После августовского роста цен на кредитные ресурсы наметилось потепление в сегменте ипотеки: банки начали снижать ставки для клиентов избранных строительных компаний. Этот процесс может перекроить строительное поле – мелкие застройщики, скорее всего, будут вынуждены уйти с рынка.
Стройки в ожидании перемен
После августовского роста цен на кредитные ресурсы наметилось потепление в сегменте ипотеки: банки начали снижать ставки для клиентов избранных строительных компаний. Этот процесс может перекроить строительное поле – мелкие застройщики, скорее всего, будут вынуждены уйти с рынка
Начало новому тренду положил Казкоммерцбанк (ККБ), заключив в начале ноября соглашения с рядом крупных застройщиков о предоставлении ипотечных кредитов их дольщикам по прежним ставкам. Следом начали пересматривать условия предоставления ипотеки и другие игроки. Эти действия шли вразрез со сложившейся на тот момент тенденцией повышения ставок по кредитам.
Банковский сектор адекватно реагировал на удорожание денег на внешних рынках, переложив ожидаемую потерю маржи на своих клиентов. Средние ставки по кредитам сразу же выросли до 18–29%. Стартовая ставка казахстанских банков по ипотеке на сегодня составляет 16%, у Казахстанской ипотечной компании – 16,04%. В связи с дефицитом ликвидности ипотечные займы подорожали как минимум на 2%. С включением всех платежей по обслуживанию кредита и комиссионных сборов заемные средства существенно подорожали, что привело к падению спроса на кредиты банков, особенно на ипотеку. Хотя, по данным Агентства финансового надзора (АФН), в целом за 10 месяцев 2007 года по отношению к тому же периоду прошлого года объем ипотечных кредитов удвоился и превысил 3,3 трлн тенге, в сентябре он упал более чем в два раза по сравнению с августовским показателем (см. график).
Если банки гипотетически и были готовы к дефициту ликвидности на мировых рынках капитала, все же разразившийся в августе ипотечный кризис застал их врасплох. Именно рост кредитных ставок в большой степени продемонстрировал растерянность банков. В начале сентября основные игроки не прогнозировали возможности снижения стоимости кредитных ресурсов в ближайшем будущем. Так, отвечая на вопросы читателей в «прямой линии» одной из республиканских газет, руководители трех крупнейших банков – Альянса, ККБ и Банка ТуранАлем (БТА) были единодушны в том, что для возврата к прежнему уровню ставок по ипотечным займам нужен, самое меньшее, год. Исполнительный директор ККБ Андрей Тимченко заявил, что ставки по ипотечным кредитам могут снизиться теоретически, но только после того, как для наших банков откроются внешние рынки.
Пионеры рынка
Интересно, что первым наперекор рынку пошел именно Казкоммерцбанк. Он еще в сентябре подписал индивидуальное соглашение с АО «BI Group» о снижении ставок по ипотечным кредитам для клиентов компании до 13,5%. Судя по финансовому отчету BI Group, вывешенному на сайте Казахстанской фондовой биржи, именно по этой ставке кредитовался холдинг до кризиса. Для всех остальных стоимость ипотеки по вновь заключаемым договорам осталась на уровне 16–18%. По информации самого банка, эти ставки действовали с 16 августа. В ноябре в список компаний, дольщиков которых ККБ будет кредитовать по прежним ставкам (заем в тенге под 13,5% годовых), кроме BI Group были включены еще три компании: «Базис-А», «ГражданПромСтрой» (Астана) и «Отау Строй» (Шымкент).
БТА тоже разработал программу снижения ставок по ипотеке для строительных компаний, имеющих кредитную линию в банке. По словам начальника управления ипотечного кредитования Аиды Гаппаровой, сейчас проходит процедура ее утверждения. Она объясняет необходимость снижения ставок, во-первых, более ясным пониманием ситуации на рынке недвижимости, во-вторых, приведением предложения банков в соответствие со спросом населения. Как сообщили нам в АТФБанке, там планируют кредитовать дольщиков строительных компаний – партнеров банка по ставке, адекватной условиям ипотечного рынка.
В ККБ объясняют возврат к прежним ставкам стабилизацией ситуации, это позволило предложить ведущим строительным компаниям сотрудничество по новой ипотечной программе. Но если повышение ставок в условиях удорожания фондирования как внешнего, так и внутреннего выглядит вполне логичным, то их снижение из логики выбивается и заставляет искать неафишируемые причины этих действий.
