Почему в Казахстане такие сумасшедшие цены на жилье и кто мешает сделать их дешевле? Кто зажигает свет в пустующих новостройках? Кому премьер-министр рекомендовал продать свои яхты, «Бентли» и недвижимость за границей, чтобы спасти отрасль? Почему земля у нас такая дорогая? В какой корзине следует хранить яйца?..
Почему в Казахстане такие сумасшедшие цены на жилье и кто мешает сделать их дешевле? Кто зажигает свет в пустующих новостройках? Кому премьер-министр рекомендовал продать свои яхты, «Бентли» и недвижимость за границей, чтобы спасти отрасль? Почему земля у нас такая дорогая? В какой корзине следует хранить яйца?..
На эти и многие другие вопросы «Мегаполису» ответил председатель совета директоров корпорации «Базис-А» Александр БЕЛОВИЧ.
Несколько интервью Александра Якубовича различным изданиям в последние недели выглядели если не комплиментарными по духу, то очень «взвешенными» по сути. При этом ответов на самые горячие вопросы граждан-клиентов – реальных и потенциальных – там не было.
Читайте! Здесь они есть.
Если честно, я не верил в то, что г-н Белович станет отвечать на неудобные вопросы. Стал. И еще как! Более того, сам начал обозначать «скользкие темы», и за примерами далеко не пошел. В какой-то момент я даже засомневался: кто из нас агрессивней?..
– Даже мои сотрудники, которые нормально зарабатывают, – и они не могут позволить себе ипотеку. Квартира по цене трех – она им не по карману! Наши клиенты покупают жилье за «живые деньги». Банки рассматривают ипотеку, как средство зарабатывания денег. А не как социальный вопрос. Видимо, государство должно как-то регулировать этот вопрос… Еще летом все было хорошо. Сентябрь – бах! – и у всех все кончилось. Рынок напуган! Чем – я не знаю. А вы знаете?
– Все ссылаются на кризис ликвидности в Америке.
– Там все «полетело», потому что банки и компании начали давать кредиты на жилье всем подряд – у кого ни залога, ни дохода никакого не было. Просто реализация американской мечты о своем доме: приходи и бери!
– Ну, многие-то у нас и не попали в эту игру под названием «ипотека»: слишком дорогие «квадраты». В том числе и у «Базис-А». Даже в Европе дешевле жилье получается.
– Себестоимость у нас – не ниже. Я вам так скажу: земля под «Шахристаном» дороже, чем во многих центральных городах Америки! Это нормально?
– Ну, во-первых, в тех же центральных городах Америки квартиры предоставляют клиенту в «чистовой» отделке. Со встроенными шкафами, плитами, посудомоечными агрегатами, мойками, унитазами и ваннами. А вы – в «черновой». Во-вторых, уровень зарплат там выше, а вы на кого рассчитываете? На американцев?
– А я не могу подключиться к коммуникациям! Потому что бюджет истощен. У него средств нет, чтобы новые коммуникации построить – к воде, электроэнергии, теплу, газу. У государства нет денег, чтобы все это провести к новостройкам. Хотя по существующим законам оно должно проводить все эти коммуникации, к которым мы можем подключаться. Поэтому мы сами платим. Иначе не построишь и не сдашь – как там, на Западе. Там же все это уже доступно – власти все это строят в тех местах, где предполагается строительство. А мы вынуждены брать все на себя… Дальше – детские сады и школы, дороги и развязки… Это тоже не наш вопрос. Но все это накладывается на себестоимость «квадрата». Вся эта инфраструктура туда же ложится – в метр. Что касается отделки и «начинки»… Государство уже обязывает нас вкладываться в шкафы-плиты-мойки-унитазы-ванны и прочее. Вот сдадим начатые дома – и начнем строить с «чистовой» отделкой. Хотя, по-моему, это неправильно.
– Да почему?
– Да потому что у нас менталитет такой: каждый хочет, чтобы его квартира отличалась от квартиры соседа! И они начинают ломать стены, сверлить-долбать, менять мойки-унитазы…
– Александр Якубович, мы от темы не уходим? Я все о цене метра. Вот президент сказал: 450 долларов за «квадрат». Это в нынешних условиях – недостижимая мечта миллионов? Сказка?
– Почему? Все можно сделать… У государства – земля бесплатная. Только ее для нас, коммерческих застройщиков, совсем не осталось. За подключение к инженерным коммуникациям оно тоже не платит. И банковские проценты – как у нас – на шее у правительства не висят. А еще государству на маркетинговые исследования тратиться не надо. А куда мне все эти расходы вбивать? И это нестроительные расходы… Земля под тем же «Шахристаном» уже «легла» в 400 долларов за метр. Банковские кредиты – в 150, проектные работы – в 35-50 долларов, служба эксплуатации – 50 долларов, продажа – 2 процента, потому что им тоже нужно платить. А еще реклама, фасады, ландшафт, коммуникации, черт бы их побрал… И где наша прибыль?
