Что делать, если взносы по ипотеке легли на плечи непосильным ярмом?
Что делать, если взносы по ипотеке легли на плечи непосильным ярмом?
На днях Ассоциация финансистов Казахстана провела «круглый стол». Темой мероприятия стали неплательщики по ипотечным кредитам.
Причем присутствовали в зале не только эти самые должники в огромном количестве, но и представители нескольких банков, а также комитета по финнадзору Нацбанка РК. Изначально предполагали проведение конструктивного диалога. Однако конфликт между банками и их клиентами уже перерос в ту фазу, когда компромиссы или логичные решения в принципе невозможны.
Модератором «круглого стола», как и следовало ожидать, выступил президент Ассоциации финансистов Казахстана Серик Аханов. Будучи человеком уравновешенным, авторитетным, с этой ролью он пытался справиться поистине героически. Но накал страстей нередко даже его приводил в волнение. Дважды помощница приносила ему лекарство.
Начиналось все вроде бы мирно. В первую очередь выступить было предложено идейным вдохновителям и активистам. Частные жалобы они уже рассортировали, а решения по ним облекли в готовые предложения. В частности, экономист Сания Нугманова выставила на обсуждение собравшихся представителей финансового сектора страны три требования.
– Первое: нужно отменить валютные кредиты. Второе: запретить начисление индексаций. Третье: разобраться наконец с дополнительными выплатами банкам в виде платежей за открытие и ведение расчетного счета, комиссионные за рассмотрение кредита и прочие выплаты подобного рода, – сказала Сания Нугманова.
Свои требования она подкрепила реальными примерами, когда ситуации по выплате кредитов превращались в фарс.
– По закону у нас в стране принята одна национальная валюта – тенге. Почему же банки выдают кредиты в долларах? Здесь в зале более 90 процентов платят кредиты в долларах. И долги у них образовались чаще всего из-за девальвации 2009 года, когда доллар одномоментно стал почти на треть дороже. Но зарплату-то им платят в тенге. А значит, на обслуживание кредитов им стало нужно отдавать на треть больше денег. И потом, на реконвертацию ежемесячно тоже уходят немалые деньги. Считайте: в обменниках разница курса покупки и продажи отличается на 1–1,5 тенге. Средняя выплата по ипотечному кредиту – 1000 долларов. Значит, от одной до полутора тысяч тенге мы дарим неизвестно кому ежемесячно. Я считаю, что если наши банки и понабрали зарубежных займов в долларах, то должны были давать кредиты внутри страны в тенге, рассчитывать свои риски. А теперь получается, что за их грешки мы расплачиваемся.
Это требование присутствующий на «круглом столе» заместитель директора департамента ликвидации финансовых организаций комитета по финнадзору Нацбанка РК Сергей Бутырский попытался прокомментировать. Но его слова никого из присутствующих не воодушевили. Довод о том, что раз брали в долларах, то и отдаете в долларах, и, мол, вы же подписывали договор, вызвал шквал негодования у присутствующих. Уже перекрикивая шум, поднявшийся в зале, он заметил, что с этого года казахстанцы при получении кредита могут выбрать валюту. На что из зала раздался возглас:
– Это вы думаете, что выбрать можно. А в банках – или в долларах, или никак.
Аналогичная ситуация и с выбором метода погашения кредита – аннуитетного и дифференцированного. По закону-то выбрать можно. Но на деле банковский менеджер сделает все возможное, чтобы склонить к выбору именно аннуитетного метода. Тем более что это несложно. Дело в том, что по валютному кредиту номинально проценты меньше – из стремления сэкономить многие выбирают именно его, хотя в последующем несут массу дополнительных затрат. То же самое в отношении метода погашения кредита. Аннуитет предполагает равные и достаточно небольшие суммы гашения, где сначала все деньги идут на проценты, а потом на основной долг. То есть при кредите на 10 лет пять лет вы платите проценты, и только потом гасится долг. Дифференцированный метод предполагает гашение основного долга равными частями, а проценты начисляются ежемесячно на остаток. И, естественно, первые выплаты получаются очень большими – нередко в полтора-два раза больше, чем при аннуитетном методе. Выходит, что нас обманывают, играют на наших чувствах, пользуются нашей финансовой безграмотностью, неумением просчитывать. Именно поэтому, по мнению Сании Нугмановой, государство должно сделать все возможное, чтобы далее такая практика не применялась. В банках есть люди с соответствующим образованием, которые умеют просчитывать риски для своей компании и лично для себя. Пусть они делают свою работу. А для населения, для клиентов банков кредитование должно быть не уравнением с тремя неизвестными, а четким инструментом, законом.
Здесь мы плавно переходим к следующему пункту – так называемой индексации долга. Она действует при любых обстоятельствах и отвечает лишь интересам банка. То есть в сумму погашения по кредиту включаются некие внешние факторы. Например, инфляция. Золотой закон американской экономики гласит: сегодня деньги стоят больше, чем завтра. Законодатель экономических мод уже вывел формулу. Наши банки, видимо, работают по другим правилам. И эти правила крайне невыгодны для заемщиков. То есть мы платим за их потери в результате обесценивания национальной валюты… но нам-то за это никто не платит. И здесь опять вырисовывается профиль государственного контроля. Где он был, когда разрешал эти драконовские методы?
