Жилья много не бывает, но не вполне понятно, кому оно подходит. Сенаторы созвали специальную конференцию по развитию жилищного строительства, где попытались понять, что происходит с отраслью и в каком направлении ее дальше развивать. Общее мнение было таким: рынок жилищного строительства весьма успешно развивается.
Обжегшись на строительстве коммунального жилья, правительство предлагает новую «фишку» – жилье арендное.
Жилья много не бывает, но не вполне понятно, кому оно подходит. Сенаторы созвали специальную конференцию по развитию жилищного строительства, где попытались понять, что происходит с отраслью и в каком направлении ее дальше развивать. Общее мнение было таким: рынок жилищного строительства весьма успешно развивается.
Министр индустрии и торговли Галым ОРАЗБАКОВ приводил данные по реализации Государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы и восторгался: план перевыполнен. В частности, планировалось в рамках программы ввести в эксплуатацию 15,8 млн кв. м, однако фактически за два года и 10 месяцев было введено в эксплуатацию 17,4 млн кв. м, и до конца года ожидается ввод еще около 800 тыс. кв. м. Следующая программа – на 2008-2010 годы – предполагает ввод порядка 26,1 млн кв. м.
Общее резюме – строить будем
Правда, при этом министр отметил, что в новой программе учитывались все прежние ошибки, в том числе и законодательные недоработки. Так, планируется ужесточить требования законодательства о долевом строительстве. Напомним, что под ужесточением предполагается «выставить» более жесткие параметры для компаний, желающих привлекать деньги граждан под долевое участие, и главное – распространить нормы законодательства на договоры о долевом участии в строительстве, заключенные до принятия закона.
Однако все это – еще правительственные планы, а конкретные законопроекты с поправками пока даже не поступили в парламент. И нельзя исключить того, что правительственные изменения вновь окажутся половинчатыми. В качестве примера можно вспомнить действующий закон, регламентирующий долевое участие в жилищном строительстве. По сути, при принятии этого документа правительство пошло на поводу у строительных компаний, утверждающих, что с ужесточением требований они не смогут работать.
Нелишне вспомнить, что до того момента требований фактически не было вообще и долевое участие в строительстве жилья никак не регламентировалось в законах страны. За это, к слову, до сих пор расплачиваются граждане-дольщики, продолжая выплачивать кредиты за многолетний недострой. Сложно сказать, насколько здраво и полно оценивает ситуацию правительство, но в редакции большинства газет еженедельно поступают обращения от граждан, ставших жертвами долевого строительства. И, как показывает практика, исправить ситуацию и призвать к ответу строительные компании практически невозможно.
Тем не менее такое состояние дел не мешает правительству рапортовать об успешной реализации госпрограммы. Более того – строить грандиозные планы по дальнейшему развитию жилстроя. Сейчас, судя по выступлениям на конференции, приоритет будет отводиться строительству арендных домов.
- Новой госпрограммой предусмотрен отход от практики строительства коммунального жилья, предоставляемого гражданам бесплатно, – заявил Оразбаков. – Взамен данного жилья будет производиться строительство арендных домов. Исходя из мирового опыта, развитие арендного сектора жилья осуществляется посредством строительства арендных домов за счет государственных средств, которых выделено 21,7 млрд тенге, и создания условий для строительства арендного жилья за счет частных инвестиций. Необходимая законодательная база для этого у нас создана.
Квадратным метром по кадровому вопросу
Эту мысль продолжил сенатор Фарид ГАЛИМОВ. По его мнению, именно арендное жилье поможет решить не только проблемы малообеспеченных слоев населения, которые не могут приобрести квартиры даже по госпрограмме, но и кадровый вопрос. Сенатор полагает, что нацкомпании и госхолдинги, вместо того чтобы приобретать для своих сотрудников квартиры и самим строить дома, могут «перекинуться» на арендное строительство и выдавать эти квартиры своим сотрудникам как служебные. Сегодня же, по его словам, нередка практика, когда люди, отработав определенное время в госкомпании и приватизировав новое жилье, переходят на работу в частные структуры. А с развитием арендного сектора служащие будут «привязаны» к рабочему месту еще и квартирным вопросом.
Вместе с тем, полагает депутат, для развития данного направления жилищного строительства предстоит решить немало проблемных вопросов. В первую очередь законодательного характера.
- Кто согласится строить эти дома? Это еще тот вопрос, – заявил Галимов. – Для строительства арендных домов должна быть, во-первых, создана нормативно-правовая база, а это не дополнения в действующее законодательство, а должен быть целый пакет самостоятельных законов. Также такие инвестиции должны экономически поощряться со стороны государства, должны существовать гарантии защиты частных инвестиций, вложенных в строительство арендного дома. Государство не только должно поощрять частные инвестиции, но и само выступить в роли активного инвестора.
При этом, по его мнению, в данную отрасль можно инвестировать и деньги пенсионных фондов. По аналогии с концессионным проектом строительства участка железной дороги «Шар – Усть-Каменогорск». Сенатор уверен, что вложенные средства не только полностью вернутся, но еще и с лихвой окупятся.
Правда, при этом он рекомендовал нашей исполнительной власти «наконец понять, что арендный сектор жилья должен создаваться с помощью государства». Галимов пояснил, что сегодня создается такое впечатление: «многие отождествляют понятие «арендный дом» с наймом жилья, который в настоящее время регулируется нормами гражданского законодательства». Между тем это совершенно разные понятия, и понятия «арендный дом» в стране все еще не существует.