– Ага, понял, почему в том же «Столичном центре» столько квартир не выкуплено. По моим данным – 40 процентов квартир…
– Как? В 2005 году все продали! Сегодня люди там их уже перепродают. Но это уже не наша головная боль. Это уже вторичный рынок. Продадут – ради бога! Мы на первом этапе продавали за 1190 долларов, на последнем по 1925. По тем временам – хорошая цена. Кто хочет жить – живет. Кто не хочет… Но за обслуживание мы с них все равно берем. Мы знаем, что кто-то купил по нескольку квартир. Это их инвестиции. А выиграют они или проиграют?.. Они уже выиграли. Это рынок. Каждый сам считает свои деньги.
– Но вы же не станете спорить с тем, что рынок «замерз», что люди перестали покупать жилье из-за его дороговизны? Кто-то говорит: «кризис». А вы – «коррекция». Ничего себе, «коррекция» длиной в несколько месяцев?
– Рынок просто напуган. Сделок стало меньше. Приезжают люди из регионов – с большими деньгами, с большими запросами на элитное жилье…
– Но спрос-то в большей степени идет на жилье эконом-класса – потому что экономическая ситуация в стране не позволяет соотечественникам радоваться в этом плане. А вы еще предложили «Шахристан» – унизительную коридорную систему – по семь квартир на площадке. Советское общежитие!
– Во-первых, мы не делим свои дома на классы, у нас все жилье повышенной комфортности. Во-вторых, вы просто не знаете, существует много планировочных решений домов. Самое популярное решение, особенно в Америке, – это коридорная система, которая позволяет создать такие условия для проживания и так благоустроить так называемые коридоры, как это делается в пятизвездочных отелях. Кроме того, если сравнить эти дома с домами, построенными в Казахстане ранее, то площадь мест общего пользования – лестничные площадки – не более 2 кв.м на квартиру, а в «Шахристане» более пяти. Если вы не знаете, себестоимость жилья в таких домах будет дешевле, потому что она считается на продаваемую площадь. И коэффициент, показывающий отношение продаваемой площади к общей, в «Шахристане» значительно лучше.
– Теперь я понимаю, почему вы начали распродавать земельные участки, которые выкупили под застройку. Если я не ошибаюсь, 12 или 13? Значит, и вас кризис коснулся?
– Ничего подобного! Есть такая распространенная форма деятельности – девелопментская. Единственное место, где мы попробовали это сделать – Атырау. На одном из участков мы «нарезали» дороги, сделали всю проектную документацию, получили разрешение на строительство, подвели коммуникации – и в таком виде продаем.
– Удачная спекуляция? Или вам просто нужно было избавиться от этой земли?
– Удачная деятельность! Мы впервые попробовали себя в этой роли на рынке. И получили позитивный опыт.
– Александр Якубович, вы же сами говорили, что земля дорогая. Но ведь, и не без коррупционной составляющей? И на Совбезе об этом высокие чины говорили, и в парламенте…
– Н-у-у-у… У государства земли практически не осталось. Все в частных руках. Хотя, конечно, оно должно было оставить что-то для развития жилья. Наверное, что-то неправильное случилось… Не мне судить. Я в политику не лезу. Мое дело – экономика. Я здесь живу. Я в ней живу. Но если застройщиков будут ограничивать – и парламент, и правительство, ужесточать законы…
– То вы перестанете строить жилье?
– И не только я! Если это не будет выгодно участникам рынка.
– Не верю.
– Учитывая сложившуюся к сентябрю ситуацию, я предложил акиму Астаны строить недорогое жилье по бывшим советским стандартам, очень дешевое с соответственным качеством. Но по некоторым аспектам договориться не сумели.
– Но строительство-то в стране сейчас реально остановилось? Компании придерживают «товар»?
– У кого-то проблемы, действительно есть. А кто-то и придерживает. Потому что спрос частично упал. Но знаете, сейчас на рынок приходят новые инвесторы – из России, Кореи, других государств, ходят, смотрят, оценивают. Они понимают, что рано или поздно все «оттает». И спрос опять пойдет в гору. Вторая волна.
– И какими темпами?
– Трудно сказать. Но не такими сумасшедшими, как год назад. Когда складывается такая критическая ситуация – мозги лучше работают.
