В феврале правительство одобрило меры поддержки жилищного строительства, представленные Агентством по делам строительства и ЖКХ. Однако, по мнению бизнеса, условия программы требуют корректировки. Своим взглядом на поддержку строительного сектора с «&» поделился Айдын Рахимбаев, глава Ассоциации застройщиков Казахстана, председатель совета директоров АО «Билд Инвестментс Групп»
В феврале правительство одобрило меры поддержки жилищного строительства, представленные Агентством по делам строительства и ЖКХ. Однако, по мнению бизнеса, условия программы требуют корректировки. Своим взглядом на поддержку строительного сектора с «&» поделился Айдын Рахимбаев, глава Ассоциации застройщиков Казахстана, председатель совета директоров АО «Билд Инвестментс Групп».
– Айдын Жумадилович, какова динамика привлечения инвестиций в строительный сектор на протяжении последних нескольких лет? Какова доля частных вливаний в общем объеме инвестиций?
– Сектор испытывает острую нехватку инвестиций, в том числе и частных. При существующем спросе на жилье, который после кризиса еще не восстановился, брать кредиты банков под 20% для застройщика нереально. В течение последних трех лет объем инвестиций скатился практически до нуля, так как в это время достраивали те объекты, которые были начаты еще в 2006 и 2007 годах. Поэтому о привлечении инвестиций говорить тяжело, новых инвестиций в строительный сектор за это время не пришло в принципе. Скажу больше – завершилось финансирование тех объектов, которые были начаты в рамках антикризисной программы. Объемы требуемых вложений, если говорить в целом о секторе недвижимости, легко посчитать. В среднем в 2010 и 2011 годах будет построено по 6 млн кв. м жилья, это требует порядка $4 млрд инвестиций ежегодно. В 2012 году, по данным Агентства по делам строительства, предполагается сдача 3,2 млн кв. м. Значит, сумма инвестиций сократится вдвое, примерно до $2 млрд. Это недостаточная сумма, учитывая, что во всем мире на развитие строительного сектора выделяется не менее 10-15% ВВП. Путем несложных расчетов, при ВВП Казахстана более $100 млрд, мы можем посчитать необходимый объем инвестиций.
– Какой объем инвестиций, на ваш взгляд, необходим для поддержания строительного сектора в ближайшие 5-10 лет?
– Последняя программа государства по поддержке жилищного строительства предполагает инвестирование в строительный сектор около $1 млрд на 2011 и 2012 годы. Сумму распределят по трем направлениям: строительство акиматами кредитного жилья по системе жилстройсбережений, фондирование банков, строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры. Я считаю, на ближайшее время это достаточная сумма для того, чтобы стимулировать сектор. Стимулировать – не значит фондировать весь объем строительства. В этом смысле государство верно поставило задачу: при меньшем количестве бюджетных денег привлечь большее количество средств. В программе по поддержке жилищного строительства 20% суммы оплачивает покупатель жилья, 40% – банки и 40% – государство через ФНБ «Самрук-Казына». В этой ситуации только 40% госсредств достаточно для того, чтобы заработали остальные 60%. Мы согласны с этой схемой, она будет работать.
– Как вы оцениваете условия программы? Требует ли документ каких-либо корректировок?
– У нас вызывает вопросы второе направление программы. Дело в том, что там есть пункт – квадратный метр в чистовой отделке должен продаваться по цене не более 170 тыс. тенге. Да, этих денег достаточно для того, чтобы построить хорошее качественное жилье во всех регионах Казахстана. Но их недостаточно, чтобы построить жилье соответствующего качества в Астане и тем более в Алматы. В себестоимость строительства одного квадратного метра входят расходы на земельный участок и снос. В регионах земля стоит недорого, к примеру, если кадастровая стоимость земли в регионе составляет $40/кв. м, то по нормам застройки это $30 затрат на 1 кв. м жилья. В Астане 1 кв. м земли обойдется примерно в $150, это $100 затрат на 1 кв. м жилья. В Алматы земля самая дорогая в Казахстане – около $300-400/ кв. м, что составляет $250 затрат на 1 кв. м жилья. Плюс, все отечественные производители стройматериалов расположены в регионах, соответственно, в Астане и Алматы дороже обойдутся строительно-монтажные работы, а также более высокие требования к архитектуре и технологичности зданий. Добавьте сюда и более дорогую, нежели в регионах, рабочую силу.
Мы считаем, что к определению цены нужно подходить дифференцированно, поэтому для того, чтобы жилье было качественным, следует ввести поправочный коэффициент. Не стоит повторять погрешности прошлых лет, когда возводилось не совсем качественное госжилье по цене $450/кв. м. Тогда компании, выиграв тендер на строительство дома, пытались сэкономить на всем. Как результат – не прошло и трех лет, а многие жильцы уже делают в своих новых квартирах капитальный ремонт. Для регионов, повторюсь, 170 тыс. тенге – вполне приемлемая цена. Возьмем, к примеру, Усть-Каменогорск. Там рядом находится цементный завод, завод по производству силикатного кирпича. Строительно-монтажные работы там обойдутся примерно в $700/кв. м, плюс подведение коммуникаций, чистовая отделка, гарантийное обслуживание дома в течение двух лет, которое определено законодательством. В результате у застройщика останется небольшая маржа – 8-12%. Ведь для того, чтобы начать строительство, застройщику необходимо иметь не менее 20% собственных средств.
