Эксперты по рынку недвижимости прогнозируют: в этом году начнется медленное оживление спроса на жилье. Они считают, что роль сыграет так называемый отложенный спрос. То есть те, кто во время кризиса повременил с новосельем, начнут искать варианты.
Эксперты по рынку недвижимости прогнозируют: в этом году начнется медленное оживление спроса на жилье. Они считают, что роль сыграет так называемый отложенный спрос. То есть те, кто во время кризиса повременил с новосельем, начнут искать варианты.
Но многие опасаются, что цены опять поднимутся, и простому человеку жилье станет не по карману, на рынке опять раздуется ипотечный пузырь.
– Именно для того, чтобы дать возможность как можно большему числу казахстанцев приобрести для себя жилье по ценам, соизмеримым с их доходами, не допустить раздувания ипотечного пузыря, была принята новая “Программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011–2014 годы, – говорит председатель правления АО “Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана” Нурбуби НАУРЫЗБАЕВА.
Аргументы и подробности – в интервью, которое глава Жилстройсбербанка дала “Каравану”.
– Нурбуби Серекхажиевна, на недавней пресс-конференции вы обозначили три принципиальные характеристики госпрограммы. Первая – высокие шансы на участие в ней всех желающих. Вторая – фиксированные цены за квадратный метр, ниже рыночных. Третья – государственная гарантия целевого использования средств и полное исключение проблем, аналогичных тем, с которыми столкнулись дольщики до кризиса. Но сразу возникает вопрос: для участия в программе обязательно ли нужно быть вкладчиком Жилстройсбербанка и не сужает ли это условие первое преимущество – шанс для всех?
– Участником системы жилстройсбережений может быть практически любой гражданин страны. Шансы попасть в программу есть у всех – при наличии определенных условий.
– А можно подробнее об этом?
– Программа имеет четыре направления. По двум из них, связанным со строительством и реализацией жилья населению, Жилстройсбербанк является оператором.
Чтобы получить жилье по первому направлению, которое ЖССБК реализует совместно с местными исполнительными органами, нужно быть или сейчас стать участником системы жилстройсбережений. Второе направление реализуется совместно с банками второго уровня, оно ориентировано на всех без исключения казахстанцев, желающих решить свой жилищный вопрос.
И в том и в другом случае цены за квадратный метр жилья фиксированные. И в том и в другом случае действует правило: вначале строится жилье, а свои собственные или заемные средства человек вносит только после того, как жилье будет введено в эксплуатацию и оформлены правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. И по первому, и второму направлениям задействованы бюджетные деньги. Хотя механизмы финансирования строительства жилья отличаются, контроль за расходованием государственных средств одинаково жесткий. Контрольные полномочия – у Счетного комитета, Агентства РК по делам строительства и ЖКХ и других государственных органов.
Деньги дадут, но проконтролируют
– О каких суммах и каких масштабах стройки идет речь?
– По первому направлению из госбюджета местным исполнительным органам будет выделен возвратный кредит в размере 80,84 млрд. тенге. Сумма будет распределена по всем регионам в соответствии с потребностью участников системы жилстройсбережений. В текущем году объем финансирования составит 28,77 млрд. тенге, в 2012 году – 42,4 млрд. тенге, в 2013 году – 9,6 млрд. тенге. Всего планируется построить около 800 тысяч кв. метров жилья для участников системы жилстройсбережений, или свыше 13 тысяч квартир, из расчета средней площади квартиры – 60 кв. метров.
По второму направлению объем госфинансирования только в 2011 году составит 57 млрд. тенге. В целом по второму направлению предусмотрено направить из республиканского бюджета 70 млрд. тенге. И поскольку одним из условий участия банков второго уровня в этом проекте является их софинансирование, то объем средств по этому направлению фактически удваивается и составит 140 млрд. тенге. Подчеркиваю: банки-партнеры получат средства из госбюджета для участия в этом проекте только после того, как сами зарезервируют на специальном счете свою половину суммы. По расчетам Агентства Республики Казахстан по делам строительства и ЖКХ, по этому направлению будет построено около 1,2 млн. кв. метров жилья.
– Как действуют эти два механизма финансирования?
– По первому направлению жилье строят местные исполнительные органы. Когда объект будет сдан в эксплуатацию, мы передадим список очередников – наших вкладчиков – в акимат. На его основе акимат заключает договоры купли-продажи и обеспечивает регистрацию прав собственности на жилье в ЦОНе, а также передачу зарегистрированного договора купли-продажи в банк. Только после этого мы выдаем заем с перечислением сумм займов и/или накоплений участников пула в местный исполнительный орган в счет оплаты приобретаемых квартир. Новосел въезжает в новое жилье и начинает погашать заем. Акимат на условиях госпрограммы возвращает деньги госбюджету.