Отступление от темы
По словам Александра Беловича, недавно он сыграл со своими подчиненными в такую игру: у четверых игроков по 150 тысяч тенге. Время – 2002 год. Первый просто кладет деньги в тумбочку. Второй – в банк. Третий – в банк, но в долларах. Четвертый – вкладывает этот капитал в недвижимость. Условие: в 2002 году на 150 тысяч тенге можно было купить 13514 куриных яиц. Сколько можно купить за эти же деньги в 2007 году?
Проходит пять лет, наступает октябрь 2007 года: время «покупать» яйца. Согласно версии Александра Якубовича тот, кто хранил деньги в тумбочке, смог приобрести 7143 штуки. Тот, который в долларах в банке – «еще лучше» – 7867. Кто в долларах в тумбочке – 5737. Кто в банке в тенге – 12069. А кто рискнул вложить в недвижимость – теперь может купить аж 80 тысяч яиц!
Уважая фантазию Александра Якубовича, смею все же заметить, что осторожный человек нынче хранит яйца в разных корзинах. Не дай бог, «коррекция» наступит.
– Александр Якубович, вы же представляете, в каком жилье нуждается сегодня основная масса населения республики? Платежеспособный спрос давно уперся в потолок своих возможностей. Отсюда и ваша «коррекция». Станете спорить?
– Спрос на жилье высокого класса был, есть и будет. И мы еще этот спрос не удовлетворили. Что бы вы там ни говорили о том, что все богатые уже все себе построили и купили. Сегмент среднего класса – тут пока проблемы остаются. Но я вам сейчас скажу: мы с рядом крупных компаний отрабатываем одну концепцию, которая позволит решить главную проблему – обеспечить многих людей доступным жильем. Чтобы удовлетворить спрос. Вы же знаете: есть бабушки-дедушки, которым еду не на что купить – почти нищие, кусочек масла или мяса раз в месяц видят. А живут в квартирах, которые по нынешним временам стоят 200-300 тысяч долларов! Это нормально?
– И вы знаете, как устранить этот дисбаланс?
– Доработаем механизм – расскажем. Очень сложная схема. Там через перестраховку…Уверяю, сразу пригласим Ирину Савостину с ее «Поколением» посоветоваться.
– Пусть порадуются?
– Пусть убедятся в том, что строители ни с кого не собираются драть три шкуры!
– Александр Якубович, а вы знаете ответ на вопрос: что было вначале – яйцо или курица? В смысле, кто первый начал задирать цены: владельцы земельных участков или вы, строители, которые объявили о своих нескромных ценах на новый «квадрат»?
– «Вторичка» пошла первой. Кстати, в прошлом году «вторичка» 70 тысяч квартир продала. «Первичка», то есть мы, создала только пять тысяч квартир. И вы хотите сказать, что это мы формируем цены? Мы диктуем? Октябрь – все риэлторы воют: сделки остановились, рынок умер! А центры по недвижимости тем временем зарегистрировали 4500 сделок по купле-продаже. А за год первичного жилья сдано всего пять тысяч. И это вы называете: рынок остановился? Вся истерика на вторичном рынке. А там цены выше, чем у нас!.. Я еще должен сказать, что буквально за два-три года появилась куча компаний – десятки, если не сотни. Откуда? В 2004-2005 годах, когда на рынке было совсем мало застройщиков, уже ощущался дефицит профессиональных кадров. Где взяли кадры эти компании, как начали строить, не имея специалистов, – этого я не понимаю.
– А вы помните, кому премьер-министр Карим Масимов предлагал продать свои яхты, «Бентли», недвижимость за границей – чтобы спасти отрасль от кризиса?
– Ну-у-у только не застройщикам.
– А кому именно, если совещание было со строительными фирмами? И еще обещание помочь средствами из государственного бюджета. Если это не кризис, Александр Якубович, то зачем правительству так напрягаться и оказывать вам поддержку? Выкупать «недострой» и так далее?..
– Не совсем так. Я знаю, кто выстоит. А правительство оказывает поддержку в первую очередь финансовому сектору, а уже через банки застройщики получат дополнительное финансирование, чтобы продолжить строительство на тот период, пока дольщики еще будут думать и успокаиваться. Недвижимость никогда не упадет в цене до нуля, потому что дом состоит из материалов, конструкций и много другого, что можно реально пощупать. Это не акции, не простые бумажки. Все это понимают. Люди не стали беднее. Они стали осторожнее, научились считать, научились жить по средствам. Пройдет эта ситуация и через несколько месяцев, вы убедитесь – строители правы…
19.11.2007
Сергей ТУНИК, www.megapolis.kz