Сегодня рынок недвижимости находится в стадии восстановления. Все сегменты недвижимости – и жилая и коммерческая медленно дорожают. «Восстановление может продолжаться еще 1-2 года с темпами роста цен продажи 4-6% в год. После этого будет фаза роста», – замечает ведущий аналитик отдела исследований и консалтинга компании NAI Aristan Сергей Гильдт.
Рынок недвижимости медленно выходит из кризиса
Сегодня рынок недвижимости находится в стадии восстановления. Все сегменты недвижимости – и жилая и коммерческая медленно дорожают. «Восстановление может продолжаться еще 1-2 года с темпами роста цен продажи 4-6% в год. После этого будет фаза роста», – замечает ведущий аналитик отдела исследований и консалтинга компании NAI Aristan Сергей Гильдт.
Рынок недвижимости сейчас напрямую зависит от развития экономики Казахстана в целом, в особенности от активности БВУ. А экономика Казахстана является зависимой от мировой экономики и глобальных стрессов. «В период восстановления не стоит ожидать какого бы то ни было оживления. Оживление мы ожидаем только после стабилизации и начала роста банковского сектора», – говорит г-н Гильдт.
Не добавило оптимизма
На сегодняшний день ситуация на рынке недвижимости практически не изменилась. Количество совершаемых сделок на рынке соответствует количеству сделок в посткризисный период, рассказал Адиль Бигазинов, аналитик агентства недвижимости «Big Group». Существует ряд факторов, которые должны оказывать влияние на цены на недвижимость в Алматы в сторону их увеличения: укрепление тенге, активные программы банков второго уровня по ипотечному кредитованию, рост инфляции.
В Казахстане виден постоянный спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости. В течение последних трех лет из-за кризиса многие откладывали покупку квартиры, так как ждали дальнейшего понижения цен, отмечает Аида Есмагамбетова, директор агентства зарубежной недвижимости Invest Realty. «Поскольку, начиная с прошлого года, цены больше не падают, а потихоньку растут, то всем уже стало понятно, что ждать дальше нет смысла. Поэтому те, кому нужно, занялись активным поиском, и сделки купли-продажи происходят теперь чаще», – поясняет она.
В первые месяцы весны прошлых годов начинался традиционный сезонный рост количества сделок купли-продажи. Большая часть участников рынка недвижимости в периоды активности в политической сфере ожидают итогов значимых событий и определенности в ситуации страны. Эксперты утверждают, что трагедия в Японии, как бы далека она не была от Казахстана, не оставила безучастными никого из жителей. В связи с этим у людей на какое-то время пропала уверенность в завтрашнем дне. «Не добавляли оптимизма и расползающиеся по Алматы слухи о катастрофическом землетрясении в нашем регионе», – отмечает Роман Костенко, директор по внешним связям агентства недвижимости «Абсолют».
Участки в тренде
В декабре 2010 года индекс цен продажи вторичного жилья в Алматы был на уровне $1770 за 1 кв. м, рассказали в компании NAI Aristan. К первому кварталу 2011 года цены выросли на 1%. Причем стоимость квадратного метра жилья с увеличением количества комнат (площади) растет, в этом состоит разница с докризисным периодом.
«К примеру, если до кризиса пик цен продаж приходился на 1- и 2-комнатные квартиры на вторичном рынке, а первичный рынок был дешевле вторичного, то после 2008 года первичный рынок и квартиры в новостройках стали превосходить по ценам квартиры вторичного рынка», – подчеркивает г-н Гильдт. В данном случае факторами изменения являются: усложнение доступа к кредитным средствам с одновременным снижением доходов населения и бизнеса, доминирование в строительстве жилья бизнес и элит-классов, перекредитованность новостроек, двойное снижение цен продажи жилья и рост неплатежей по кредитам.
По-прежнему основным трендом выступает ценовое районирование. Распределение цен в Алматы происходит с юга-юго-востока (наивысшая цена) на север-северо-запад (низкие цены). Тренды к росту поддерживаются жильем в экологически чистых элитных районах и в центральной части города, особенно учитывая застройку новыми объектами, район которой не изменился с 2001 года. «Средняя цена квадратного метра в Алматы сейчас приблизительно $1700 – 1800. Цены на первичное жилье, а именно элитные новостройки в престижных районах, значительно выше – от $2,5 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м», – рассказывает г-жа Есмагамбетова.
В апреле средняя цена на первичном рынке недвижимости составила $2016 за 1 кв. м, отмечают в агентстве недвижимости «Абсолют». В прошлом месяце индекс средней цены на вторичном рынке жилья в целом по Алматы составил: за 1 кв. м – $1854, $1861 – однокомнатные, двухкомнатные – $1911, $1826 – трехкомнатные, а многокомнатные – $2002.
Рынок земельных участков – это та недвижимость, которая продолжает дешеветь. Снижение продолжается по причине слабого девелопмента, не поддерживаемого заемными средствами. «Сейчас для покупки участков самое подходящее время», – говорят в компании NAI Aristan. Цена на земельные участки самая неоднородная, и зависит она не только от местоположения, но и от назначения. Так, по МЖС (многоэтажное жилое строительство) диапазон цен в южной части города $90 – 145 тыс. за сотку, а в северной – $10 – 40 тыс. за сотку, на ИЖС (индивидуальное жилое строительство) $4 – 25 тыс. и $2 – 4,5 тыс. за сотку соответственно.
По сведениям агентства недвижимости «Абсолют», средняя цена на участки под индивидуальное жилое строительство находится в пределах $10 тыс. – 15 тыс. за одну сотку. Самые высокие цены – около $25 тыс. – 30 тыс. за сотку в Медеуском и Алмалинском районах, а самые низкие – до $5 тыс. – 6 тыс. в Алатауском и Турксибском районах.
Зависимые от цифр
Нельзя сказать, что рынок полностью оправится от кризиса, восстановление уже идет, но достаточно спокойными темпами, без ажиотажного роста. «Я думаю, что каких-то резких скачков вверх или вниз ждать не следует. Посмотрите, как растут цены на нефть, мне кажется, всем понятно, что экономика нашей страны сильно зависит от этих цифр. Чем выше цены на нефть, тем больше свободных денег появляется в нашей экономике, тем больше покупок недвижимости будет сделано, ведь у нас по-прежнему нет других адекватных механизмов для вложения средств», – говорит г-жа Есмагамбетова.
По прогнозам агентства недвижимости «Big Group», рынок недвижимости и цены на недвижимость будут расти в среднем на 10 – 15% в год. Ситуация на рынке в мае-июле этого года незначительно улучшится, в связи с сезонным повышением деловой активности весной и в начальный летний период. «На наш взгляд, текущая ситуация на рынке недвижимости стабильная, дно кризиса на рынке недвижимости пройдено», – считает г-н Бигазинов.
О выходе рынка недвижимости из кризиса можно будет говорить только после того, когда заработают в полную силу адекватные и приемлемые для средних казахстанцев ипотечные программы, отмечают эксперты агентства недвижимости «Абсолют». О восстановлении данных программ в последние месяцы все больше и больше говорят как в правительстве, так и в банках второго уровня. «Доллары, как валюта и способ сохранения капиталов у многих казахстанцев, вызывают у наших граждан все меньше и меньше доверия, их нужно вкладывать во что-то, а других инвестиционных инструментов, кроме недвижимости, у нас в стране, к сожалению, по прежнему нет», – комментирует г-н Костенко.
04.05.2011
Ирина Лукичева, www.kapital.kz