В правительстве считают, что в стране нет причин и предпосылок для внутреннего финансового кризиса, а с кризисом ликвидности казахстанские банки справятся. Нет, по заверениям министерств и ведомств, кризиса и в строительной отрасли, а есть лишь определенные проблемы в сфере жилого коммерческого строительства.
В правительстве считают, что в стране нет причин и предпосылок для внутреннего финансового кризиса, а с кризисом ликвидности казахстанские банки справятся. Нет, по заверениям министерств и ведомств, кризиса и в строительной отрасли, а есть лишь определенные проблемы в сфере жилого коммерческого строительства. И действительно, паниковать не следует, но не стоит забывать и о том, что от назревших проблем, как от камня, брошенного в воду, расходятся круги, захватывающие в свою орбиту самые различные компании малого и среднего бизнеса
Быстро растущие цены на недвижимость, как и следовало ожидать, сыграли злую шутку и с банками, и со строительными компаниями, и с частными инвесторами, которые предпочитали хранить свои сбережения в квадратных метрах. Когда весной рост цен на жилье остановился, все могло ограничиться стагнацией рынка с небольшой корректировкой цены. Но в сочетании с кризисом ликвидности банков, которые ограничили ипотеку, выдачу кредитов под залог недвижимости и финансирование строительства, ситуация усугубилась.
Строительные компании, которые в условиях постоянного роста цен стремились начать как можно больше новых объектов и тратили прибыль и деньги дольщиков не на накопление активов, а на расширение бизнеса, оказались не готовы к сложностям с финансированием. А покупать строящиеся квартиры, когда цены на недвижимость на вторичном рынке еженедельно снижаются, уже никто не спешит. В результате жизнь на многих стройплощадках, и прежде всего в Алматы и в Астане, замерла. Строительство начатых объектов нужно заканчивать, но у многих компаний для этого нет средств. И хотя отдельные застройщики все еще пытаются заверить общественность в том, что цены будут только расти, а квартиры «разлетаться», большинству потребителей очевидно: стройкомпании выдают желаемое за действительное.
«Ипотечное кредитование сейчас практически остановилось и естественно, что резко упал спрос. Большое количество коммерческого жилья в столице стоит невостребованным», – отметил в конце октября директор департамента строительства Астаны Аскар Нурмагамбетов. На тему того, что события, происходящие на мировых финансовых рынках, привели к дефициту средств в отечественной строительной отрасли и торможению темпов роста строительства коммерческого жилья, высказался и министр индустрии и торговли Галым Оразбаков. Впрочем, не нужно быть министром, чтобы заметить, что и в Алматы, и в Астане часть строительных кранов замерла. Да и отдельные застройщики перестали умалчивать проблему, и, например, в строительной компании «Ак Ауыл» не скрывают, что из двадцати ее объектов строительство приостановлено на тринадцати. Впрочем, дело тут, возможно, не в пробудившейся честности застройщиков, а в том, что сейчас они заинтересованы в демонстрации своего «бедственного положения». Ведь строительные компании претендуют нынче на помощь государства, которая позволит им достроить начатые объекты.
Конечно, можно было бы предоставить строительным компаниям самостоятельно выходить из кризиса, ведь их учредители, в большинстве своем, люди не бедные, и за годы строительного бума наверняка успели немало заработать. Но государство расценило вопрос как социально значимый, так как в недостроенные объекты вложены и деньги дольщиков. А оставлять без поддержки дольщиков, среди которых есть не только спекулянты-инвесторы, но и те, кто вкладывал в будущие квартиры с трудом собранные или взятые у банка в ипотеку средства, действительно как-то нехорошо.
Поэтому 13 ноября правительство в ходе заседания все-таки утвердило механизм поддержки строительного сектора. Для сохранения темпов роста строительства и обеспечения строительства объектов, ввод которых предусмотрен в 2007 – 2008 годах, застройщикам предполагается предоставить поддержку через фонд устойчивого развития «Казына». Для этого будет создана дочерняя организация, которая займется сбором и проверкой информации о том, какие строительные объекты с долевым участием нуждаются в завершении, и сколько средств на это нужно. Затем информация будет выноситься на рассмотрение государственной комиссии, и «нуждающимся» выделят средства.
