Новый рост ипотечных кредитов не за горами. Хотя Казахстан всё ещё сотрясают суициды ипотечников, попавших «под кризис». О том, повторится ли кризис, как можно избежать совершенных ошибок и создании социального фонда рассказал президент БТА Ипотека.
Новый рост ипотечных кредитов не за горами. Хотя Казахстан всё ещё сотрясают суициды ипотечников, попавших «под кризис». О том, повторится ли кризис, как можно избежать совершенных ошибок и создании социального фонда рассказал президент БТА Ипотека. А обозреватель «Мегаполиса» Валентина ВЛАДИМИРСКАЯ поняла, что чиновники уходят от решения главных проблем нового кризиса.
– Каким вы сегодня видите рынок ипотечных кредитов? Развивающимся, застойным?
– Двоякое ощущение. С одной стороны, мы прошли кризис. Есть, конечно, горькие уроки. С другой стороны, я считаю, если экономика будет нормально развиваться, то через два-три года снова вырастет ипотечный портфель. И важно снова не наступить на те же грабли. Центральный вопрос для меня то, что борьба с системными последствиями кризиса не ведётся, системные проблемы не решены.
Ситуацию сегодня можно сравнить с 2002 годом. С определёнными допусками. То есть через 4-5 лет, если экономика будет развиваться, мы опять подойдём к проблеме вздутия «пузыря» на рынке недвижимости. И начнутся вопросы: «пузырь» на рынке недвижимости – это нормальный процесс или спекулятивное явление? Ответа на него пока нет. У нас есть своя методика прогнозирования цен на недвижимость, позволяющая в том числе высчитывать «пузыри». Мы ходим, предлагаем её, но отклика пока не находим. А ведь методика жизнеспособна. Но через 2-3 года…
– Когда всё на рынке начнёт двигаться…
– Да. Тогда все обратят внимание. Говорят: «Народ научился на кризисе». Научился лишь тот, кто много потерял. Кто купил недвижимость по дорогой цене, а сейчас она – дешёвая. Но давайте не забывать: если половина рынка купила по высокой цене, то вторая половина рынка продала по высокой цене. Эта половина казахстанцев не проиграла, а очень хорошо выиграла. Я боюсь, что эти люди через 5-6 лет, когда недвижимость начнёт дорожать, захотят быть «разгоняющими» процесс, играть в русскую рулетку и опять пытаться на этом заработать.
– Очень заманчиво.
– И никаких серьёзных системных барьеров этому не поставлено. Это раз. Второе, в кризисы продолжат возникать ситуации, связанные с социальным фактором. Заёмщик заболел, единственный кормилец семьи погиб… За 7-8 лет – среднем сроке ипотеки при досрочном погашении – может случиться всякое, правильно? Поэтому мы предлагаем создать социальный фонд. Но на него разные стороны реагируют очень вяло. Мы предлагаем банкам делиться понемножку доходами от ипотечного портфеля. А некой государственной структуре на эти деньги создать фонд. С его помощью заёмщики, которые испытывают трудности, смогут какое-то время жить в залоговой недвижимости бесплатно или по очень льготной аренде. Иметь крышу над головой, не имея права собственности на это жилье. За один год такой фонд не создашь, но если 4-5 лет банки будут делать такие отчисления, то к следующему кризису мы подойдём с хорошим социальным фондом. И тогда вопрос обеспечения граждан жильём государством при кризисе сам собой отпадет. Создание социального фонда – системный вопрос. Это вопрос подготовки к следующему кризису. Кризисы будут. Избежать их мы вряд ли сможем. Но сглаживать – да.
Государство обязано обеспечивать граждан жильём, – говорят нам проблемные заёмщики. Я спрашиваю: «А почему вы не хотите арендное жильё?» Ну не хотят и всё. Но ведь нигде не написано, что государство обязано обеспечивать граждан собственным жильём! Понятия права на жильё и собственности на него смешиваются. Государство может обеспечивать граждан арендным жильём. Пожалуйста, работай и оплачивай. А если не можешь платить, тогда семья переходит под крыло государства, подпадает под категорию социально уязвимых. Тех, кому государство должно помогать. Как раз таким семьям жильё предоставляется социальным фондом: многодетным, ставшим уязвимыми в силу болезни, смерти.
– Когда ипотека реально начнёт расти?
