Судебная практика богата на истории с недвижимостью, которые не всегда заканчиваются хорошо для законопослушных граждан. На рынке жилья пруд пруди аферистов, мошенников и проходимцев всех мастей, стремящихся урвать лакомый кусочек.
Судебная практика богата на истории с недвижимостью, которые не всегда заканчиваются хорошо для законопослушных граждан. На рынке жилья пруд пруди аферистов, мошенников и проходимцев всех мастей, стремящихся урвать лакомый кусочек.
Сегодняшний наш собеседник — директор юридической компании «Avista» Зульфия Зайруллина.
Оформляйте документы вовремя!
— Недвижимое имущество для большинства людей зачастую является единственной крупной собственностью, — говорит Зульфия Зайруллина. — Неправильное оформление документов, ущемление прав несовершеннолетних и иных социально уязвимых членов общества, несоблюдение юридических норм — все это может привести к судебным разбирательствам вплоть до расторжения договоров и возврата долгожданно приобретенной недвижимости.
Не так давно завершилось многолетнее судебное дело, до суда довело незнание законов.
Зарина с тремя детьми жила в комнате общежития, которую получила в 1973 году от «Алматыпищестроя», где проработала долгие годы. Вся семья была здесь прописана, исправно оплачивались коммунальные расходы. Но за все это время Зарина так и не удосужилась приватизировать жилплощадь. А однажды пришла повестка из суда о выселении. Оказалось, некто Сухбиев «чудом» раздобыл постановление райакимата о предоставлении комнаты, решение Управления жилья города о приватизации и ордер на жилплощадь.
Понимая, что когда—нибудь его махинации всплывут, Сухбиев сразу перепродал комнату женщине. И та согласилась приобрести жилье, даже не глядя!
— Беспечность покупательницы также вызывает недоумение. Скорее всего, она «клюнула» на невысокую стоимость. Зарина поняла, что столкнулась с мошенничеством, и обратилась к нам за юридической помощью. Мы посоветовали ей истребовать нотариальную доверенность с правом продажи от Сухбиева и оригинал договора приватизации в акимате района и Департаменте жилья. В конце концов, договор был признан незаконным. После Зарина подала иск в суд, который вынес окончательное решение о ее законном праве на комнату.
Супруга «кинуть» невозможно
Еще один довольно запутанный случай.
Супруги Берик Ахметов и Самал Ахатова прожили в браке семь лет. В декабре 2005—го они купили квартиру. Супруг не стал регистрировать сделку купли—продажи, оформив на себя генеральную доверенность. Казалось бы, для чего? А у Ахметова были далеко идущие планы. Впоследствии супруги подали заявление на участие в Госпрограмме развития жилищного строительства, чтобы получить квартиру на льготных условиях как молодая семья с ребенком. Это одна из причин, почему Ахметов не оформил квартиру ни на себя, ни на супругу.
В 2009 году Самал узнала, что еще три года назад Берик оформил квартиру на своего брата Ерлана по договору купли—продажи. После этого семейные отношения разладились, начались взаимные упреки, и они развелись.
— Самал справедливо считала, что, лишив ее квартиры, бывший муж тем самым нарушил ее права, — комментирует юрист. — Мы посоветовали ей обратиться в суд с требованиями признать договор купли—продажи 2006 года недействительным. А первую сделку, когда они были еще в браке, состоявшейся, и квартиру совместной собственностью.
Экс—супруг исковые требования Самал не признал. А его брат Ерлан между тем подал встречный иск — о признании права собственности на квартиру и его как добросовестного приобретателя.
Бывшая жена мотивировала свои требования тем, что состояла в зарегистрированном браке с Б. Ахметовым с декабря 2002 года. Деньги на квартиру были совместными, однако муж сам подписывал все документы. Прежние собственники квартиры дали расписку в получении денег, а также указали в суде, что они продали квартиру Б. Ахметову.