Что касается механизма предоставления помощи, то «Казына» разместит денежные средства на депозитах в банках второго уровня с правом отзыва под 9 процентов годовых на три года. «Условием для размещения средств будет являться софинансирование со стороны банков и строительных компаний не менее 15 процентов от стоимости проекта», – пояснил вице-премьер Ербол Орынбаев. На момент обсуждения механизма поддержки, по данным главы госфонда Кайрата Келимбетова, от строительных компаний поступило уже 227 заявок на оказание помощи. Но в этом году, выделенные 400 миллионов долларов пойдут только на завершение строительных объектов с долевым участием в Астане. В Алматы же, если пилотная столичная программа поддержки стройотрасли окажется устойчивой, она будет запущена в следующем году.
Очевидно, что вне зависимости от помощи государства, строители должны и сами искать выход из сложившегося положения. Оживить рынок, бесспорно, могла бы ипотека. Но хотя некоторые казахстанские банки второго уровня вроде бы запустили новые ипотечные программы, на деле получить кредит по-прежнему сложно. «Сейчас банки выдают кредит под ипотеку, и даже под неплохой процент, но, как правило, она выдается под те проекты, с которыми связан сам банк, – рассказывает генеральный директор группы компаний «Отбасы», в которую входят, в том числе, риэлторская и оценочная структуры, Егор Пужанов. – Схема при этом следующая. Скажем, строительная компания кредитуется в банке, ее жилому комплексу не так далеко до завершения, но чтобы достроить его, еще требуется определенная сумма. Банк не хочет выделять свои средства и начинает выдавать ипотечные кредиты под квартиры этого объекта, чтобы деньги дольщиков поступили к застройщику. В этом случае банк с собственными деньгами, по сути, вообще не расстается. Но эта схема хорошо бы работала, если бы желающих приобрести квартиры было много. Мы же, например, сейчас не рекомендуем своим клиентам приобретать недвижимость на первичном рынке, так как главный существующий риск заключается в том, что объект может быть не достроен или сроки его сдачи затянутся. Кроме того, в условиях снижения цен квартиры вообще приобретают, как правило, только те, кому они действительно нужны, причем прямо сейчас, а не завтра. А такие сделки совершаются в основном на вторичном рынке, так как срочность не предполагает ожидания, когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. Но даже «срочные» сделки в данный период малочисленны. Сейчас говорится о том, что оживления рынка и возобновления объемов кредитования можно ждать не ранее третьего квартала 2008 года. А значит, как минимум до этого времени цены будут снижаться. Поэтому все те, у кого есть возможность подождать, откладывают покупку.
В круге первом
Естественно, когда в стране ежегодно вводятся миллионы квадратных метров жилья, растет и число людей, которые занимаются отделкой и ремонтом своих квартир и, соответственно, приобретают строительные и отделочные материалы. И этот процесс мы могли наблюдать в течение нескольких последних лет. Строительные компании, которые запускали все новые и новые объекты, в свою очередь, также являлись активными потребителями строительных материалов. Но замораживание строек и крайне малое количество сделок на рынке недвижимости не могут не сказаться на всех тех компаниях, которые еще недавно неслись вперед на волне строительного бума. То есть на производителях, торговцах и дистрибьюторах всевозможных строительных и отделочных материалов: окон и дверей, кондиционеров и отопительных систем, штукатурок и обоев, кирпича и стекла, плитки и черепицы и так далее. У них мы и попытались выяснить, насколько же негативно проблемы в секторе строительства коммерческого жилья сказались на их бизнесе.
Как оказалось, многие участники «околостроительного» рынка не готовы комментировать ситуацию, на что существует несколько причин. Во-первых, наши компании, так или иначе связанные со строительной отраслью, в последние годы развивались при постоянно растущем рынке, и у них просто нет опыта прогнозирования своего бизнеса в условиях определенных кризисных явлений. Именно поэтому многие не столько высказывали свою точку зрения, сколько живо интересовались тем, что думают в других компаниях. Или, скажем, отмечали, что в сфере строительства у нас скоро все должно наладиться, а на вопрос о том, какие факторы позволяют им надеяться на это, отвечали: «в газетах и журналах пишут».
Во-вторых, некоторые компании просто не хотят говорить о наличии определенных проблем, дабы не дать повод сомневаться в успешности их бизнеса. И наконец, бизнес компаний, работающих в стройиндустрии, во многом сезонный и многие еще просто не успели почувствовать влияния тех проблем, которые назрели в строительной отрасли, так как по предварительным итогам года у них вроде бы все в порядке.
