В прошлых номерах нашей газеты мы обещали рассказать почти невероятную историю о том, как неким алматинским кооперативом был, что называется, «на голубом глазу» приватизирован земельный участок, ранее отданный под строительство подземных гаражей.
В прошлых номерах нашей газеты мы обещали рассказать почти невероятную историю о том, как неким алматинским кооперативом был, что называется, «на голубом глазу» приватизирован земельный участок, ранее отданный под строительство подземных гаражей.
Данное дело, которое нашей редакции представляется ясным как день, еще будет рассматриваться в судах Алматы. Поэтому мы воздержимся от однозначных оценок, будем излагать лишь факты, опираясь на документы, предоставленные нам собственниками общедолевого имущества.
Объект сдан – объект принят
Все началось с того, что в середине 90-х годов на участке земли площадью 0,1760 га, расположенном по ул. Тузова, 1а (западнее ул. Панфилова), был построен объект – подземные гаражи общей численностью 92 бокса. Заказчиком объекта выступало ТОО «Служба единого заказчика» (далее - ТОО «СЕЗ») тогда еще Московского района (ныне - Жетысуский район), а подрядчиком – Малое частное предприятие «Асель-2». Тогда же в 1996 г. заказчиком и подрядчиком был составлен список физических и юридических лиц – владельцев гаражей-боксов, утвержденный акимом Московского района. Согласно этому документу от 20 февраля 1996 г., 25 гаражей принадлежало частным лицам, 7 – ТОО «СЕЗ», 27 – МЧП «Асель-2», 7 – ТОО «Асель-2», 12 – компании «Индустриал Эстейт», 12 – ТОО «Алматы¬энергопроект» и всего 2 гаража – проектно-строительному кооперативу «Спорткомплекс», председателем которого с середины 90-х гг. и до сих пор является Борис Семенович Колмогоров. Таким образом, весь комплекс представлял собой общедолевое имущество, то есть не что иное, как кондоминиум. (Классическим примером кондоминиума является многоквартирный дом, в котором каждая квартира принадлежит отдельному владельцу, а подвалы, чердаки и подъезды вместе с придомовой территорией всем жильцам на праве общедолевой собственности).
Некоторые боксы потом перепродавались, иные владельцы уехали за рубеж, но в целом такое соотношение сохраняется до последнего времени.
В том же феврале 1996 г. между «Асель-2» и ПСК «Спорткомплекс» был составлен договор №1 на постоянную техническую эксплуатацию подземных гаражей. В этом документе четко прописаны обязательства сторон. И вот что там говорится: «МЧП передает Службе эксплуатации гаражей (кооперативу «Спорткомплекс». - Авт.) на постоянную техническую эксплуатацию объект «Подземные гаражи»; передает… все документы и исходные данные, необходимые для технической эксплуатации объекта и получения инвентарного дела и оформления приватизации гаражей на физических и юридических лиц в управлении УОиРН (Управление оценки и регистрации недвижимости)».
Как следует из данного документа, вышеназванный кооператив должен был помочь владельцам гаражей как можно быстрее оформить приватизацию, тем более что действия в этом направлении уже были начаты руководством «Асель-2»: в феврале 1996 г. директор МЧП М. Абдрахимов направил в УОиРН письмо с просьбой выдать инвентарное дело и оформить приватизацию гаражей. Кроме того, в документе есть еще одно условие, соблюдать которое кооператив должен был неукоснительно: «3.3. Настоящий договор не дает права «СЭГ» на эксплуатацию надземной площади кровли подземных гаражей». Впоследствии все эти условия кооперативом были нарушены. Но обо всем по порядку.