— В соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РК, если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, и по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать ее действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется, — подводит итог Зульфия Наильевна.
Суд посчитал сделку между братьями мнимой — то есть совершенной без намерения вызвать юридические последствия, поскольку Ерлан Ахметов спорную квартиру фактически не покупал, с момента ее приобретения в нее не вселился и не нес бремя ее содержания. Кроме того, факт мнимости данной сделки подтверждается и выданной в этот же день доверенностью на право управления и распоряжения данной квартирой Берику от имени Ерлана.
На основании ст. 33 Закона РК «О браке и семье» владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается согласие другого супруга. Поскольку спорная квартира приобретена Ахметовым в период брака с истицей, то заявленные ею требования суд счел обоснованными и подлежащими удовлетворению.
вырежи и сохрани
Советы тем, кто планирует купить недвижимость:
- Заранее поинтересуйтесь наличием обременений на имущество (аресты, юридические притязания) и не находится ли имущество в залоге.
- Соберите, проанализируйте и сделайте экспертизу документов, необходимых для сделки. Степень и полнота проверки зависят от желания и финансовых возможностей участников сделки, а также от компетентности и технических возможностей проверяющих лиц.
- Полезно побеседовать с соседями. Некоторые обстоятельства только с помощью экспертизы комплекта документов проверить сложно (например, сведения о бывших владельцах квартиры, лицах, которые могут оспорить вашу сделку и т. п.).
- Составление договора доверьте профессионалам. Правильно составленный договор (условия о передаче денег, фактического освобождения квартиры и т. д.), а также правильное документальное оформление результатов его исполнения (расписки о получении денег и т. д.) помогут свести к минимуму возможный риск сделки и избежать негативных последствий.
- Подумайте, прежде чем воспользоваться услугами риэлтора, который выступает на стороне продавца. Такого рода агент обычно более внимательно относится к интересам продавца и своим, а не покупателя. Если вы приобретаете квартиру, постарайтесь нанять своего агента или юриста, специализирующегося на операциях с недвижимостью.
- Покупайте только юридически освобожденную квартиру — от обременений, снятия жильцов с регистрационного учета, освобождения от задолженности по коммунальным платежам. Хотя имущество с обременениями или залогом обычно наиболее выгодно по цене, в таком случае необходимы дополнительные меры безопасности.
- Если объект недвижимости или его часть находится под арестом по причине непогашенной задолженности собственника или собственников, и возможно, иных средств погашения задолженности, помимо денег потенциального покупателя, не имеется. В таких случаях переданный покупателем задаток идет на погашение задолженности продавца. Передавайте денежные средства непосредственно продавцу. Даже при погашенной задолженности продавца на снятие ареста потребуется время. Поэтому в случае заключения подобной сделки нужно быть готовым, что это займет достаточно долгое время.
- К адвокату или юристу лучше обратиться, когда вы еще только планируете сделку, поскольку, когда человек уже попал в сложную ситуацию, совершив сделку с недвижимостью, исправить ее бывает иногда и невозможно.
компетентно
- В соответствии со ст. 31 Закона РК «О браке и семье» имущество, нажитое супругами во время брака, является общей совместной собственностью, даже если один из них не принимал участия в получении доходов, а занимался, например, ведением домашнего хозяйства, воспитанием детей, — комментирует Зульфия Зайруллина. — В таком случае при продаже имущества, приобретенного в браке (кроме случаев приватизации, наследования, дарения) требуется согласие того супруга, который собственником не является, но по закону имеет долю в этом имуществе. Согласие супруга требуется и в случае приобретения имущества одним из супругов. Если при заключении сделки согласие второго супруга на отчуждение или приобретение имущества не заявлено, то такая сделка является оспоримой и может быть признана недействительной. Нельзя забывать и о несовершеннолетних детях. В соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях», если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилища, требуется согласие органа опеки и попечительства.
16.08.2011
Карлыгаш НУРАЛИЕВА, www.kp.kz