Куда исчезли деньги?
Представители строительных компаний говорили о других проблемах. Так, председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын РАХИМБАЕВ в кулуарах в интервью журналистам заявил, что выделенных правительством средств на поддержку стройкомпаний и завершение строительства с участием дольщиков хватит только на некий начальный этап.
- Для первоначальных мер этого достаточно... Я думаю, это адекватная цифра, которой будет достаточно для того, чтобы рынок заработал, как минимум заработал, – сказал Рахимбаев, прогнозируя, однако, при этом дальнейшее увеличение цен на жилье.
Объяснение он дал такое: если цены не упали даже до того, как было объявлено о господдержке, то теперь они тем более не снизятся: «Деньги вливаются, и смысла нет понижать цены».
Интересно при этом, что никто не задал вопроса о том, куда ушли уже вложенные дольщиками деньги. Тем более что еще на начальном этапе так называемого кризиса представители строительных компаний говорили, что у них есть объекты, уже стопроцентно выкупленные дольщиками. Логичный вопрос – куда исчезли деньги, если те же компании заявляли: денег на завершение строительства нет. При этом цены на жилье они понижать не собирались, утверждая, что себестоимость квартир, в частности в Астане, составляет порядка $1000 за квадратный метр.
В это можно было бы поверить, если бы не Министерство финансов, озвучившее на одном из заседаний правительства первые итоги налоговых проверок деятельности строительных компаний. Согласно этим данным, компании-застройщики импортируют стройматериалы по намеренно завышенным ценам, в два-три раза превышающим рыночные. Тем не менее стройкомпании продолжают настаивать на своей «бедности», причем эти заверения порой выглядят абсурдно. Так, представитель одной крупной строительной компании как-то прямо заявил журналистам: «Мы и так вынуждены работать всего лишь с двадцатипроцентной маржой».
Кабмин и «грабли» неразделимы
Обсуждение вопросов сектора жилищного строительства в Сенате в очередной раз обнажило и еще одну проблему. Правительство явно не желает (или не умеет?) анализировать складывающуюся на рынках ситуацию.
Вспоминая недавний резкий взлет цен на хлеб, можно прямо сказать: это недоработка кабмина. Тем более что за несколько месяцев до ценового бума министр сельского хозяйства Ахметжан ЕСИМОВ на правительственных совещаниях говорил: в мире дефицит зерна, цены на него растут, спрос на казахстанскую пшеницу велик, соответственно, должен произойти рост цен на хлеб. Увы, несмотря на то что «пророк в правительстве» все же нашелся, его предпочли не услышать, поэтому произошедшим ростом цен правительство было озадачено неожиданно для себя.
Аналогичная ситуация явно сложилась и в строительном, и банковском секторах. Так, выступая в свое время на конференции, заместитель председателя Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН) Елена БАХМУТОВА отметила, что по состоянию на 1 октября текущего года ипотечные займы под залог недвижимости составили 38% от совокупного портфеля банков, увеличившись за 10 месяцев на 100%, или в два раза. В абсолютных цифрах сумма ипотечных займов составила свыше 3 трлн тенге. При этом на 1 января текущего года кредиты под залог недвижимости составили порядка 27,6% от кредитного портфеля, а в абсолютных цифрах – 1 трлн 651,6 млрд тенге.
При этом резкий и значительный рост цен на жилье, по ее словам, явно несопоставим с уровнем доходов граждан. Бахмутова привела официальные статистические данные: в августе 2007 года по сравнению с предыдущим годом реальные доходы населения увеличились на 12,7%, а реальная заработная плата на 17%. При этом за тот же период цена одного квадратного метра жилья увеличилась в 1,7 раза.
Основываясь на данных статистики, можно было увидеть и несоразмерный с доходами населения рост цен, и явное увеличение доли ипотечного кредитования в общем кредитном портфеле. Для АФН это очевидно: по словам Бахмутовой, цифры прямо показывают, что «значительное увеличение взаимозависимости банковского сектора и рынка недвижимости налицо». Однако в правительстве этого не увидели.
На этом фоне вызывают вполне обоснованные опасения намерения правительства строить арендное жилье. Если этот сектор будет развиваться по аналогии со всем жилищным строительством, то в этом случае аренда жилья будет доступной только людям с высоким уровнем доходов. Компании, решившие построить арендные дома, будут стремиться как можно скорее окупить свои вложения, что, соответственно, можно сделать лишь одним способом – подняв цены. Тем более что рынок этому только способствует.
На сегодняшний день наем квартир в Астане обходится в среднем от $800 в месяц плюс коммунальные расходы. При этом спрос, конечно же, есть. Правда, никто не интересуется, как вынуждены жить люди, отдающие практически всю зарплату за аренду жилья. И правильно делают – спрос, как известно, двигатель рынка.
Члены правительства, рассуждая о развитии арендного жилья, стараются вопрос стоимости обходить стороной. Что не может не вызывать сомнений и опасений. Если уж в нашем кабмине не видели очевидных вещей и грядущих событий (для чего, кстати, не требуется больших глобальных познаний в экономике – все слишком понятно), то вероятностных «подводных камней» там точно не заметят.
23.11.2007
Ирина Сергеева, www.respublika.kz