Ответный ход
На поверхности лежит одна из предполагаемых причин: многие наблюдатели сочли, что ставки снижаются за счет тех самых денег, которые выделены на поддержание стройиндустрии. Как сообщалось, на антикризисную программу в бюджетах различных ведомств нашли неосвоенные 4 млрд долларов, из них один миллиард будет направлен на поддержку ликвидности банков для продолжения финансирования строительных компаний (см. «Стабфонд для банков», «ЭК» №39). Однако, как утверждает председатель Национального банка Анвар Сайденов, средства, предназначенные для продолжения строительства объектов главным образом в Астане, пока еще не выделены. «Я думаю, что Казкоммерцбанк финансирует снижение ставки за счет своих ресурсов. Ресурсы эти есть. Они, конечно, ограничены и не такие длинные, как прежде, но какая-то ликвидность у банков присутствует», – сказал он «Эксперту Казахстан». Например, в БТА в качестве источника финансирования программы снижения ставок по ипотеке будут использованы депозиты населения. Подобными резервами обладают и другие банки, работающие в рознице. К тому же банкам возвращают ранее выданные кредиты. Например, ККБ ежемесячно получает 500–700 млн долларов за счет погашения займов.
По мнению аналитика ТОО «Группа компаний “АНТ”» Джейхуна Абдуллаева,как только кризис ликвидности стал очевидным, банки покрыли свои риски за счет клиентов, подняв ставки. «Но дело в том, – рассуждает он, – что повышение ставок усиливает риски, ибо ставит под вопрос своевременный возврат кредитов. Нельзя бесконечно загружать клиента, ведь у него тоже есть свои расчеты. Есть опасность, что он обанкротится. Данный путь весьма сомнителен: обанкротится клиент – пострадает банк. Соглашение между игроками возвращает ситуацию в сбалансированное положение».
Анвар Сайденов также считает, что не стоит подозревать банки в альтруизме. Снижение ставок скорее свидетельствует о рациональном подходе. «Ведь банк в данном случае заботится не только о прямом клиенте, получающем кредит, но и обо всей цепочке, в которой задействованы строительные компании, застройщики, сам банк в конечном итоге, который имеет залоги в форме недвижимости». Понятно, что банк как кредитор не заинтересован ни в дефолте строительной компании, ни в удешевлении залогового имущества.
По мнению первого заместителя председателя правления Каспийского банка Александра фон Гляйха, нормальной рыночной реакцией игроков в условиях дефицита ликвидности является рост ставок. «Поэтому предлагаемая Казкоммерцбанком ставка в 13,5% годовых нам не совсем понятна, – говорит он. – Возможно, она достигается путем различных взаиморасчетов между банками и строительными компаниями на взаимовыгодных условиях, возможно, это маркетинговый ход».
Начальник управления АТФБанка Наталья Иванова предполагает, что таким образом банк поддерживает свой имидж, но также не исключает возможности погашения ссудной задолженности строительных компаний за счет кредитования их дольщиков.
Даже решая вторую задачу, ККБ да и другим банкам не стоит пренебрегать шансом пропиариться. Рост ставок стал сигналом определенного неблагополучия банковского сектора, понятным даже обывателю. Наоборот, удешевляя ипотеку, банк оповещает рынок о своей стабильности и состоятельности, что укрепляет его репутацию на рынке.
Олег Алферов, вице-президент Национальной ассоциации риелторов, зампредседателя правления компании «Абсолют», видит в снижении ставок по ипотеке одним банком для отдельных компаний исключительно заботу о репутации. «Банк вернул ставки к отметке 13,5% в отношении первичной недвижимости, причем реализуемой совершенно конкретными застройщиками, риски которых банк считает минимальными. Кроме того, доля строящихся объектов в ипотечном портфеле банка сегодня невысока. Таким образом, существенное давление будущие заемщики, привлеченные выгодной ставкой, оказать на ссудный портфель банка не способны. У банка хватит и ликвидности для их кредитования, и гипотетические риски нетрудно “списать” – их процент будет мизерным.
В остатке без дополнительных затрат получаем формально достоверную пиар-акцию. Вполне изящный ход», – заключает он.
Сезам, откройся
По некоторым данным, 20–25% недвижимости приобретается за счет ипотечных кредитов. Согласно информации АФН, на 1 октября 2007 года ипотечные займы под залог недвижимости составили 38% от совокупного портфеля банков. Надзорные органы и международные рейтинговые агентства давно предупреждали банки о рисках, связанных с большой долей ипотеки в ссудных портфелях. После того как разразился дефолт по американским ипотечным облигациям, эту ситуацию многие проецировали и на наш рынок. В средствах массовой информации высказывались предположения, что казахстанские банки для наращивания активов также выдавали кредиты без подтверждения платежеспособности заемщиков.
Последние события дают понять потенциальным клиентам банков, что синекуры больше не будет, что банки намерены очень тщательно отслеживать финансовое состояние своих заемщиков, их кредитоспособность и устойчивость. Об этом говорит список компаний, с которыми ККБ заключил договор о снижении ставок. Туда включены ведущие застройщики, они, как говорится в пресс-релизе банка, «возводят жилую недвижимость эконом— и бизнес-класса и доказали банку свою состоятельность и потенциал для реализации проектов в долгосрочной перспективе». На первый план выходит прозрачность и платежеспособность клиента. Так, в Банке ТуранАлем, по словам Аиды Гаппаровой, рассматривают «возможность снижения ставки для клиентов строительных компаний, не обслуживающихся в банке, но являющихся прозрачными по получаемым доходам».