По второму направлению Жилстройсбербанк выступает в качестве финансового партнера коммерческих банков. Застройщиков отбирают банки совместно с акиматами. Затем банки передают список нам, а мы – в Госкомиссию по модернизации экономики, которая и определяет перечень объектов. Лишь получив одобрение, мы размещаем средства на специальные депозиты банков под 3 процента годовых сроком на 5 лет. Предоставив коммерческим банкам средства на выгодных условиях, государство ставит требование: снизить ставку кредитования для застройщиков с нынешних 15–18 процентов до 12 процентов годовых, поскольку главная цель госфинансирования – поддержать уровень ежегодного ввода жилья на уровне 6 млн. кв. метров. Застройщики же кредитуются при условии, что при реализации жилья населению квадратный метр будет стоить примерно 170 тысяч тенге в чистовой отделке. Жилье должно быть 2–3-го классов комфортности. При этом застройщики финансируют лишь внутриплощадочные коммуникации, строительство магистральных сетей берут на себя акиматы.
– Госпрограмма учла все потребности?
– Разработка программы шла от фактической потребности в жилье всех регионов. Мы, конечно, понимаем, что объем заявок может превысить выделяемые средства, но это не первая и не последняя госпрограмма. Не исключено, если эти механизмы покажут свою эффективность, то будут использованы и в дальнейшем. Сейчас, по нашим данным, из 172 тысяч клиентов банка – около 18 тысяч вкладчиков готовы участвовать в программе.
Учли ошибки прошлого
– Еще важный вопрос: какое жилье будет отобрано и где, будет ли новая квартира комфортной?
– Эти вопросы были учтены при разработке госпрограммы: все цены установлены по чистовой отделке жилья. Сейчас акиматы ведут отбор объектов для госпрограммы во всех регионах. Прежде чем принять решение по объекту, мы оцениваем, насколько он отвечает требованиям госпрограммы. А это: 3-й класс комфортности, район, удовлетворяющий запросы клиента, и предусмотренная госпрограммой цена. Если эти параметры соответствуют установленным требованиям, то банк заключает с акиматом конкретные, пообъектные соглашения. В документе будут указаны адрес объекта, срок начала и окончания строительства и его реализации, этажность, отделка, количество квартир. Только подписав такой договор, мы объявим через СМИ о сборе заявок потенциальных покупателей жилья из числа клиентов банка. В ближайшее время начнем формировать пул покупателей такого жилья на основании заявок своих вкладчиков по первому направлению программы.
– Нурбуби Серекхажиевна, главный вопрос: как стать участником госпрограммы?
– По первому направлению – быть или стать клиентом Жилстройсбербанка. Основной критерий отбора: срок получения жилищного займа вкладчиком, близкий к сроку ввода жилья. Второй критерий – достаточность договорной суммы для приобретения жилья, сдаваемого в рамках госпрограммы. Если эта сумма меньше, можно внести дополнительные средства самостоятельно либо воспользоваться промежуточным или предварительным займом. Если после первоочередников остаются объекты, то в программе могут участвовать и другие вкладчики, например, недавно открывшие договоры о жилстройсбережениях.
Во втором направлении программы могут участвовать все желающие. Войти в программу можно через банки второго уровня, получив ипотеку; через компании-застройщики; будучи вкладчиком Жилстройсбербанка. Также допускается продажа застройщиком этого жилья в рассрочку всем желающим. Требования к клиентам, заемщикам банков, стандартные.
Клиенты ЖССБК при недостаточности договорной суммы могут добрать кредит в банке – нашем или в любом другом. Программой по второму направлению предусмотрена возможность внести 20 процентов стоимости на счет в банке под конкретное строительство и ждать сдачи жилья. В отличие от известной причины проблем дольщиков, когда деньги до сдачи объекта уходили застройщику, сейчас средства клиента дожидаются сдачи его жилья на счете в банке. То есть госпрограммой исключено повторение прошлых ошибок. Застройщик получает деньги покупателей только на стадии реализации готового жилья улучшенной планировки в чистовой отделке.
Хотите квартиру? Действуйте!
– Многие говорят, что при нынешних ценах и доходах накопить на свое жилье нереально.
– Закономерен встречный вопрос: сами авторы этих высказываний готовы что-то сделать, для того чтобы стать собственником жилья? Например, в течение определенного времени откладывать средства на него? Главный принцип государства и нашего банка – поддержать тех, кто действительно делает все, чтобы стать собственником жилья. И госпрограмма – это реальный шанс стать новоселами для таких людей.
Напомню, что первое направление госпрограммы реализуется по механизмам системы жилищных строительных сбережений. То есть человек должен накопить половину договорной суммы, а вторую половину предоставит банк. Давайте оценим возможности участника системы исходя из условий программы. Итак, по первому направлению госпрограммой установлена цена реализации 1 кв. метра в чистовой отделке – 142 500 тенге для города Алматы. Для Астаны и Актау стоимость кв. метра –112 500 тенге. Для других областных центров – 90 тысяч тенге. При этом окончательная стоимость квадратного метра будет определяться проектно-сметной документацией и заключением государственной экспертизы.
Таким образом, в Алматы квартира площадью 60 кв. метров исходя из цены 142 500 тенге за квадрат будет стоить 8,55 млн. тенге. При пятилетнем сроке накопления ежемесячно необходимо вносить на сберегательный счет в нашем банке 64 тысячи тенге. На стадии погашения кредита – 39 тысяч тенге. Чтобы обслуживать такой кредит, чистый доход семьи из трех человек должен быть не менее 95 тысяч тенге. При этом ставка вознаграждения по жилищным займам составит 4–5 процентов годовых.
08.04.2011
Алевтина ДОНСКИХ, www.caravan.kz