Коррекция рынка

Эксперты убеждены, что следующий год будет непростым для банковской системы страны. В условиях сокращения внешних займов финансисты будут вынуждены корректировать свою деятельность. Между тем на рынке недвижимости потепление ожидается уже весной. К этому времени, по прогнозам аналитиков, взвинченные цены на «квад¬раты» приблизятся к своей реальной отметке

Эксперты убеждены, что следующий год будет непростым для банковской системы страны. В условиях сокращения внешних займов финансисты будут вынуждены корректировать свою деятельность.

Между тем на рынке недвижимости потепление ожидается уже весной. К этому времени, по прогнозам аналитиков, взвинченные цены на «квад­раты» приблизятся к своей реальной отметке

Есть ли кризис?

Как известно, в начале ок­тября Международное рейтинговое агентство Standard & Poor`s снизило рейтинг Казахстана. И как бы теперь ни комментировали эту ситуацию внутри страны, это факт, доказывающий, что если не кризис, то предкризисная ситуация в стране сложилась. Буквально в тот же день началось и снижение котировок казахстанских ценных бумаг, размещенных на Лондонской фондовой бирже. Для многих казахстанских аналитиков это стало поводом для обвинений S&P во всех «смертных грехах».

По поводу объективности данной оценки можно спорить сколько угодно. Однако методика выставления рейтинга данной компании является одной из самых продуманных и авторитетных систем оценки экономики в мире. Еще ни разу в мировой истории не случалось такого, чтобы Standard & Poor`s намеренно необоснованно занижало стране рейтинг — для такой компании нет ничего дороже имиджа. И случай с Казахстаном — не исключение.

Даже не вдаваясь в подробности методики присвоения рейтинга, можно невооруженным глазом заметить, что предпосылки для критической ситуа­ции в нашей экономике назревали давно.

Еще в начале этого года депутаты били тревогу по поводу того что внешний долг страны растет как на дрожжах. Заимствования у зарубежных кредитных организаций стали для наших финансовых институтов признаком хорошего тона. И действительно — вместо того чтобы плотнее работать с населением, развивать депозитные программы и ориентироваться на внутренний рынок страны, гораздо проще прибегнуть к относительно «дешевым» и «длинным» кредитам из-за рубежа. В прошлом году АФН спохватилось и ввело ряд ограничений на внешние заимствования, но было уже слишком поздно. Машина заработала такими темпами, что ни действия регулятора, ни какие-либо другие попытки призвать банкиров вести более осмотрительную политику не увенчались успехом — казахстанская экономика становилась все более зависимой от ситуации на международном финансовом рынке и, в частности, на рынке США.

Параллельно с этим назревала еще одна проблема — перегрев на рынке недвижимости. Когда-то мы не без гордости отмечали, что ипотечный рынок у нас в стране развивается самыми высокими темпами по сравнению с другими рес­публиками постсоветского пространства. Создание Казахстанской ипотечной компании (КИК), снижение процентных ставок, смягчение требований к заемщикам — все это привело к настоящему кредитному буму. Никого не смущало, что кредитный портфель банков значительно превосходил депозитный — ситуа­цию спасали внешние заимствования, совокупный объем которых приблизился к 45 миллиардам долларов. И заемщиков, и банкиров захлестнула волна истинной кредитной эйфории. Появились сотни схем, по которым кредит можно было получить не только под четкие гарантии платежеспособности и реальные инвестиционные проекты, но и для весьма сомнительных нужд. Так, для открытия кредитной линии банка застройщику порой было достаточно просто придумать название проекта и нарисовать его. Причем, зай­мы в банке оформляли и сам застройщик, закладывая данный объект в залог, и дольщики, которые под те же самые квартиры брали ипотечные кредиты. Проблема двойного залога, конечно, упоминалась, но никто не придавал ей особого значения, ведь объекты строились, а это было главным. О последствиях же никто не задумывался.

А они не заставили себя долго ждать. Сегодня, когда ипотечный рынок практически замер, банки изымают у строительных компаний залоги, включающие в себя уже проданные квартиры, а дольщики рискуют остаться ни с чем — самое время подумать, в чем же причины такой ситуации и можно ли было это хотя бы предвидеть…

Пророчество Гринспена

Два года назад, уходя со своего поста главы Федеральной резервной системы США, «великий Гудвин» мировой экономики Алан Гринспен предрек — США и вся мировая экономика находятся на грани кризиса: курс доллара обвалится, а рынок ипотеки ожидают большие трудности. Предсказание человека, державшего в руках всю американскую экономику, сбылось в точности. Учитывая, какой «снежный ком» проблем назрел к тому времени в ипотечной сфере США, сомневаться в словах Гринспена и надеяться на то, что все само собой разрешится, не приходилось.

