До конца года как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости страны цены упадут на 10-15 процентов. По мнению аналитиков, с наступлением весны снижение цен может смениться их резким ростом.
До конца года как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости страны цены упадут на 10-15 процентов. По мнению аналитиков, с наступлением весны снижение цен может смениться их резким ростом
Цифры преувеличены?
Такие «капризы» рынка экспертов не удивляют. «Всякая рыночная экономика носит цикличный характер. Был подъем, дальше идет снижение, стагнация, а потом снова оживление. Это пласт экономической теории», — сообщил газете «Недвижимость» исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.
Как известно, сегодня по всей стране наблюдается снижение стоимости квадратных метров. По мнению аналитика Ассоциации приграничного сотрудничества Марата Шибутова, цены на недвижимость упадут настолько, насколько они были раздуты.
О том, что на рынке недвижимости Казахстана присутствует спекулятивная составляющая, отечественные специалисты говорили не раз. При фактическом отсутствии фондового рынка недвижимость рассматривается населением как средство вложения капитала, а в большинстве случаев — его преумножения. Учитывая высокий спрос на жилье, застройщики снимали большую маржу (по неофициальным данным вложенные в строительство средства возвращались застройщикам в четырехкратном размере).
По информации Александра Калинина, если затраты строительных компаний в среднем возрастают за год на 15-20 процентов (в результате роста цен на стройматериалы и повышения заработной платы сотрудников), то цены на недвижимость за этот же период увеличиваются на 120-150 процентов.
О значительной разнице между реальной себестоимостью строительства жилья и его рыночной ценой говорит и официальная статистика. По данным Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли РК (который в свою очередь ссылается на Агентство РК по статистике), средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилого дома в стране за январь-декабрь 2006 года составила 54,7 тысячи тенге ($431), а стоимость реализации — 123,9 тысячи тенге ($975). Разрыв — в 2,2 раза.
Самая большая разница между фактической стоимостью строительства и реализационной ценой недвижимости зафиксирована в Алматы. В южной столице на тот период жилье продавалось в среднем по цене 225,8 тысячи тенге, в то время как фактическая стоимость строительства сложилась на уровне 64,6 тысячи тенге (разница в 3,5 раза). Для сравнения, в Астане эти цифры составили 70,1 против 153,5 тысячи тенге соответственно, а в Атырау 58,2 против 118,8 тысячи тенге.
В свою очередь самая низкая цена строительства в Петропавловске (возводимая по 31,0 тысячи тенге за «квадрат» недвижимость продавалась по 87,6 тысячи), Таразе (32,2 тысячи против 47,2 тысячи) и в Караганде (31,6 тысячи тенге против средней реализационной цены, равной 95,7 тысячи).
По данным столичного Департамента строительства, себестоимость жилого «квадрата» с учетом выкупа земли, сноса и возведения инженерных сетей составляет порядка 1000-1100 долларов. Как говорят столичные застройщики, 25 процентов от этой суммы тратится на возведение нежилой площади: коридоров, лифтовых шахт, лестничных площадок. Немаловажная статья расходов — снос ветхого жилья, один квадратный метр которого обходится застройщику минимум в 250 американских долларов. Кроме того, следует учесть расходы на прокладку наружных сетей, затраты на благоустройство территории, составление эскизного проекта и заключение экспертизы. Не стоит сбрасывать со счетов и необходимость оформления страховки от непредвиденных обстоятельств (к таковым, к примеру, относится удорожание стройматериалов). Кроме того, на плечи строительных компаний ложатся и расходы по содержанию штата, покупке офисного оборудования, обучению персонала.
Чтобы убедить прессу в том, что разговоры о сверхприбылях строительных компаний беспочвенны, застройщики приводят массу доводов в пользу того, что их затраты с каждым годом значительно вырастают.