Гаражи ваши – земля наша
Заранее понимая, что для беспрепятственной эксплуатации всех гаражей у «Спорткомплекса» недостаточно полномочий, его директор г-н Колмогоров провел еще в январе 1996 г. общее собрание кооператива, по итогам которого было решено принять в члены ПСК всех владельцев боксов - частников. Однако за почти 12 лет никто из «гаражников» так и не был принят в кооператив, и о решении того собрания жильцы благополучно забыли. Зато не забыл председатель «Спорткомплекса». Конечно, принимать людей в ПСК он и не собирался (почитай: сколько мучился, создавал свое детище, а тут кто-то придет на готовое), зато протокол собрания, по которому все владельцы гаражей согласны были войти в «Спорткомплекс», использовал весьма умело. Как считают ныне обманутые «гаражники», руководство ПСК использовало этот протокол для получения земельного участка в постоянное землепользование. Так, г-н Колмогоров для получения регистрационного удостоверения с номерами всех гаражей на свой кооператив пишет в заявлении Управлению оценки и регистрации недвижимости, что все владельцы боксов являются членами кооператива. Затем полученное удостоверение использует, чтобы закрепить указанный земельный участок в постоянное пользование. В итоге 1 октября 1996 г. акимом г. Алматы было принято решение под номером 226-а, о предоставлении права постоянного землепользования проектно-строительному кооперативу «Спорткомплекс» на земельный участок в Московском районе. Соответственно, Горкомзему было дано поручение выдать землепользователю Акт на право постоянного землепользования. Однако в примечаниях документа сказано: «Решение акима г. Алматы не дает землепользователю право осуществлять продажу, сдачу в аренду и залог представляемый земельный участок… Для совершения гражданско-правовых сделок необходим выкуп земельного участка в частную собственность». И вот, 17 октября того же года руководству «Спорткомплекса» выдается Акт на право постоянного землепользования «с правом последующего выкупа земельного участка в собственность», подписанный главой алматинского Комитета по земельным отношениям и землеустройству Бексырганом Данышпановым. И никто в Горкомземе и не посмотрел, что у гаражей на участке на углу улиц Тузова и Панфилова уже есть законные владельцы, которым в свое время было дано право приватизировать боксы. Хотя сделать это было довольно легко – нужно было просто поднять документацию.
Что говорит закон?
Между тем законы Республики Казахстан такую ситуацию трактуют довольно-таки однозначно. Так, статья 18 Указа Президента от 22.12.1995 г. гласит: «Право собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на здания и сооружения влечет право собственности либо право постоянного землепользования на ту часть делимого земельного участка, которая занята указанными зданиями и сооружениями и необходима для их эксплуатации. Указанные права неотделимы друг от друга». Но в нарушение всех правил и законов 20 апреля 1998 г. тот же председатель Горкомзема Б. Данышпанов заключает с главой ПСК «Спорткомплекс» Б. Колмогоровым договор о купле-продаже злополучного земельного участка. Хотя если и имел кто-нибудь право продавать эту землю, то только ее владельцы – хозяева гаражей, да и то только после оформления всех своих имущественных прав. Тем же Горкомземом была установлена цена - один миллион сто тридцать пять тысяч семьсот тенге, причем с выплатой в рассрочку, равными долями в течение трех лет. В месяц получается что-то около 30 тысяч тенге. Спрашивается, чем же так «понравился» городским властям г-н Колмогоров, что ему отдают уже кому-то принадлежащий участок, да еще на таких мягких условиях? Более того, в 1997 году 16 июня акимом города дается разрешение №1-367-р на строительство автостоянки на кровле подземных гаражей. А в 1998 г. в Департаменте архитектуры и градостроительства составляется акт о выборе земельного участка для проектирования и строительства автостоянки открытого типа, застройщиком при этом выступает кооператив «Спорткомплекс», а речь идет все о том же участке севернее ул. Тузова. Между тем, как сказано выше, на эксплуатацию надземной площади кровли подземных гаражей у ПСК прав не было.