– Индексация, кроме курсов валют, считается незаконной с этого года, – сказал Сергей Бутырский.
И тут опять шквал негодования. Почему бы, мол, не сделать этого раньше? И еще много «почему»…
И, наконец, пункт № 3 – дополнительные выплаты при кредитовании.
– Банк дает мне кредит. Это его основная деятельность. На этом он зарабатывает. Почему за все должна платить я? – аргументирует свою точку зрения Сания Нугманова. – Открыть счет – 500 долларов, ведение счета – 145 долларов, комиссионные за рассмотрение кредита – 2 процента и так далее.
Конечно, есть варианты. И по этому поводу в ходе встречи было сказано немало. Банки просто обдирают своих клиентов. Как говорил магистр Толомеи при Людовике XIII во Франции еще за пять веков до нас: «Нужно взять больше с низов, чтобы верха могли платить меньше».
Алексей ХРАМКОВ, Алматы
комментарий
Маржан Исабаева, юрист:
– Когда наконец-то сбывается мечта «бездомного» гражданина – оформлен ипотечный кредит, получены соответствующие документы и он становится собственником давно желанной квартиры, казалось бы, ничто не может помешать счастью ее обладания. Однако на поверку радость владельца может быть омрачена, если он не учтет всех правил, предусмотренных ипотечной схемой кредитования.
Уже не новость, что за годы кризиса многие субъекты малого бизнеса были вынуждены свернуть свою деятельность (более 6000 малых предприятий прекратили свое существование только в Алматы, в некоторых регионах Казахстана – до 60 процентов). Между тем немало и руководителей, и работников этих компаний в «золотые времена» 2006–2007 годов брали ипотечные кредиты. Сейчас им платить не из чего: бизнес потерпел крах, многие потеряли работу. Как вести им себя в этой ситуации, на что они могут рассчитывать?
Если вы приобрели квартиру по ипотечной схеме на вторичном рынке, она сразу же переходит в вашу собственность, оставаясь в залоге у банка. Вы как собственник приобретаете сразу три права: пользования, владения и распоряжения своим имуществом. Это означает, что вы можете проживать в квартире и поселять в нее третьих лиц, уведомляя об этом банк. Отныне все дееспособные лица – обитатели квартиры – отвечают за ее целостность. Подчеркиваю, процедура имеет исключительно уведомительный характер.
Разумеется, банк не будет проверять моральный и материальный статус квартирантов. Однако иногда банки предлагают клиенту подписать отдельное соглашение с целью ограничения списка возможных «вселенцев» только членами семьи заемщика.
Выяснять этот вопрос нужно еще до подписания договора – изменить условия постфактум намного сложнее. Хотя даже с этим запретом это вовсе не значит, что запрещена регистрация в квартире третьих лиц. Согласно казахстанскому жилищному законодательству регистрация, постоянная или временная, не обусловливает права собственности на квартиру.
Ваши права распоряжаться квартирой ограничены. Ведь квартира – в залоге у банка до полной выплаты кредита и, как правило, под запретом отчуждения. Так что обменять или подарить свою недвижимость детям, родственникам и другим лицам вы сможете, только если на это согласится банк. Продать же такую квартиру можно только после выплаты кредита.
Тем не менее в форс-мажорных обстоятельствах, например, если заемщик потерял платежеспособность, все же имеются лазейки. В таких случаях продажа возможна, но опять-таки только с согласия банка и после проработки всех возможных вариантов реструктуризации долга.
Тогда поступают таким образом: по договоренности с банком можно продать квартиру, вернуть долг банку, а остальные деньги оставить себе. Но специалисты советуют сохранять с банком доверительные отношения, как бы ни сложились обстоятельства. Не бойтесь прийти, объяснить ситуацию. Уклонение от уплаты только ухудшает положение – и срок увеличивается, и проценты растут.
Также теоретически квартиру, приобретенную по ипотечной схеме, можно заложить и во второй, и в третий раз. Но, во-первых, для этого опять же понадобится согласие банка. Во-вторых, придется решать вопрос: согласится ли другая финансовая организация стать вторым кредитором в очереди на случай, если вы не сможете расплатиться по своим первичным обязательствам.
И, наконец, о перепланировке квартиры. На сегодняшний день к этой операции выдвигаются более жесткие требования, чем 5–6 лет назад. Как правило, процедура согласования перепланировки проходит в три этапа. На первом вы должны подготовить и согласовать с контролирующими органами проект перепланировки. На втором – получить согласие у соседей и местной исполнительной власти. Третий этап – получить согласие банка-кредитора и страховой компании, застраховавшей квартиру.
Кстати, в последней инстанции могут и отказать, если сочтут, что этот проект рискованный и имущество может быть испорчено или даже разрушено.
04.08.2011
www.liter.kz