынок загородной недвижимости Подмосковья, Дмитрий Таганов (Корпорация «ИНКОМ»), назвал «Суханово Парк» (8 км от МКАД по Варшавскому шоссе), «Наполеон» (23 км от МКАД по Киевскому), «Журавли» (12 км от МКАД по Волоколамскому), «Городок на Клязьме» (28 км от МКАД по Горьковскому), «Город Набережных» (11 км от МКАД по Ленинградскому направлению).
Например, в «Суханово Парк» в настоящий момент продаются таунхаусы площадью от 90 до 200 кв.м на участках 2 сотки. В таунхаусах централизованная система отопления, канализации, водоснабжения, электричество, интернет. Достоинство поселка заключается в том, что он строится в окружении леса рядом с большим прудом. Инфраструктура будет представлена детским центром, магазинами, спорткомплексом и спортивными площадками. Минимальная цена двухэтажного таунхауса площадью 90 кв. м – около 7 млн руб. В цену также входит мансарда, все коммуникации, установку газового котла, одно машино-место, и участок земли 0,3 сотки. В настоящее время в «Суханово Парк» строится I очередь поселка из 112 квартир, сдать их намечено на конец 2011 года. Планируется, что II очередь таунхаусов будет сдана в эксплуатацию в конце 2012 года.
«Город набережных» – крупный новый проект компании Urban Group, включающий как многоэтажное жилье, так и таунхаусы. Он реализуется в формате «Города для жизни», где создается градостроительная среда нового поколения, включающая не только комфортабельное жилье, но и все необходимые социальные объекты в шаговой доступности. По жилому микрорайону будут проложены искусственные каналы с мостиками и прогулочными набережными-променадами, на центральной площади - небольшое озеро.
Продавать таунхаусы в компании начали только в ноябре. Их площадь 130 и 170 кв.м, цена от 7,7 млн. руб. Фасады домов отличаются друг от друга цветом, декоративными элементами, расположением балконов и окон. Также в таунхаусах представлены разные планировки: есть дома с гаражом на первом этаже, другие - с дополнительной комнатой; также представлены с одной или двумя спальнями в мансарде.
В поселке «Журавли» - 83 секции, состоящие из двух-трехэтажных таунхаусов площадью от 239 до 305 кв.м. Территория поселка с северной стороны граничит с Красногорским лесопарком, а на юге – с каскадом прудов. Из крупных инфраструктурных комплексов вблизи поселка - конноспортивная база и «Moscow Country Club Нахабино» с 18-луночным гольф-полем. В самом поселке предусмотрен многофункциональный общественный центр: торговый комплекс, салон красоты, детский физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, кафе, - административное здание для размещения служб управляющей компании, - детские и спортивные площадки. В настоящее время цена предложения колеблется от 8 до 10 млн руб.
Поселок «Городок на Клязьме» состоит из двух- и трехуровневых квартир общей площадью от 96 до 219 кв.м на участках от 0,5 до 4 соток. В домах все центральные коммуникации, охрана, собственная пляжная зона, площадки для барбекю, лодочная станция, беседки и другое. Цена трехкомнатного блока общей площадью 96 кв.м – 5,35 млн руб, а пятикомнатного на 219 кв.м – 10,74 млн руб. Сейчас действуют специальные условия продаж: cкидка составляет 5% от указанной стоимости.
По данным Дмитрия Таганова («ИНКОМ»), одно из наиболее доступных предложений из вышедших на рынок в этом году – упомянутый уже поселок «Наполеон» который, вообще-то позиционируется как объект бизнес-класса. Территория поселка окружена лесом, рядом расположен водоем. Из объектов общественного назначения будет построена детская и спортивная площадки, поля для пикников, беседки. В прилегающем лесном массиве оборудуется парковая зона. Таунхаусы кирпичные, в каждой секции устанавливаются двухконтурный газовый котел, стеклопакеты, входная металлическая дверь, подводятся все центральные коммуникации. Первая очередь таунхаусов построена и сдана в эксплуатацию. Цена таунхауса площадью 147 кв.м. с 1 соткой земли по цене 6,3 млн. рублей. С октября месяца можно воспользоваться ипотечным кредитом в отделении «Проспект Вернадского» Сбербанка России.
Из новых проектов, по мнению Алены Коробенковой (ГК Kaskad Family), достоин внимания мультиформатный проект «Апрелевка Парк» в 27 км от МКАД по Киевскому шоссе на живописном берегу Десны. В поселке продаются участки земли без обязательного подряда, а также запланировано несколько кварталов таунхаусов. Проект относится к бизнес-классу, но при этом цена 1 кв.м в таунхаусе здесь составляет всего 46000 руб. В строительстве применяется технология «АИСТ» (на основе несъемной опалубки). В поселок подведены все коммуникации: собственный водозаборный узел (две артезианские скважины), очистные сооружения на хозяйственно-бытовые и ливневые стоки, сети газоснабжения, электричества и связи. В настоящее время реализуется первая и вторая очередь строительства поселка. Площадь таунхаусов – 97,2, 127,4 и 140,4 кв.м, Участки от 1,4 до 3 соток. Например, таунхаус общей площадью 97,2 кв.м на участке 1,5 сотки обойдется 5,3 млн руб., а площадью 140,4 кв.м на участке 3 сотки – 6,9 млн руб.
С рейтингом самых доступных по цене поселков таунхаусов по версии нашего журнала, подготовленным с помощью базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru» читайте в заметке «Realsearch.ru представляет: самые недорогие таунхаусы в Подмосковье».
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Не может не радовать, что на рынке Подмосковья появились предложения по цене более низкой, чем стоимость двухкомнатной квартиры в панельном доме в Москве. И если хорошо изучить предложения, то надо признаться: выбор среди доступных предложений жилья есть.
21.11.2011
Людмила Чичерова, www.metrinfo.ru