Так, если в прошлом году цены на отдельные строительные материалы выросли до 30 процентов, то рост затрат на снос домов и сооружений под строительство за последние годы составил 600-700 процентов. К примеру, в 2003 году один квадратный метр земли после сноса частных строений обходился в 50-80 долларов. В 2007 году расходы на снос составили уже 250-400 у.е., а в некоторых районах достигали и 1000.
Отдельный вопрос — заработная плата строителей, уровень которой, по данным частных компаний, возрос на 600 процентов. Так, если в 2004 году стоимость кладки одного кубического метра кирпича составляла 1,5-2 тысячи, то в 2006 году — 7-9 тысяч тенге.
Последние события на рынке недвижимости проверят застройщиков на прочность. Как известно, спрос на квадратные метры нынешней осенью заметно упал. Население заняло выжидательную позицию. Те, кто нуждается в жилплощади, надеются на дальнейшее снижение цен.
Насколько снизились цены?
Все это не могло не отразиться на стоимости недвижимости.
В Алматы цены на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках упали, и упали существенно. При этом агентства по недвижимости, коих в южной столице довольно много, заняли достаточно закрытую позицию. Мы обзвонили 10 крупных агентств, и только в трех согласились разговаривать на эту тему, а официальный комментарий обещали дать в двух из них (правда, пока они это обещание не сдержали). На просьбу рассказать о динамике цен «по секрету», без упоминания источника, они сообщили, что цены на жилье в Алматы с начала этого года уже упали на 30 процентов и по таким же неофициальным прогнозам будут падать дальше.
Понятно, почему у риэлторов нет желания давать какие-либо комментарии. Между тем неофициальную информацию подтверждают факты.
В июне-июле наблюдался активный спрос. Об этом свидетельствуют многочисленные объявления в рекламных газетах о срочной покупке квартир на вторичном рынке на фоне практически полного отсутствия предложения. Так, например, в одном из многочисленных алматинских рекламных изданий за июнь удалось насчитать более 30 предложений о срочной покупке недвижимости, и только 2 — о продаже. В августе-сентябре цены продолжали снижаться, и объявлений о покупке стало гораздо меньше. Количество же продаваемых квартир существенно увеличилось.
Что касается цен, то еще в начале года можно было встретить объявления о продаже обычных двухкомнатных квартир в панельных домах (!) по цене около 300 000 американских долларов. К июлю эта цифра уменьшилась раза в полтора, а в ноябре желающих продать жилье за такие деньги практически не осталось. Сейчас двухкомнатную квартиру все в том же обычном панельном доме можно купить за 100000 долларов США, в центральных районах города — в среднем за 120-130 тысяч долларов. Конечно, есть единичные предложения по баснословным ценам, но это, скорее, не от непременного желания продать, а по принципу «а вдруг купят».
По данным нескольких аналитических агентств, еще в июне средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке в Алматы превышала 3600 долларов США, в ноябре эта цифра снизилась до 2600 долларов. Путем нехитрых подсчетов приходим к выводу, что цены действительно упали почти на треть. И это менее чем за полгода.
В отношении алматинских новостроек судить о динамике цен довольно сложно. Отчасти это связано с тем, что до вступления в силу измененного закона, то есть до 1 января следующего года, на начало строительства с привлечением средств дольщиков наложен запрет. Правда, компании, получившие разрешения до введения моратория (и таких довольно много), продолжают строительство и продажу недвижимости. Более серьезная проблема — существенно выросшие процентные ставки и суммы первоначального взноса по ипотеке в банках второго уровня. Как бы то ни было, сейчас предложений на рынке первичного жилья крайне мало.
В последнее время строительные компании сделали серьезный шаг навстречу покупателю: появились предложения о продаже квартир с отсрочками долговых выплат. Более того — стало внедряться новшество, предполагающее приобретение жилья в рассрочку, причем беспроцентную(!). Представить себе такое полгода назад было практически невозможно. И уж если компании пошли на такие поблажки, значит, можно говорить о существенном снижении спроса. Если говорить о ценах, то сейчас в строящемся под Алматы доме можно купить квартиру по цене в среднем чуть более тысячи долларов за квадратный метр. Если учесть, что еще полгода назад в квартире с черновой отделкой квадратный метр предлагался, в среднем, за более чем 2,5 тысячи долларов, есть над чем задуматься.