Руководитель отдела продаж компании «Азия-Климат» Арман Болатов: Кризис на строительном рынке (назовем его все-таки так) выпал на конец сезона, поэтому наша компания его практически не ощутила. У нас нет клиентов, которые покупали бы у компании товары в кредит, и нет крупных корпоративных клиентов, которые строили бы свои объекты с долевым участием. Наши крупные корпоративные клиенты – это в основном те, кто занимается строительством коммерческой, то есть офисной и торговой недвижимости, промышленным строительством, а ситуация в этой сфере все-таки не столь напряженная, как в секторе жилищного строительства. Что же касается физических лиц, то сейчас они действительно не столь активны, но это обычное явление в это время года, так как кондиционеры покупают в основном в начале года, весной и летом.
Пока не ощущают негативных последствий, вызванных затишьем на строительном рынке, и компании, которые предлагают продукцию, используемую уже на последних стадиях строительства. И логично предположить, что если темпы строительства снизились лишь недавно, то «круги по воде» дойдут до производителей таких товаров, только когда на рынке станет заметным отсутствие новых жилых проектов, которые могли бы быть запущены при более благоприятной конъюнктуре рынка. «Пока мы не можем сказать, что у нас кризис, – рассказала нам финансовый аналитик компании, поставляющей на казахстанский рынок пластиковые розетки, подрозетники, выключатели и строительный крепеж, которая попросила не указывать ее имя и название фирмы. – Возможно, мы его просто пока не почувствовали, ведь для тех объектов, стены которых были возведены в прошлом году, этой осенью у нас все равно покупали продукцию. На 2007 год мы запланировали такой же рост, как и прогнозировался экспертами в целом по строительному рынку, то есть порядка 20 процентов, и, вероятно, выйдем на этот уровень. Что будет в следующем году, сложно сказать, но думаю, продвижение товара потребует больших усилий, то есть рекламы, участия в выставках. Хотя мы и сейчас всем этим не пренебрегаем, а если в городе появляется какой-то новый магазин, специализирующийся на товарах для строительства, то мы сразу же стараемся появиться в нем со своими предложениями. Но в целом мы не считаем, что происходящее на рынке строительства и недвижимости, может обернуться какой-то серьезной для нас катастрофой. Ведь не только при новом строительстве, но и при ремонте закупаются розетки и выключатели. Уровень жизни населения повышался у нас на протяжении всех последних лет, и вполне естественно, что сейчас многие стали делать ремонт, заниматься облагораживанием дач и гаражей.
В большей степени спад покупательской активности прочувствовали те компании, у которых сезонность продаж выражена не ярко. Так, менеджер отдела продаж «Компании Арсенал» Марина Сухорукова рассказывает: У нашей компании два направления деятельности, и в обоих ощущается определенный спад. Но если в возведении индивидуальных домов из деревянного сруба существует определенная сезонность, и снижение спроса вполне можно объяснить ею, то сантехника, которая является нашим вторым направлением, по идее, должна пользоваться спросом круглый год. Тем не менее сейчас наблюдается определенное затишье, особенно со стороны корпоративных клиентов. Раньше нашими клиентами была и корпорация «Базис-А» и другие строительные компании, но сейчас от них практически не поступает заказов. Что касается индивидуальных клиентов, то если раньше спросом с их стороны пользовалась в основном качественная сантехническая продукция средней ценовой категории, то теперь лучше продается элитный и дорогой товар.
То есть получается, что в секторе потребления строительных материалов и товаров для дома мы как будто откатились на несколько лет назад, когда лучше всего продавалось очень дешевое и очень дорогое. Впрочем, зарплаты казахстанцев продолжают расти, поэтому большинство потребителей, особенно в условиях обострения конкуренции за покупателя, могут позволить себе подыскивать товары с оптимальным сочетанием цены и качества. И именно качество при адекватной цене, вполне вероятно, станет вскоре определяющим фактором при покупке тех или иных строительных и отделочных товаров, сантехники, окон, дверей и так далее. Что же касается очень дешевых товаров, то их нынче предпочитают не индивидуальные покупатели, а некоторые застройщики, которые приобретают их не для себя, а для жильцов.