Так почему же никто не приготовился к событию, предвидеть которое можно было еще два года назад?

«Никто из экспертов не прогнозировал и вряд ли мог предсказать влияние внешних факторов в виде кризиса ликвидности, разразившегося в результате ипотечного кризиса в США, — комментирует ситуацию вице-президент Национальной ассоциации риэлторов, заместитель председателя правления компании «Абсолют» Олег Алферов. — В основном опасения высказывались по поводу возможных проблем внутри страны. То и дело звучали прогнозы о массовых неплатежах по ипотечным займам, но этого не произошло».

В настоящее время рынок в ожидании. «И покупатели, и продавцы сегодня ждут приближения развязки в той интриге, которая сегодня имеет место на рынке. Я даже могу сказать, что некоторые продавцы сейчас уже придерживаются другой позиции. Они не стремятся скорее продать жилье. Напротив, они снимают свою недвижимость с продажи, оставляя до периода грядущего рыночного подъема. Чтобы не продавать «товар» по текущим ценам, его откладывают в долгий ящик до «лучших времен», которые, как они считают, наступят относительно скоро».

Не так страшен кризис, как его малюют?

Сложившуюся в стране ситуацию можно оправдать тем, что кризис может возникнуть в любом государстве. Однако ситуация с Казахстаном отнюдь не типичная — биржевые индексы российской, китайской и многих других стран продолжают расти, чего нельзя сказать о нашей стране. Котировки отечественных акций падают, фондовый рынок — в депрессии, практически все ПИФы показывают отрицательную доходность, банки вынуждены выпрашивать снижения минимальных резервных требований, чтобы хоть как-то решить проблемы с ликвидностью, а строительные компании вынуждены замораживать объекты.

Однако это еще не повод для паники. Несмотря на ярко выраженное негативное воздействие кризиса на экономику, в стратегической перспективе при правильном подходе кризис может оказать заметный оздоровительный эффект. К примеру, экономику Японии нередко называют «экономикой пузырей». Примерно раз в 10 лет в этой стране назревает очередной кризис, результатом которого становится полная перестройка экономической системы, после которой обес­печивается скачок вверх.

Все это доказывает одну простую истину — не нужно бояться кризисов. Нужно уметь ими управлять. Ведь решение этих проблем может стать толчком для развития малого и среднего бизнеса, для подъема в производственной сфере, для внедрения новых, более устойчивых систем риск-менеджмента, создания межправительственных стабилизационных фондов и прочее. И судя по тем мерам, которые предпринимает в данный момент Правительство, этот урок не пройдет для нас даром. По крайней мере, хотелось бы на это надеяться.

По мнению вице-президента Национальной ассоциации риэлторов Олега Алферова, начала фазы оживления деловой активности на рынке следует ожидать к весне будущего года

«С одной стороны, здесь важно учитывать психологический фактор, который оказывает ключевое влияние на состояние рынка, и с учетом приближения нового делового сезона на рынке недвижимости в феврале-апреле высока вероятность того, что рынок действительно решит, что ценовое дно уже близко, и пора от него оттолкнуться и начать движение вверх.

С другой стороны, как вы знаете, заказчики пытаются продать введенные в эксплуатацию либо строящиеся объекты. И, по крайней мере, на рынке южной столицы может сложиться ситуация с возникновением искусственного дефицита, который если не подстегнет движение ценовой конъюнк­туры вверх, то сдержит ее падение. Запрет на выдачу разрешений на новые проекты долевого строительства у нас наложен, по крайней мере, до конца этого года.

Далее, в связи со снижением деловой активности на рынке купли-продажи сейчас закономерна активизация рынка аренды. То есть те объекты, которые ждали фиксации прибыли в черновой отделке, будут сейчас доделываться и передаваться в наём на арендном рынке, что также оживит его.

Надо сказать, что свою определенную роль (пусть незначительную) сыграет и ослабление доллара. То есть речь идет о ценовом росте «квадрата» недвижимости в долларовом эквиваленте за счет его девальвации».

20.11.2007

Асель Бейсекеева, www.kn.kz