Мнений относительно рынка недвижимости довольно много, и зависят они, прежде всего, от интересов тех, кто их высказывает. К примеру, застройщикам и риэлторам говорить о резком падении цен попросту невыгодно, а прогнозировать их снижение в будущем — тем более. Делая официальные заявления в прессе, они, напротив, обещают повышение цен к концу года. Независимые эксперты в большинстве своем утверждают обратное. По их мнению, снижение продолжится.
Не обошла данная тенденция и столичный рынок. Официально о снижении спроса на недвижимость еще в конце октября заявили власти Астаны. «Нет спроса практически, потому что так называемый кризис этот случился. Я бы не стал называть его кризисом, но, тем не менее, есть проблема. Банки сейчас не кредитуют, ипотечное кредитование практически остановилось. И, естественно, резко упал спрос, — сообщил в ходе специальной пресс-конференции директор Департамента строительства города Астаны Аскар Нурмагамбетов. — Что это означает? Что большое количество жилья стоит невостребованным. Раз не поступают деньги застройщику, он вынужден останавливать работы. Очень многие фирмы сейчас приостановили, притормозили, немногие продолжают, то есть говорить о дефиците жилья тут совершенно невозможно. Скорее, дефицит денег. А если нет спроса, предложение превышает спрос, то по законам рынка цены просто обязаны упасть».
Как следует из анализа, размещенного наИнтернет-портале www.kn.kz, с середины сентября до начала октября средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Астаны снизилась на два процента — с 2137 до 2094 американских долларов. «Потоптавшись на месте» в течение трех недель октября, этот показатель вновь начал подниматься и к концу месяца достиг 2128 долларов США за «квадрат». Однако связано это повышение не с тенденцией роста цен на вторичном рынке, а с тем, что на продажу на последней неделе месяца было выставлено большое число пентхаусов и дорогого жилья, что не могло не повлиять на общую цифру. В течение первой недели ноября средняя стоимость одного квадратного метра на «вторичке» снова немного снизилась, но к середине месяца возросла до 2163 американских долларов.
Необходимо отметить, что анализ рынка проводится по базе предлагаемых к продаже квартир. Средний ценовой показатель рассчитывается по ценам предложения, которые заведомо являются завышенными. В настоящее время средняя стоимость жилья, скорректированная с учетом спроса, на 10-15 процентов ниже запрашиваемой цены продажи.
На стоимости жилья в новостройках Астаны рыночные перипетии практически не отразились.
В Караганде на вторичном рынке жилья за последние четыре месяца средняя стоимость квадратного метра снизилась почти на 6 процентов. Если в августе она равнялась 1007 долларам США, то в ноябре составила 927 долларов.
Однако если брать в расчет, что этот показатель неуклонно растет с весны, то понижение представляется не таким значительным: средняя стоимость одного квадратного метра в ноябре практически вернулась к июньской (932 доллара).
…Остается ждать весны
По словам исполнительного директора Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Калинина, даже при снижении стоимости жилья для многих казахстанцев оно по-прежнему недоступно. «На мой взгляд, нужно готовить наше население к понятию «арендное жилье», ведь покупательская способность, к сожалению, очень ограничена, — считает алматинский эксперт. — 60 процентов американцев и 50 процентов европейцев проживают в арендуемом жилье. Так называемые доходные дома — это нормально. Пока мы не придем к пониманию, что строительной индустрии необходима цена за квадратный метр — себестоимость плюс 20-25 процентов (такие должны быть цены), — мы еще долго не сможем развивать этот рынок».