Таким образом, пусть даже вынужденно, банковский сектор выходит на новый уровень развития. «По моему убеждению, подобное должно было случиться еще раньше. Вообще, события на рынке я оцениваю как нормальный процесс эволюции. Только так можно прийти к зрелости не только финансовых учреждений, но и казахстанских компаний», – говорит г-н Абдуллаев. По его мнению, можно ожидать повышения ответственности заемщика за оптимальное расходование привлеченных из банковской сферы средств и улучшение качества управления проектами в строительном секторе. Аналитик считает, что, снижая ставки для застройщиков, банки тем самым перекладывают на них часть рисков: строительным компаниям придется отслеживать, кому именно выдается ипотека, способен ли человек выплатить кредит. «Правительство все же добилось коррекции в схеме финансирования строительной сферы. Дело даже не в том, что физическая масса денег в сектор существенно сократится, главное, качество предоставления ресурсов повысится», – таков взгляд эксперта на происходящее.
На необходимости полной прозрачности строительного рынка настаивает и председатель совета Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев. Выступая на научно-практической конференции «Состояние и перспективы развития жилищного строительства в РК», которая прошла 16 ноября, он предложил создать единое информационно-коммуникативное поле, участники которого могли бы в режиме «онлайн» получать обработанные данные по всем прямым и существенным индикаторам движения рынка недвижимости. Это, по его мнению, позволило бы не только госорганам, но и частным структурам, прежде всего банкам и инвестиционным фондам, своевременно отслеживать свои кредитные риски, препятствуя вхождению строительных компаний в зону кросс-дефолта.
Кроме того, г-н Рахимбаев предлагает внедрить систему присвоения отраслевых рейтингов строительным компаниям. Ориентируясь на них, банки могли бы лучше оценивать свои кредитные риски. Для населения рейтинги могли бы стать показателями надежности, что, по словам главы Ассоциации застройщиков, исключило бы сбор денег дольщиков компаниями-однодневками. Рейтинг стал бы решающим фактором для госструктур при проведении тендеров и предоставлении более благоприятных налоговых и инвестиционных условий.
Естественный отбор
Снижение ставок по ипотеке дольщикам отдельных компаний на рынок в целом повлиять не может, хотя бы потому, что это временные меры. Ведь соглашения подписаны по конкретным проектам в Астане, Алматы и Шымкенте. Это признают и в самом ККБ. «Я бы не преувеличивал ценность таких соглашений в плане преодоления кризиса ликвидности на рынке строительства, но очевидно, что свою позитивную роль они сыграют», – говорит управляющий директор Казкоммерцбанка Магжан Ауэзов.
Главным итогом происходящего сегодня на рынке ипотеки и связанном с ним строительном, на наш взгляд, станет вытеснение из бизнеса мелких компаний.
Понятно, что банки себе не враги и бесперспективные проекты и близкие к банкротству компании финансировать не будут. Они снижают стоимость кредитных ресурсов ведущим компаниям и давним партнерам. Отсутствие или значительное удорожание банковского кредитования поставит небольшие и в значительной мере зависящие от кредитов компании на грань банкротства. По многим причинам им закрыт путь на фондовый рынок. По мнению г-на Абдуллаева, крупные игроки априори имеют конкурентные преимущества перед небольшими. Они могут позволить себе вести финансовое планирование, просчитывать свои риски и регулировать этот процесс, поэтому кризис жестче сказывается на мелких компаниях. «В этом нельзя винить государство, по большей части виноват бизнес, который хочет заработать в строительном секторе, но не желает выстраивать правильную схему финансирования проектов», – считает он.
Процесс вытеснения мелких игроков с рынка начал закон о долевом участии, нынешний кризис может завершить его, но уже в более жесткой форме. Естественный отбор: выживает сильнейший. Правда, возникает вопрос, есть ли здесь место рыночным механизмам?
По мнению управляющего директора АО «Астана-Финанс» Ержана Тумабекова, цены, в том числе на финансовые ресурсы, должны диктоваться рынком, а не соглашениями и договорами. «Это искусственное сдерживание рыночных процессов ценообразования, – считает он. – Рынок сам должен уравновесить спрос и предложение. Тогда возникнет баланс, которого все ждут. Думаю, окно, связанное с коррекцией цен на рынке недвижимости, нужно использовать для совершенствования внутренних механизмов. Улучшить качество активов, отладить бизнес-процессы, работу с поставщиками услуг и выходить на альтернативные источники финансирования».
26.11.2007
Светлана Грибанова, Тулкин Ташимов, www.expert.ru