Последним шагом к захвату общедолевого имущества стало обращение руководства «Спорткомплекса» в специализированный межрайонный экономический суд с просьбой признать указанный участок частной собственностью кооператива. И 2 мая 2002 г. этим судом было вынесено решение о праве частной собственности ПСК на данный участок. После этого г-н Колмогоров снова обращается в Алматинский горкомзем с просьбой выдать ему акт, подтверждающий его права на землю. Здесь уже другой председатель - А.Е.Сапарбаев - направляет запрос по базе данных земельных участков, и ему приходит такой ответ: «Согласно списку собственников гаражей, ранее утвержденного акимом Московского района, за участниками кондоминиума (собственники гаражей), включая ОАО «Бителеком», значится 68 подземных гаражей, а за ПСК «Спорткомплекс» - 2 гаража. На основании распоряжения акима г. Алматы №1-367-р от 16.07.1997 г. на эксплуатируемой крыше подземных гаражей в настоящее время функционирует автостоянка, документы на землю под указанные цели не оформлены. С учетом изложенной информации и на основании имеющихся документов исполнить решение суда от 02 мая 2002 года не представляется возможным». После этого отвечающий орган предлагает: «На ПСК «Спорткомплекс» необходимо выдать акт собственности на долю, определенную согласно расчету под двумя боксами, при предоставлении правоподтверждающих документов по состоянию на сегодняшний день, под остальные гаражи правовые документы будут оформляться конкретным собственникам». Этот ответ должен был бы, по идее, положить конец притязаниям «Спорткомплекса», однако странным образом 16 октября 2003 г. руководство кооператива получает Акт на право частной собственности, подписанный председателем Алматинского городского комитета по управлению земельными ресурсами А.Е.Сапаровым.
Право на землю - неприкосновенно
Владельцы гаражей общедолевого имущества узнали о случившемся сравнительно недавно, когда кто-то из них пожелал было приватизировать свою долю, но оказалось, что неделимый участок вот уже семь лет принадлежит кооперативу, который должен был помочь жильцам приватизировать гаражи, а соответственно, как следует из закона, и землю.
Действительно, одной из главных странностей в данном деле является удивительная податливость городских властей, которые допустили небывалые вещи. Чтобы понять, о чем идет речь, представьте, что ваш КСК тайком от жильцов приватизировал подвалы, крышу и подъезды вашего дома, а также землю, на котором дом стоит, хотя в собственности председателя КСК находится только его собственная квартира. Нонсенс? Конечно. А в данном конкретном случае почему-то наличие более 30 физических и юридических лиц – владельцев гаражей – ничуть не смутило ни руководство акимата, ни начальство земельного комитета.
Конечно, кто-то может сказать, что «гаражники» поздно спохватились, мол, не надо было «зевать», а нужно было быстро оформлять боксы и землю в частную собственность, проводить приватизацию. Но дело в том, что срока давности по делам о частной собственности не существует. Тем более что в Указе Президента о земельном законодательстве в ст. 4, п.5 сказано: «Установленные земельным законодательством права граждан и юридических лиц не могут ограничиваться актами исполнительной власти и местных представительных и исполнительных органов. Такие акты не приобретают юридической силы и не подлежат исполнению».
Но пока закон на стороне г-на Колмогорова и чиновников, давших ему права на участок. Владельцам гаражей, подавшим жалобу на неправомерные действия кооператива, суд вернул все документы за их недостаточностью, попросив «устранить недостатки». А Департамент по борьбе с экономической и коррупционной преступностью г. Алматы и вовсе отказал в возбуждении уголовного дела в отношении руководства ПСК «Спорткомплекс».
Но участок уже находится под арестом, как спорная территория.
Хозяева боксов не собираются сдаваться – они обратились в нашу редакцию с просьбой освещать это дело, которое лично нам, как мы уже сказали, представляется очень простым. Но у суда может быть совсем другое мнение. Мы будем информировать наших читателей об этом процессе.
16.11.2007
Алия КЫЗЫЛКУЛОВА, www.nachnem.kz