Александр Калинин считает, что до конца этого года цены на первичное и вторичное жилье снизятся еще на 10-15 процентов. Что касается стоимости земельных участков, то она будет «стабилизироваться или несколько понижаться». «Сейчас банки не имеют возможности финансировать эти проекты под коммерческое жилье. Выигрывает сейчас только тот, кто привлекает иностранные инвестиции, устойчивые иностранные инвестиции, — считает эксперт. — У меня в неделю бывают три-четыре иностранные компании, в основном южнокорейские, арабские, китайские, которые действительно волнуются: а что же будет с рынком? Иностранные инвестиции дают возможность достаточно стабильно удерживать нормальные цены и таким образом все-таки способствовать развитию этого рынка. Но в земельном отношении реализация уже выкупленных земель невозможна с привлечением средств наших местных банков. Она приведет к тому (и приводит уже), что цены на землю начинают несколько снижаться».
По мнению Александра Калинина, падение цен будет продолжаться до начала весны, «потому что рынок за это время будет чисто технически нуждаться в новом жилье». Такое же мнение не раз высказывали и другие независимые эксперты. В том, что оживление рынка начнется с «весенней капелью», не сомневаются и в Правительстве.
Насколько эта довольно-таки стрессовая для рынка ситуация позволит скорректировать деятельность ее участников — покажет время. Остается только ждать и принимать меры, чтобы не допустить появления очередных «замороженных» строек.
МНЕНИЕ
Анна Шацкая, экономист-аналитик Интернет-портала www.kn.kz
— То, что в прошедшие три месяца мы наблюдали на рынке недвижимости, кризисом я бы не назвала. Это был вполне закономерный процесс — экономика развивается циклично, и сейчас просто наступил новый виток в ее развитии. Рынок недвижимости Караганды в сентябре-октябре отреагировал на события в банковском секторе. Так, по данным городского Департамента юстиции, в сентябре по Караганде заключены 133 договора купли-продажи недвижимости, притом что предложений было более 2000. Для сравнения: в августе заключено более 1000 сделок.
В течение первой недели ноября средняя цена перестала падать. В то же время идет снижение предложения. Это говорит о том, что продавцы, которым не надо продавать свою собственность срочно, придерживают ее до лучших времен. Если в первой половине октября среди продавцов замечался некоторый ажиотаж — всплеск предложения, владельцы хотели поскорее избавиться от дешевеющего жилья, — то теперь ситуация меняется. Волнения стихли, рынок успокоился, количество предложений снизилось, и цена перестала падать.
В следующем месяце возможно небольшое падение цен на недвижимость, потому что тренд пока сохраняет отрицательное значение.
Татьяна Николаевна Ким, консалтинговое агентство «Риэлт-система»:
— Я полагаю, что стоимость недвижимости не снизилась, она просто перестала расти. Причина не в том, что нет желающих приобрести жилье. Люди хотят его покупать, но из-за того, что требования банков к выдаче ипотечных кредитов ужесточились, они не могут этого сделать.
Сейчас цену сбрасывают те продавцы, которые срочно нуждаются в деньгах, и, чтобы быстрее продать, идут на снижение цены. Но количество таких продавцов невелико в общей массе, поэтому эти процессы нельзя считать тенденцией. В целом же в данное время люди побоятся продавать недвижимость, дабы не прогадать в цене. Поэтому переводят ее из категории продажной в категорию арендной.
О том, что колебания стоимости недвижимости связаны с ужесточением условий ипотечных кредитов, говорит тот факт, что так называемый кризис коснулся только жилой недвижимости. Коммерческая недвижимость как была дорогой, так и осталась. Причем ее стоимость даже повысилась.
Я полагаю, что коммерческая недвижимость однозначно будет дорожать. Цены на жилую недвижимость падать не будут. Это связано с тем, что у нас в стране нет другого инвестиционного инструмента, кроме недвижимости. Поэтому люди, имея определенную сумму денег, даже при нынешних условиях ипотечного кредитования будут стараться вкладывать их в недвижимость, ибо вкладывать у нас больше некуда.
27.11.2007
Ботагоз Омар, Инна Еньшина, Татьяна Мельниченко, www.kn.kz