Важно понимать, что меры поддержки направлены не только на строительный сектор. Они преследуют по крайней мере три задачи. Во-первых, в масштабах государства очень важно, чтобы отрасль как составляющая ВВП работала и генерировала денежные и ресурсные потоки. Во-вторых, будут оздоровлены проблемные активы банков. Земля в некоторых банках достигает до 40% в кредитном портфеле. Строительство будет вестись на тех землях, в которые уже вложены средства банка. Естественно, по мере возведения жилья актив будет увеличиваться в цене, улучшится портфель банка. В-третьих, заработает инфраструктура – к районам жилищных застроек подведут инженерные сети. Таким образом, госпрограмма решает проблемы сразу трех групп – населения, банков и акиматов.
– Если цена останется на фиксированном уровне 170 тыс. тенге, к чему это может привести, как будет развиваться рынок?
– Система будет работать, но с меньшей динамикой. Если строительная компания не видит себя в этой программе, и она, и банк будут ждать, когда улучшится конъюнктура, когда поднимется цена, когда можно будет продать квартиры подороже. Мне кажется, что программа будет работать в регионах, но не в Алматы и Астане. Ведь при нулевой марже это становится бессмысленным.
– Рассчитываете ли вы участвовать в первом направлении – строительстве жилья акиматами, которые будут нанимать подрядчиков?
– Не все детали программы определены, сейчас идет работа с банками, акиматами, корректируется сама схема. Думаю, под застройку будут выделяться не самые лучшие участки – говоря на примере Астаны, это будут не центральные районы и не район Левобережья. К тому же надо учитывать большую долговую нагрузку сектора, за три года набежали проценты по займам, поэтому будут выбраны участки именно под 3-й класс жилья. Мы будем участвовать в программе, но не в полном объеме.
– Как вы оцениваете условия второго направления? Конечная ставка для потребителя составит 11%, срок – 15 лет.
– Я считаю, что в 2011 году за неимением другого можно начать с этой процентной ставки. Нужно посмотреть охват программы, динамику, это максимально рыночный механизм. Кто не согласен на 11%, не будут участвовать. И спустя какой-то период – через полгода, осенью, можно будет пересмотреть условия, внести поправки.
– Дайте прогноз, каким образом будут вести себя цены на жилье?
– Сегодня, в принципе, цена жилья стабилизируется, есть определенный баланс между спросом и предложением. До этого в течение последних трех лет мы наблюдали, что предложение превышало спрос, соответственно, цена была низкая. Вспомните – в марте прошлого года цена 1 кв. м в Астане недотягивала и до $900, то есть жилье продавалось дешевле себестоимости. Сегодня цена 1 кв. м колеблется в районе $1250-1350 в Астане, чуть выше в Алматы, цена твердая, хорошая, на нее можно опираться. Я думаю, в конце этого года будет повышение цены еще на 10%. Но к этому времени рынок увидит, сколько осталось квартир на рынке, началось ли строительство нового жилья. Если жилье начнут строить, то цена будет удерживаться в этом диапазоне. Если же к осени новые строительные площадки не заработают и рынку не будет предложено соответствующее количество жилья – хотя бы дополнительный 1 млн кв. м, цена поползет вверх, как это было в 2006 и 2007 годах. Тогда люди были готовы покупать, но предложение не успевало за спросом. Цены каждый месяц росли на $20-30/кв. м, каждые полгода – на $100-150. Если нынешняя программа каким-то образом не сработает, мы можем увидеть повторение ситуации. А это грозит повторным надуванием «пузыря», хотя, конечно, не в тех размерах, как раньше.
Казахстан – богатая страна, и это предполагает в первую очередь удовлетворение спроса людей на жилье. Сейчас на одного жителя нашей страны приходится 16 кв. м жилья, то есть семья из четырех человек живет на площади 64 кв. м. Понятно, что показатель усредненный, то есть половина казахстанцев живет на меньшей площади, например, четыре человека на 45 кв. м. Я считаю, это ненормально. Средний показатель в самых слабых европейских государствах начинается от 25-35 кв. м на человека. Для того чтобы попытаться приблизиться к этому показателю, нам необходимо строить по 1 кв. м жилья на человека в год. И тогда через 15 лет мы сможем подойти к среднеевропейскому уровню. В Казахстане есть необходимость в год строить не 6-7 млн, а 16 млн кв. м жилья.
04.03.2011
Гаухар Жолдубекова, www.and.kz