В редакцию обратились жильцы ЖК «Максима», расположенного на пересечении улиц Кабанбай батыра и Калдаякова. У собственников квартир сложилась непростая ситуация с управляющей компанией по поводу коммунальных тарифов и расходов на содержание комплекса. Вот уже больше года жильцы безуспешно пытаются добиться пересмотра заоблачных цен.
В редакцию обратились жильцы ЖК «Максима», расположенного на пересечении улиц Кабанбай батыра и Калдаякова. У собственников квартир сложилась непростая ситуация с управляющей компанией по поводу коммунальных тарифов и расходов на содержание комплекса. Вот уже больше года жильцы безуспешно пытаются добиться пересмотра заоблачных цен.
В новых жилых комплексах оплата за трехкомнатную квартиру - более сорока тысяч тенге в месяц.
- Мы решили позвонить в «Комсомолку», прочитав публикацию о Мадине Умекеновой, победившей в нелегкой битве с КСК за свои права (см. /go/?to=http://www.kp.kz/node/9365), - начала разговор Жанар Искакова, одна из членов инициативной группы ЖК «Максима». - Наш комплекс начал заселяться за полгода до его сдачи в эксплуатацию, поскольку, как это обычно случается, застройщик задержал сдачу объекта на многие годы. Для разных дольщиков сроки сдачи были разными, но последней датой сдачи, как прописано в самых свежих договорах долевого участия, было 1 июля 2009 года. Вот с этой даты жильцы и начали переезжать в новые квартиры, несмотря на то, что в доме с июля по 15 октября 2009 года были лишь холодная вода и электричество, а после начала отопительного сезона в наших квартирах из всех благ наличествовало только электричество.
Новоселы «наслаждались» так называемым элитным жильем без воды, отопления, лифтов и газа до 26 декабря 2009 года. Наконец спустя полгода застройщик удосужился подключить часть коммуникаций, но газа нет до сих пор (!). Застройщик объясняет это тем, что заселены около 50% квартир, соответственно, не во всех из них установлены газовые плиты и не выполнены требования по газовой безопасности.
- Еще год назад мы предложили свою помощь по воздействию со своей стороны на тех собственников, которые не выполнили требования по газу, но нам отказались дать координаты этих людей, - продолжает Жанар Искакова. - При этом сам застройщик не предпринимает никаких попыток решить проблему с газом. Вот так, уже почти два года, мы готовим на электрических плитках, как делали это в студенческих общежитиях. Похоже, что красивые дорогие газовые плиты на наших кухнях так и останутся лишь бесполезной частью интерьера.
Но не только отсутствие газа является причиной недовольства жильцов ЖК «Максима». Это лишь один из последних пунктов в длинном списке их проблем, а есть еще претензии и к протекающему паркингу без нормальных ворот, и размерам парковочных мест, и состоянию двора и детской площадки… Но самая больная тема - это коммунальные платежи.
- Нас возмущают статьи сметы расходов на содержание, такие, как накопления на текущий и капитальный ремонт, благоустройство и озеленение, - продолжает Садвакасов Мирзахмет. - О каких накоплениях на ремонт может идти речь, если застройщик все еще продолжает строительство?! Мы, конечно, понимаем, что управляющая компания, аффилированная с застройщиком и им же навязанная нам через договор долевого участия, следует интересам застройщика. Понятно, что обе компании хотят сэкономить деньги, которые застройщик должен был потратить на то, чтобы комплекс выглядел так, как он представлялся (и по сей день представляется) в рекламных проспектах. Но почему мы, заплатив огромные деньги за квадратный метр «элитного» жилья, должны платить с первого дня на ремонт? И вообще, как исчисляется гарантийный срок, если комплекс все еще строится? Нам представляется логичным, если застройщик сначала приведет весь комплекс в должный вид, показанный нам в рекламе, и лишь после 12-ти, а правильнее, после 24-месячного гарантийного срока будет иметь право требовать деньги на ремонт.
