Если вы - дольщик, и ваш дом наконец-то сдан в эксплуатацию, это вовсе не означает, что все ваши мытарства позади. Может статься, что проблемы только начинаются. Именно так произошло с тремя алматинцами, купившими квартиры в жилом комплексе “Ахселькент” (сейчас - “Аккент”), который строило ТОО “Ayt Housing Complex”.
Если вы - дольщик, и ваш дом наконец-то сдан в эксплуатацию, это вовсе не означает, что все ваши мытарства позади. Может статься, что проблемы только начинаются. Именно так произошло с тремя алматинцами, купившими квартиры в жилом комплексе “Ахселькент” (сейчас - “Аккент”), который строило ТОО “Ayt Housing Complex”.
Шынаргуль ОМАШЕВА заключила договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса в конце 2006 года. Правда, как утверждает Шынаргуль, на самом деле договор заключался в феврале 2007 года, но застройщик попросил подписать его другой датой.
- На тот момент я не знала, для чего это делается, - говорит она. - Оказалось, что в 2007 году вышел закон о долевом участии. И чтобы не подпадать под этот закон, меня попросили подписать договор задним числом. Мой дом должен был быть построен в IV квартале 2008 года. Но сдали его в эксплуатацию только 31 августа 2010 года - это официальная дата. Но мне не передают квартиру в собственность, заставляя подписывать допсоглашение. Я отказалась, потому что там есть моменты, которые меня не устраивают. Например, пункт, в котором говорится, что финансовый кризис является форс-мажорным обстоятельством, поэтому застройщик не смог исполнить договор в срок. Тем более что Торгово-промышленная палата Алматы, куда я посылала запрос, ответила мне, что финансовый кризис относится не к форс-мажору, а к предпринимательским рискам. Другой пункт гласит: дольщик не имеет и не будет иметь в будущем никаких претензий к застройщику. Я считаю, что эти пункты не соответствуют требованиям законодательства. К тому же площадь квартиры не соответствует договору. Мне была обещана квартира площадью 49,81 квадратных метра. РГП “Центр по недвижимости по городу Алматы” изготовил технический паспорт, согласно которому общая площадь составила 40,6 кв.м. Мои же собственные расчеты показывает третью цифру - 39,3 кв.м.
Шынаргуль подала на ТОО “Ayt Housing Complex” в суд. Она просит обязать застройщика передать ей другую квартиру - площадью 49,81 квадратных метра, либо спорную, но с возмещением разницы, которую Шынаргуль оценила в два с небольшим миллиона тенге. Также она требует выплатить ей неустойку за несвоевременную сдачу квартиры - на сумму чуть более двух миллионов тенге. Судебный процесс вроде близился к концу, однако на днях неожиданно - во второй раз - сменился судья. И теперь вынесение решения в очередной раз затягивается.
В отличие от Шынаргуль Миран БАЙМАГАМБЕТОВ и Мария ЗИНЧЕНКО свои квартиры получили. Однако и у них возникли претензии к застройщику. Миран Баймагамбетов тоже недосчитался квадратных метров и подал в суд, требуя взыскать с ТОО “Ayt Housing Complex” необоснованно полученный доход за разницу между обещанной и фактической стоимостью квартиры, а также выплатить неустойку за просрочку, но потерпел поражение в судах первой и второй инстанции.
- Единственным основанием отказа в удовлетворении моих исковых требований послужило то, что я ссылался на статью 359 Гражданского кодекса, - говорит Миран Баймагамбетов. - Там в пункте 1 речь идет о том, что если сторона предприняла все необходимые меры для того, чтобы смягчить негативные последствия, то она освобождается от ответственности. Но там есть и пункт 2, который как раз относится к организациям, которые занимаются предпринимательской деятельностью. В нашем случае имеет место предпринимательский риск. Но судья почему-то сослался на пункт 1. Почему - мне непонятно. Либо это грубейшая ошибка, либо что-то еще...
Мария Зинченко тоже требовала выплатить ей неустойку за просрочку, однако и ей суд отказал в удовлетворении исковых требований. Не помогла и вышестоящая инстанция. Сейчас Мария готовит кассационную жалобу и готова дойти до Верховного суда.
- По закону о долевом участии прописано, что в случае задержки сроков строительства неустойка выплачивается в размере 0,1 процента от общей суммы за каждый просроченный день, - говорит она. - Но наш застройщик ушел от этого закона. В результате у нас у всех неустойка - 0,02 процента. Есть и оговорка, которая еще больше снижает неустойку: не более пяти процентов. По другим застройщикам суды признают неустойку в размере 10 процентов. А у нас не признается даже пять. Получается, мы не имеем таких прав, как другие дольщики!
Ситуацию комментирует заместитель директора по правовым вопросам и безопасности компании “АсарСтройСервис” Бауыржан ОРАЗАХЫНОВ, представляющий интересы Шынаргуль Омашевой в суде:
- Застройщик ссылается на то, что стороны добровольно подписывали договор. То есть сами подписали - сами несете за это ответственность и соответственно не имеете права предъявлять претензии. Но гражданским законодательством РК предусмотрен целый институт недействительности сделок по тем или иным основаниям (статьи 157-162 ГК РК). Так, в соответствии с п. 8 ст. 159 ГК РК сделка, совершенная вследствие заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. То есть законодатель предусмотрел этот институт в целях восстановления нарушенных прав и охраняемых законом интересов физических и юридических лиц даже в том случае, когда лицо, права которого нарушены, допустим, подписало договор добровольно. В данном случае сам факт подписания договора объективно (внешне) выглядит добровольным, то есть добровольность всегда предполагается, однако имеет место заблуждение. И моя доверительница, и остальные дольщики рассчитывали получить квартиры с определенной площадью, а на деле получили совсем другие - с меньшей. То же самое и по срокам строительства. Однако ответчик твердит, что сделка заключалась добровольно. Но если следовать его логике, то надо вообще исключить институт недействительности сделок из теории и практики правоприменения.
20.09.2011
Мадина АИМБЕТОВА, www.time.kz