Ведущий специалист компании «Торэкс» (стальные двери для квартир, коттеджей и офисов) Сергей Тарабанов: Многие строительные компании, которые испытывают трудности с финансированием, но все-таки не останавливают строительство, стараются сейчас экономить на всем, на чем возможно. Например, они перестали заказывать хорошие, качественные двери и стремятся заменить их более дешевой продукцией. Хотя в большинстве случаев то, какой будет входная дверь в квартиру, оговаривается с покупателями заранее. Покупая жилплощадь, люди уже оплатили качественные двери, но застройщики вместо надежных, красивых и сохраняющих в квартире тепло дверей, устанавливают дешевую китайскую продукцию, которую можно открыть консервным ножом. Мы представляем на рынке очень качественные двери российского производства, но не элитный и супердорогостоящий продукт. Тем не менее цена наших стальных дверей начинается от 105 тысяч тенге. А разве может быть хорошей дверь за сто долларов? А именно такие двери иногда приобретают для своих жилых комплексов застройщики. Наверное, поэтому среди наших частных клиентов около 60 процентов составляют те, кто приобретает двери именно для нового жилья. Они просто вынуждены менять их за свой счет. Но чем меньше люди покупают квартир, тем меньше становится у нас покупателей. Снижение продаж наблюдается уже, наверное, на протяжении двух месяцев. И если, скажем, в одной из торговых точек Алматы, где представлена наша компания, в день ранее продавалось порядка десяти дверей, то теперь одна-две.
Компании, которые сегодня работают в Алматы, представляя на рынке различные товары для строительства, задумываются и о расширении бизнеса в регионах. «Сложно сказать, как мы будем развивать свой бизнес, если проблемы в строительном секторе и сфере недвижимости не разрешатся, а усугубятся. Один из возможных вариантов – расширение нашего бизнеса за счет других казахстанских городов», – отмечает Марина Сухорукова. Вариант удержания своего бизнеса на плаву, за счет осваивания региональных рынков, на первый взгляд, выглядит неоднозначно, так как во многих казахстанских городах нет такого масштабного строительства, как в Алматы, и следовательно, спрос на различные строительные товары ниже. Но с другой стороны, именно за счет масштабности строительства, а также неоправданно раздутых цен на недвижимость кризисные явления в строительной сфере Алматы особенно ощутимы. Кроме того, розничное и ипотечное кредитование также было наиболее развито в южной столице, и снижение его объемов и ужесточение условий для заемщиков в Алматы заметнее. В регионах же покупательская способность ниже (за исключением западных казахстанских городов), но зато ниже и конкуренция и степень охваченности рынка различными игроками.
«Чтобы как-то поддержать бизнес, мы, во-первых, расширяем дистрибьюторскую сеть в Алматы и стараемся чтобы наша продукция присутствовала как можно в большем количестве торговых точек. А во-вторых, открываем филиалы в регионах. Например, уже действует представительство нашей фирмы в Талдыкоргане. Конечно, объемы строительства в этом областном центре нельзя сравнить с алматинскими. Но зато у талдыкорганцев позже, чем у алматинцев, появилась возможность улучшать свои жилищные условия. Если в Алматы многие предпочли поменять свои старые двери на новые еще несколько лет назад, то в Талдыкоргане они более-менее активно стали приобретаться только сейчас. При этом, в отличие от Алматы, покупатели нашего талдыкорганского филиала – это в основном не владельцы квадратных метров в новостройках, а обладатели квартир в старом жилом фонде, которые решили как-то улучшить свое жилье», – рассказывает Сергей Тарабанов.
Компании, представляющие на рынке продукцию для строительного сектора, одними из первых получили возможность почувствовать влияние кризисных явлений. Но некоторые эксперты полагают, что наиболее показательным станет следующий год, когда «круги» разойдутся дальше. Тогда прибыли могут недосчитаться, например, производители и импортеры бытовой техники, которую не приобретут те, кто мог мы въехать в новые квартиры, но не въедут в связи с тем, что они не будут построены. И производители мебели, продукция которых не будет столь востребована, как если бы в стране появилось много новых жилых объектов, и так далее.