Инициативная группа более года тщетно пыталась наладить диалог с управляющей компанией по снижению расходов на содержание. При этом жильцами была пересмотрена первоначальная смета, обоснованы все корректировки по ее снижению. Вместе с сопроводительным письмом предложенная инициативной группой смета была направлена в УК прошлым летом, ответ был получен спустя два месяца после нескольких напоминаний. УК не посчитала нужным обсудить с жильцами предложенную смету и просто отказалась пересмотреть тарифы.
После этого инициативная группа провела письменный опрос 2/3 всех собственников. Целью опроса было установить позицию каждого собственника в отношении тарифа УК и тарифа, предложенного инициативной группой, а также согласие жильцов на то, чтобы инициативная группа действовала от имени всех 116 владельцев. Большинством голосов были утверждены и сниженные тарифы, и состав инициативной группы, что в соответствии с Законом «О жилищных отношениях» дает жильцам право требовать пересмотра тарифов. Однако, несмотря на все эти документы, протоколы собрания жильцов, личную встречу членов инициативной группы с руководством УК, снижения тарифов так и не произошло.
Следующей попыткой воздействовать на УК было решение жильцов о создании кондоминиума, с тем чтобы кондоминиум избрал орган управления. Но тут опять возникло серьезное препятствие - регистрация объекта кондоминиума невозможна из-за ареста, наложенного судом на имущество, которое застройщик должен был передать в общую долевую собственность жильцам, но не сделал этого. Более того, земля оформлена одним неделимым участком, который также прилегает к строящимся очередям, создавая таким образом еще одно препятствие для регистрации собственности кондоминиума.
- Нас беспокоит и то, что почти у всех жильцов копятся долги по расходам на содержание жилья, - резюмирует Жанар Искакова. - Лишь несколько человек платят 100% всей суммы, выставляемой УК. А это более сорока тысяч в месяц за трехкомнатную квартиру! Часть жильцов оплачивает лишь коммунальные услуги. УК практически ежемесячно грозится прервать их поставку, многие из жильцов получали письма и звонки с угрозами подать в суд из-за задолженности. При этом УК понимает шаткость своей позиции, поскольку большинство из нас не подписывали с ней договор на обслуживание и не согласились с тарифами по опросу, проведенному УК. Не было также и общего собрания, на котором жильцы большинством приняли эти тарифы. Казалось бы, в интересах УК решить этот клубок проблем, снизив тарифы и обязав жильцов погасить задолженность. Но по какой-то своей загадочной логике УК категорически отказывается от всего, что было нами предложено. Позиция застройщика тоже более чем странная: вместо того, чтобы быстро устранить свои недоделки в процессе строительства, ускорить завершение следующих очередей и наладить добрые отношения с нами, собственниками, которые продолжают страдать по его вине, застройщик не только игнорирует все призывы жильцов ЖК, но еще и демонстрирует свое полное неуважение к инициативной группе.
Полный список инициативной группы из числа жителей ЖК «Максима», обратившейся в редакцию:
- Искакова Жанар.
- Искакова Динара.
- Маркина Ирина.
- Бейсенова Айман.
- Арстамбекова Нургуль.
- Токтабаева Гульмира.
- Керимбердиев Жаныбек.
- Сеитова Дильбар.
- Сарыбекова Райхан.
- Уразумбетова Тамара.
- Даиров Жанат.
- Манзорова Айгерим.
- Садвакасов Мирзахмет.
