В Казахстане с начала года совершено сделок с недвижимостью на 13,8% больше, чем в прошлом году.
В Казахстане с начала года совершено сделок с недвижимостью на 13,8% больше, чем в прошлом году. Риэлторы объясняют это фактором отложенного спроса: напуганные сообщениями о кризисе казахстанцы не спешили принимать решения о купле-продаже недвижимости в 2010 году. Но жизнь и потребности в жилье надолго не отложишь. А вот накоплением средств на это самое жильё граждане как раз и занимались в последние годы. Так как для покупки жилья в кредит требуется внести первоначальный взнос.
Несмотря на оживление на рынке жилья, в стране ежегодно не хватает от миллиона до полутора миллионов квадратов для удовлетворения спроса. К примеру, в Европе строится по одному квадратному метру на одного жителя ЕС в год, а у нас только 0,4 метра на одного человека. Казалось бы, при таком спросе недвижимость должна раскупаться как горячие пирожки, но не тут-то было. Директор риэлторского агентства Almaty Real Estate, почётный президент Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана Зухра Назарова считает, что никакого ажиотажного спроса на недвижимость не предвидится. Соответственно и дорожать недвижимость не будет. И не потому, что крыша над головой не очень нужна, а потому, что по стоимости оно доступно далеко не всем. Да, в этом году наметился небольшой рост цен. В частности, если в феврале «однушку» в южной столице на вторичном рынке можно было купить за 55 тысяч долларов, то сейчас она стоит 60-65 тысяч долларов. На десять тысяч подорожали и двухкомнатные квартиры. Но эта разница соответствует колебаниям спроса между зимним спадом деловой активности и летним всплеском.
Есть и отложенный спрос, но это временное явление. Так как начинается вторая волна кризиса. Жизнь дорожает, а заработная плата не растёт. У подавляющего большинства людей нет денег на покупку недвижимости. А ипотечные кредиты сейчас выдают намного реже, чем в прошлые годы. Условия кредитования стали жёстче. И даже не из-за процентных ставок – они-то как раз понизились по сравнению с прошедшими годами, а из-за выросших требований к платёжеспособности заёмщика, поскольку банки столкнулись с проблемой невозврата кредитов. Тут уместно вспомнить о 100 тысячах квартир, которые в текущем году, по словам Григория Марченко, были выставлены на продажу банками в счёт погашения кредитов, выданных в своё время на их покупку. К тому же стабильный рост цен на жильё в предыдущие годы обусловил увеличение сделок с недвижимостью для её перепродажи. Сейчас же, когда цены практически стоят на месте, покупают в основном для себя или реже – для сдачи в аренду.
К слову об аренде. Тут тоже удорожания и особой активности не предвидится. Виноваты всё тот же кризис и рост предложений по аренде по сравнению с докризисными годами. Если, скажем, в 2009-м аренда двухкомнатной меблированной квартиры в «Столичном центре» стоила 2500 долларов, то сейчас 1700-1800 «зелёных». Даже в солидном офисном центре типа «Нурлы тау» можно арендовать сейчас офис по 18-20 долларов за квадрат. Налицо снижение стоимости. Однако и этот факт и всё, что происходит с недвижимостью в Казахстане, одним кризисом не объяснишь. Виноваты в непокупке жилых метров и наши строительные компании, которые ещё 10 лет назад взяли курс на строительство дорогого жилья для так называемого среднего класса, составляющего не более 15% от всего населения. Строительство элитного жилья стало приоритетным для большинства крупных строительных монстров. На удочку пиара элиток и ипотеки для них купились тогда даже скромно обеспеченные граждане. Отсюда и такой солидный невозврат кредитов. Стоимость квадратного метра в алматинской элитке в центре города доходила тогда до 4000 долларов за квадрат.
Сейчас цена в новостройках колеблется от 1000 до 2000 долларов за квадратный метр. Понятно, что частным компаниям выгодно строить как можно более дорогое жильё. Но у населения на него нет денег. И на ипотеку люди уже не идут, наслушавшись грустных историй на эту тему от сотрудников, друзей и родственников. Про ужесточение условий займа уже упоминалось выше. Госжилья строят мало. Этот метраж погоды на отечественном рынке не делает. Вот и получается, что спрос имеется, метры растут, но обеспечение казахстанцев жилплощадью растёт со скрипом. И тут вылезают извечные вопросы «Кто виноват?» и «Что делать?». Вроде бы с виноватыми всё ясно. Но делать-то что? Посмотрим, что в таких случаях делают на Западе.