– Если в ближайшие 2-3 года не будет глобальных финансовых кризисов, то будет плавный подъём ипотечного кредитования.
– И рост цен на недвижимость?
– Да. Но тоже плавный. Мы надеемся, что резких скачков цен на недвижимость не будет.
– Место БТА Ипотеки на рынке? Перспективы?
– Мы, во-первых, стараемся отрабатывать наш текущий портфель. Во-вторых, пытаемся вернуть лицензию, которую добровольно сдали в марте. Вероятно, к концу года начнём выдавать новые ипотечные кредиты. Понятно, что мы постараемся сделать выводы. И поменять подходы. Будем оценивать не платёжеспособность, а кредитоспособность клиента.
– Это разные вещи?
– Да. В кредитоспособность клиента мы включаем не только его доход, но и количество членов его семьи, их возраст и работоспособность, болезни, ближайшие расходы. А справка о зарплате становится лишь дополнительным документом. Сейчас наши рисковики отрабатывают эту методику, будем её менять. Как показала практика, анализ платёжеспособности при выдаче кредита больших рисков не перекрывает. Как можно быть уверенным в том, что человек и через 3 года будет зарабатывать те же деньги, что сегодня?
– Да, на год вперёд это трудно предсказать!
– Поэтому основной акцент нужно делать на анализе залога и затем – на кредитоспособности клиента. И мы не будем стремиться обслуживать людей с доходами ниже средних. Даже если они будут очень настаивать. Тогда, кстати, может появиться другая проблема – люди будут жаловаться, что банки не выдают кредиты. Эта проблема уже была в 2001-2002 годах. Жаловались на высокие требования к заёмщикам. Якобы из-за этого люди не могут позволить себе собственное жильё. Опять-таки, смешивая понятия доступности ипотеки и доступности жилья. Когда банки дали ипотеку, жильё доступнее не стало. Просто цены вверх попёрли.
– Я помню, как народ скептически отнёсся к словам Григория Марченко о том, что ипотека – для людей со средним и выше доходами. А для тех, у кого доходы ниже – Жилстройсбербанк.
– Абсолютно верно. Я с ним полностью согласен. Мне приходилось даже друзей отговаривать, которые приходили за ипотекой. Если я видел, что им это не по силам, то говорил, что лучше не брать. А люди под наплывом эмоций на такие шаги идут, и только потом видят, что не тянут эту ношу.
– Вы говорите, что со своей методикой обращались ко многим. К кому, кроме регулятора?
– Наша методика позволяет видеть какой фактор и в какой мере влияет на возникновение и рост пузыря. Как влияют доходы населения или рост ипотечного кредитования, макроэкономические показатели. Мы предлагаем всем вместе довести её до ума, если нужно, и всему обществу ею пользоваться. Ценность её именно в вооружении всего общества. А если вооружится лишь одна компания, то от кризиса не спасётся.
– У меня возникло мнение, что каждый банк создаёт свой свод правил о том, что можно и чего нельзя делать, выдавая кредиты.
– Если цены на недвижимость снова упадут в 2-3 раза, то никакие правила не спасут. Наш анализ показывает, что качество портфеля почти полностью зависит от цен на недвижимость, под залог которой мы выдаём кредиты.
– То есть качество портфеля зависит от общего состояния экономики?
– Конечно. Кризис – это падение доходов множества людей: риэлторов, строителей, нотариусов, газет объявлений. Это отраслевой кризис. И это падение доходов населения. Поэтому надо научиться сглаживать эти падения. В Казахстане в кризис цены упали в 2-3 раза, а на Западе, где все об этом кричали, на 25%, максимум. Если бы у нас цены упали на 25%, мы бы, может, этого и не заметили. Если бы у них цены рухнули, как у нас, их экономика была бы в апокалипсисе, наверно. Они научились смягчать результаты кризисов. Надо ставить преграды таким падениям. Поэтому я считаю, что казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов слабо отработал во время кризиса. Фонд создавался с правильной логикой: в хорошие времена банки и клиенты платят взносы, чтобы в плохие фонд смягчил убытки от ипотечного кризиса. Но фонд сделал, насколько я знаю, всего две выплаты в кризис. А застрахованы там были несколько десятков тысяч кредитов. Мы перестали им платить. Зачем такая страховка и такой фонд нужны?
15.08.2011
Валентина ВЛАДИМИРСКАЯ, www.megapolis.kz