Сегодня немало сделок с недвижимостью осуществляется по договору дарения. Казалось бы, какие могут возникнуть вопросы — взял и подарил. Однако юридическая процедура дарения имеет свои особенности, разобраться в которых нам помогали юристы карагандинской компании «ЮрПрофи». Итак, что необходимо знать и учитывать, прежде чем дарить квартиру?
Сегодня немало сделок с недвижимостью осуществляется по договору дарения. Казалось бы, какие могут возникнуть вопросы — взял и подарил. Однако юридическая процедура дарения имеет свои особенности, разобраться в которых нам помогали юристы карагандинской компании «ЮрПрофи». Итак, что необходимо знать и учитывать, прежде чем дарить квартиру?
Для начала обратимся к понятию договора дарения. Согласно Гражданскому кодексу РК, договор дарения недвижимости — это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает (говоря простым языком – дарит) или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность.
На практике это выглядит так: договор дарения заключается в письменном виде, заверяется нотариально, а затем регистрируется в органах юстиции. За услуги нотариуса взимается оплата по установленным Налоговым кодексом Республики Казахстан ставкам, что составляет около 7 тыс. тенге.
По словам юриста Анастасии Зариповой, можно обойтись и без нотариуса. В законодательстве Республики Казахстане нет четкого указания на то, что договор дарения подлежит обязательному нотариальному заверению. Главное, чтобы была соблюдена письменная форма договора, а в последующем он был обязательно зарегистрирован. При регистрации договора необходимо присутствие в регистрирующем органе и дарителя и одаряемого.
— Но я все-таки советую удостоверить договор дарения нотариально, дабы исключить дальнейшие споры, — говорит Анастасия Зарипова. — К примеру, даритель впоследствии может сказать: я ничего не дарил этому человеку, это не мой договор, я его не подписывал. Начнутся долгие судебные тяжбы... Во избежание этого не поленитесь обратиться к нотариусу.
Согласие сособственников
Если имущество находится в общей совместной или долевой собственности (имеет не одного, а нескольких собственников), к нотариусу нужно идти вместе со всеми сособственниками недвижимости (то есть с теми, кто вписан в правоустанавливающий документ и имеет право собственности на квартиру), потому что для заключения договора дарения необходимо получить их нотариально подтвержденное согласие.
В случае если даритель на момент приобретения недвижимого имущества состоял в зарегистрированном браке, для заключения договора дарения необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на дарение имущества. К примеру, если муж хочет подарить квартиру, которая была приобретена в браке, то супруга обязательно должна дать на это свое согласие в письменной форме.
— Если один собственник квартиры подарил квартиру без согласия другого, то такую сделку можно оспорить в судебном порядке, — говорит Анастасия Зарипова.
В сознании людей часто происходит путаница понятий — совладелец квартиры и прописанный в ней человек. Так вот: факт прописки не влечет права собственности на недвижимое имущество, и владелец может прописать у себя в квартире и выписать из нее любого человека. Поэтому согласие на заключение договора дарения людей, которые просто прописаны в квартире, не требуется.
Правда, если люди, прописанные в подаренной квартире, откажутся выписаться, одаряемому придется приложить немало усилий, чтобы уговорить их это сделать, поскольку законом этот момент не регулируется.
«А что если даритель передумал?»
Может случиться и такое. Поэтому прежде чем подарить кому-то квартиру, хорошенько подумайте, не пожалеете ли вы об этом впоследствии. Дело в том, что оспорить сделку дарения, по словам Анастасии Зариповой, очень тяжело.
Статьей 512 ГК РК установлено, в каких случаях даритель вправе отменить дарение — в частности, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В договоре дарения может быть оговорено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Если сделка была совершена под принуждением
Гражданским кодексом установлены основания недействительности сделки, в том числе и то обстоятельство, если сделка была заключена под влиянием обмана, насилия, угрозы (п.9 ст. 159 ГК РК). Однако доказать в суде эти факты также непросто.
— Для этого нужно собрать доказательства, например, обращения дарителя в правоохранительные органы по факту угроз, свидетельские показания и т. п., – поясняет Анастасия Зарипова.
Кроме того, законом четко установлено, в течение какого периода можно обратиться в суд для признания сделки недействительной по вышеуказанному основанию, — он составляет один год со дня прекращения угрозы, под влиянием которой была заключена сделка (п.2 ст. 162 ГК РК).
— Если даритель, решит оспорить сделку в суде по истечении срока исковой давности, суд, конечно, примет иск к рассмотрению. Но в случае если ответчик заявит в суде о пропуске срока исковой давности, то это служит основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, согласно ст. 179 Гражданского Кодекса РК, — предупреждает Анастасия Зарипова.
На заметку разводящимся супругам
Согласно Закону РК «О браке и семье» (ст. 32, 37), имущество, приобретенное в период брака, является общей совместной собственностью супругов и при расторжении брака делится между ними поровну. Однако имущество, приобретенное одним из супругов до брака, полученное им в дар либо в порядке наследования, разделу не подлежит.
Бывают случаи, когда некоторые граждане при приобретении недвижимого имущества, дабы в случае развода избежать раздела и сохранить его за собой, оформляют сделку договором дарения. Однако это чревато последствиями: в случае расторжения по какой-либо причине договора дарения в суде будет сложно доказать факт передачи денег. Следовательно, покупатель, если договор дарения будет признан недействительным, не сможет истребовать деньги у продавца.
— Поэтому я советую не рисковать таким образом, — говорит Анастасия Зарипова.
Что лучше — договор дарения или купли-продажи
Многие продавцы и покупатели квартир в целях экономии денег на оплату пошлины у нотариуса оформляют сделку договором не купли-продажи, а дарения. Дело в том, что раньше госпошлины действительно были разные — при дарении ниже, чем при купле-продаже. Сейчас ставки одинаковые. Единственный момент — пошлина ниже, если договор дарения осуществляется между близкими родственниками: к примеру, мать дарит сыну, брат сестре и т.д. Сэкономить можно только в этом случае.
— Если же квартира продается, необходимо оформить договор купли-продажи, где оговаривается реальная сумма, чтобы избежать возникновения каких-либо споров впоследствии, — говорит юрист Елена Петренко.
— это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 506 Гражданского кодекса Республики Казахстан).
Документы, необходимые для заключения договора дарения:
правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, т. е. документы, подтверждающие право собственности на имущество (договор купли-продажи, приватизации, дарения и т. д.);
справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и сделок с ним (кадастровая справка). Нужно иметь в виду, что такая справка действительна один день, т.е. в день получение справки необходимо обратиться к нотариусу для заключения договора;
документы, удостоверяющие личности дарителя и одаряемого;
в случае если стороны договора состоят в браке, необходимо предоставить свидетельства о заключении брака.
20.11.2007
Бауржан ТОЛЕГЕНОВ, www.kn.kz