Зухра Назарова, несколько лет назад побывавшая в составе делегации риэлторов в США, рассказала, что для малообеспеченных граждан правительство строит недорогое жильё. Для этого оно предоставляет выбранным компаниям земельные участки практически за бесценок и даёт беспроцентный кредит на строительство с условием продажи готового жилья по обговоренным заранее фиксированным ценам. Компании имеют с этого небольшую маржу. Но так как речь идёт о строительстве не одного дома, а целых комплексов, то в итоге всех всё устраивает. Наши же компании строить дешёвое жильё не заставишь. И совсем не потому, что они такие жадные. У нас и земля стоит дорого, и стройматериалы. И пока разрешение от чиновников выходишь – замучаешься. Вот и напрашивается ещё один вопрос: а не следует ли вернуть плановый подход к строительству жилья? Планирование и просчёт ситуации ещё никому никогда не мешали.
Но дороговизна и отсутствие грамотного планирования в ситуации с недвижимостью отнюдь не единственный негативный фактор, влияющий на увеличение продаж жилплощадей и удовлетворение спроса. Нередко сограждане, накопив или заняв нужную сумму, сталкиваются с мошенничеством со стороны чёрных риэлторов, которых на нашем рынке, увы, немало. Чревата «проколом» и купля-продажа без посредников. Ведь в роли продавца может оказаться и квартирант, и нечистый на руку родственник, и уголовник со стажем, а вовсе не реальный владелец квартиры или дома. Естественно, надёжнее всего обращаться в официальную риэлторскую фирму. Но и тут есть недоработки. Если можно вообще называть недоработкой отсутствие правовой базы для этого сегмента рынка. Попросту говоря, у нас в Казахстане отсутствует Закон «О риэлторской деятельности».
Во многих странах мира он действует давным-давно. В нём оговорены права покупателя, продавца и риэлтора – вплоть до процентов от сделки для риэлтора. В США это 6% от стоимости недвижимости. Налоги не входят, разумеется. У нас же и процентная ставка, и правила работы для агентств по продаже недвижимости сложились стихийно. Впрочем, как и весь наш рынок. Но что интересно, наши риэлторы уже создали базовый вариант Закона «О риэлторской деятельности». Об этом позаботилась Объединенная ассоциация риэлторов Казахстана. Её представители не раз обращались к парламентариям с просьбой о его доработке и внедрении в жизнь, но воз и ныне там. А, например, в Санкт-Петербурге, не дождавшись такого закона в масштабе страны, горожане разработали свой документ, на основании которого законной считается только сделка, заключённая через риэлторскую фирму. Наши же риэлторы пока решили наводить порядок в своём сегменте, начав с аттестаций и сертификации действующих и вновь открывающихся агентств.
По словам самих риэлторов, законом можно пресечь деятельность чёрных маклеров – неблагонадёжных конкурентов агентств, не платящих в казну налоги. Для нас же – клиентов – закон снижает риск стать жертвой мошенничества. Правда, риэлторы опасаются, что с принятием закона к ним повысят требования и участятся проверки. Не хотелось бы им и того, чтобы лицензирование их деятельности попало в руки государства. Ведь тогда придётся платить чиновникам взятки ни за что. Хорошее в ситуации с риэлторской деятельностью только то, что с открытием ЦОНов упростилась процедура оформления недвижимости в собственность. Но спорных аспектов в сделках с куплей-продажей недвижимости по-прежнему хватает.
Тут снова напрашивается мысль о планировании в отношении недвижимости на государственном уровне. Рассчитывает же правительство ежегодно, сколько требуется гражданам хлеба для пропитания и сколько нужно республике топлива, чтобы не стоять в очередях на заправках? Так почему не планировать на несколько лет вперёд и ситуацию с жильём? Пахнет социализмом?
24.10.2011
Артур ГУБАЙДУЛЛИН, www.megapolis.kz