Впрочем, это мнение можно и оспорить, учитывая, что значительная часть покупаемых на рынке квартир все равно была инвестиционной, и зачастую стояла без мебели, техники, а иногда и без отделки. То есть определяющим фактором при покупке различных товаров для дома все равно будет платежеспособность населения, которая зависит, в первую очередь, от макроэкономических показателей, а не только от ситуации на рынке строительства и недвижимости. Ведь если человек может позволить себе купить новый гарнитур взамен устаревшего или новый более современный телевизор, то он купит его и в уже имеющуюся квартиру. Но в любом случае, чем быстрее удастся справиться с кризисными явлениями, тем меньше они затронут различные сферы, в которых работает наш малый и средний бизнес.
А снижения цен на недвижимость не следует бояться, ведь как только они достигнут разумного нижнего порога, обеспеченного платежеспособным спросом, рынок вновь начнет подниматься. Но расти цены на недвижимость будут уже умеренно, а возросшая конкуренция за покупателя поспособствует тому, чтобы запускаемые проекты стали более качественными и надежными.
Во всем ищи плюсы
Долгое время рост казахстанской индустрии строительных материалов не поспевал за темпами строительства. Застройщики постоянно жаловались на дефицит тех или иных строительных материалов и, как следствие, постоянно растущие на них цены. Не так давно даже был выявлен ценовой сговор некоторых наших предприятий, выпускающих цемент, который стал возможен только в условиях недостаточно высокой конкуренции между производителями. Чтобы не допустить повторения всех этих негативных явлений и в большей степени обеспечить отечественные стройки собственными материалами, нынешним летом были утверждены изменения и дополнения в программу развития промышленности стройматериалов. По задумке, благодаря реализации новых запланированных инвестиционных проектов, к 2010 году Казахстан должен на 70 процентов обеспечивать себя необходимыми стройматериалами. Для сравнения, сейчас собственное производство обеспечивает казахстанскую строительную отрасль лишь на 47,3 процента.
В частности, запланировано строительство цементных заводов в Жамбылской, Восточно-Казахстанской, Западно-Казахстанской и Костанайской областях общей мощностью 5,7 миллиона тонн, что вместе с действующими ныне цементными заводами позволит обеспечить производство до 10,6 миллиона тонн цемента в год (потребность этого года порядка 9 млн. тонн). Также планируется наладить производство строительного стекла в Актюбинской и Кызылординской областях, сразу в нескольких регионах страны запустить производство керамического кирпича, построить завод стержневой арматуры и реализовать другие проекты.
Но в связи со сложившейся ситуацией на строительном рынке возникает вопрос: а нужны ли нам строительные материалы в новых объемах, если и потребность в уже имеющихся снизилась? Вероятно, нужны, так как строительство коммерческого жилья – это отнюдь не весь строительный сектор страны. В Казахстане строятся дороги, торговые, развлекательные, офисные, гостиничные и социальные объекты. В Актау начал возводиться целый новый город. А по государственной программе развития жилищного строительства на 2008–2010 годы предполагается построить 26,5 миллиона квадратных метров жилья. То есть потребность в строительных материалах однозначно будет, к тому же их дефицит наблюдается и в соседней России, а значит, все запланированные к строительству предприятия могут быть еще и экспортноориентированными.
Некая же передышка в строительстве коммерческого жилья нам, возможно, и не помешает. Новые квадратные метры и казахстанцам в целом, и алматинцам в частности, конечно, требуются, но по реальным, а не по заоблачным ценам. Время, когда все раскупалось, что называется, на корню, прошло. И это хорошо, так как это было время инвесторов-перекупщиков, сколачивающих свои капиталы на спекулятивных сделках. И если из сложившейся ситуации сделают выводы и банки, которые теперь наконец всерьез озаботились своим риск-менеджментом. И застройщики, которые сейчас просят помощи у государства, спекулируя интересами дольщиков, а при другой, более разумной организации своего бизнеса могли бы пережить «смутные времена» за счет собственных средств. А также если мелкие и крупные инвесторы наконец обратят внимание не только на инструменты, приносящие быстрые и легкие деньги, но и на долгосрочные перспективные проекты, то можно считать, что от всего происходящего сейчас мы только выиграем. Главное, нужно, чтобы все участники рынка сделали правильные выводы. А кризисы, если они не глубокие и не затяжные, в конечном счете только закаляют и способствуют накоплению опыта, которого нашему молодому рынку в целом и всем казахстанским молодым компаниям в частности, пока так не хватает.
21.11.2007
Юля Семыкина, www.continent.kz