компетентно
Мадина Умекенова, руководитель общественного объединения «Хан-Тенгри»:
- Трудно себе представить более абсурдную картину, чем та, которую вы изложили, - работник в одностороннем порядке диктует свои условия работодателю и устанавливает свои порядки. Но общая картина сложившихся взаимоотношений с УК, к сожалению, типична для многих новостроек. Начну с того, что кондоминиум (независимо от факта его регистрации) образуется в многоквартирном жилом здании как особая форма собственности на недвижимое имущество, если у двух и более лиц зарегистрированы права индивидуальной собственности на помещения (квартиры) в соответствии с действующим в РК гражданским законодательством. Регистрация кондоминиума носит не столько правообразующий, сколько правоподтверждающий характер. Таким образом, у всех 116 собственников квартир вашего жилого дома уже возникли юридические права на общедолевую собственность. Право конкретного жильца на обладание квартирой неотделимо от его права на владение общедолевой собственностью. Доля конкретного собственника помещения (квартиры) в общедолевой собственности зависит от размера общей площади принадлежащего ему помещения (квартиры). Это закреплено содержанием ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях». Поэтому все без исключения собственники квартир вашего жилого дома являются полноправными хозяевами достроенной и введенной в эксплуатацию части ЖК «Максима».
Теперь попробуем рассмотреть один из возможных вариантов выхода из ситуации, создавшейся в ЖК «Максима». Жильцы вашего ЖК вправе принять решение об учреждении некоммерческой организации с целью возложения на нее функции органа управления объектом кондоминиума. Например, можно учредить организацию в форме ПКСК. Иногда из-за схожести аббревиатур КСК и ПКСК их путают между собой. Но это не одно и то же. На самом деле процедура образования и регистрации КСК регулируется ст. 43 и ст. 44 Закона РК «О жилищных отношениях». Регистрация КСК без государственного акта о регистрации объекта кондоминиума не осуществляется. В свою очередь регистрация кондоминиума не производится, если наложен арест на общедолевое имущество и земельный участок, на котором расположен жилой дом.
В то же время порядок учреждения и регистрация ПКСК (потребительского кооператива собственников квартир) регулируется Законом РК «О потребительском кооперативе». ПКСК может вполне (в качестве органа управления общедолевым имуществом) функционировать и без регистрации кондоминиума. До того времени, пока в вашем ЖК достроят другие жилые дома, пока полностью сформируются все объекты вашего ЖК и не отменят арест на общедолевое имущество, вы сможете взять управление своей частью ЖК в свои руки. В будущем вы будете иметь возможность предложить жильцам других жилых домов стать членами созданного вами ПКСК. Жильцы, будучи членами ПКСК, будут вправе самостоятельно определять политику управления и содержания объектами кондоминиума. Вы можете обслуживать жилые дома силами ПКСК, либо можете привлечь на приемлемых условиях субъектов управления и сервисной деятельности по договору. И как только появится первая возможность зарегистрировать объекты кондоминиума, это необходимо сделать, как того требует закон.
Не стоит сбрасывать со счетов, что УК, действующая в вашем жилом комплексе, возможно, все-таки прислушается к вашим предложениям и придет к пониманию о необходимости конструктивного сотрудничества с ИГ жильцов. Не во всех случаях «развод» с УК (аффилированной с застройщиком) благоприятно отражается на развитии ЖК. Важно выстроить оптимальную модель взаимоотношений жильцов и УК, правильно расставить акценты. «Война» в сфере ЖКХ не имеет победителей и побежденных - это мое глубокое убеждение. Обе стороны в такой «войне» оказываются в проигрыше, если не сядут за стол переговоров, не договорятся и не придут к разумному компромиссу.
Другие возможные варианты решения ситуации в ЖК «Максима» более детально и предметно я, как Председатель Совета ОО «Хан-Тенгри», готова обсудить с вашей инициативной группой. ОО «Хан-Тенгри» планирует запустить проект «Клуб активных жильцов», где собственники квартир, члены ИГ разных ЖК смогут обсудить насущные проблемы управления и содержания общедомового имущества. В каждом жилом доме, в каждом ЖК есть свои активисты, которые бы хотели изменить жизнь в своих домах к лучшему. Все, кто неравнодушен и готов решать проблемы, смогут сообща найти выход из самых тупиковых ситуаций и получить информацию об успешном опыте членов клуба.
07.06.2011
Карлыгаш Нуралиева, www.kp.kz