При сносе жилья владельцы частных строений нередко сетуют на деятельность оценщиков, считая результаты их труда необъективными. Долгое время и сами оценщики по ряду вопросов не могли прийти к единой позиции. Чтобы узнать о консолидации усилий в этой сфере, о конкуренции отечественных специалистов с иностранными, а также о прогнозах на рынке недвижимости, мы поговорили с исполнительным директором Казахстанской Ассоциации оценщиков Александром Калининым.
При сносе жилья владельцы частных строений нередко сетуют на деятельность оценщиков, считая результаты их труда необъективными. Долгое время и сами оценщики по ряду вопросов не могли прийти к единой позиции. Чтобы узнать о консолидации усилий в этой сфере, о конкуренции отечественных специалистов с иностранными, а также о прогнозах на рынке недвижимости, мы поговорили с исполнительным директором Казахстанской Ассоциации оценщиков Александром Калининым
— Были случаи, когда граждане выражали свое недовольство по поводу оценки имущества — земельного участка, дома, выкупаемого или изымаемого для госнадобностей. Порой все «шишки» летели в сторону оценщиков. Считаете ли Вы, что в этом случае дело было в злополучной методике оценки?
— Массовое недовольство владельцев изымаемого для госнужд имущества наблюдалось до начала текущего года. Нам — независимым оценщикам, юристам и правозащитникам — удалось доказать чиновникам, что коммерческая застройка не является госнадобностью, и застройщик должен сам вести переговоры о размере компенсации напрямую с владельцем, без участия «Алматыжер» в городе Алматы или Квартирного бюро в Астане. Кроме того, Казахстанская Ассоциация оценщиков провела ряд семинаров, пресс-конференций и круглых столов по разъяснению методики оценки имущества в условиях его выкупа для госнадобностей. После таких мероприятий, в результате использования методики, корректной оценки и прямых переговоров сумма компенсации возросла. Если раньше в южной столице стоимость одной сотки земли с учетом строений не превышала 5 тысяч долларов США, то в настоящее время она составляет 70 тысяч и более.
Если обратить внимание на мировой опыт, то 95-98 процентов жителей сносимых домов предпочитают равноценное жилье в строящемся комплексе или в данном районе. Остальным владельцам по их просьбе выделяется денежная компенсация. У нас жители сносимых домов предпочитают большие компенсации или жилье в районе проживания. Данная проблема имеет комплексный характер, и поэтому «вешать» все проблемные вопросы на оценщика нельзя. Как бы ни была совершенна методика расчетов компенсации — всего не предусмотришь. В первую очередь необходимо, чтобы акимат выполнял свою социально-защитную функцию, а не отстаивал интересы коммерческого застройщика под видом выполнения Генерального плана.
— Каким образом, на Ваш взгляд, коррекция строительного рынка сказалась на стоимости объектов недвижимости? Произошло ли падение цен, или они стабилизировались?
— Здесь наблюдается обратная связь: рынок недвижимости влияет на коррекцию строительной индустрии. Последняя выступает стержневой отраслью экономики, объединяющей до 500 тысяч работников: проектировщиков, строителей, транспортников, риэлторов и других специалистов. С учетом их семей эта цифра превышает 2 миллиона человек. Обрушение строительной отрасли может привести к общему экономическому кризису. Одной из мер регулирования ситуации является коррекция — снижение безрассудно раздутых цен. Спекулятивные игры основных участников рынка недвижимости — банкиров, застройщиков, риэлторов при поддержке акиматовских чиновников — привели к резкому снижению покупательского спроса населения. Ипотеку и покупку жилья по коммерческим ценам для личного потребления могут позволить себе 10-12 процентов населения. Оживить рынок недвижимости, на мой взгляд, могло бы снижение первичного жилья до 2000-2100 долларов США за 1кв. м и вторичного до 1300-1400 долларов США. Снижению цен мог бы способствовать и постепенный переход к арендному жилью. Например, половина населения Америки и Европы проживает в съемных помещениях. Когда семья тратит 35-40% бюджета на аренду — жить можно, но когда 80-85% своих доходов она отдает за ипотеку — попробуйте выжить, да еще в условиях подорожания основных продуктов питания и услуг. Могу сказать, что оживление на рынке недвижимости пока утихло. Цены с мая по октябрь на «вторичку» упали на 30-35%, на «первичку» — на 15-20%. До конца года процесс будет продолжаться. Оживление ожидаем в начале будущей весны.
— В нашей стране существует несколько профессиональных объединений оценщиков. Способствует ли это повышению конкуренции между ними, профессиональному росту специалистов?
— В Казахстане зарегистрированы 5 республиканских и 36 областных профессиональных объединений оценщиков. Из республиканских реально работают только три — Палата профессиональных оценщиков Казахстана, Казахстанское общество оценщиков и Казахстанская Ассоциация оценщиков. Кроме того, второй год действует Координационный Совет объединений оценщиков Казахстана (КСООК). В него кроме руководителей указанных организаций входят представители Академии оценки и строительства, ряд авторитетных ученых и специалистов в области оценочной деятельности.
Конкуренции в этом плане не наблюдается, скорее наоборот. Оценщики слишком долго были разобщены. Сегодня же идет процесс консолидации. Пример тому — предстоящая международная конференция «Перспективы развития оценочной деятельности в РК», посвященная 10-летию казахстанской оценки. Она пройдет в Алматы 15-17 ноября. В ней ожидается участие ведущих авторитетных оценщиков Москвы, Минска, Киева, Бишкека. Мы планируем не только подвести итоги деятельности оценщиков, но и определить задачи на будущее.
— Александр Николаевич, как Вы считаете, нужно ли менять действующее законодательство, касающееся оценочной деятельности в Казахстане? Если да, то какие поправки необходимо ввести?
— Уполномоченным органом, Комитетом регистрационной службы Минюста РК, уже разработан проект изменений в закон «Об оценочной деятельности в РК». Члены КСООК активно принимали участие в его подготовке. Были внесены поправки и дополнения по расширению полномочий профессиональных общественных объединений в процессе подготовки, переподготовки и аттестации оценочных кадров, их лицензировании, обязательном страховании профессиональной ответственности оценщика и другие. Дело теперь за парламентариями.
— Многие оценщики сетуют на то, что к работе над серьезными проектами, к их оценке в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности привлекаются в основном иностранные специалисты, что не всегда справедливо ввиду того, что они не знают особенностей нашей страны. Согласны ли Вы с этим мнением?
— В основном это относится к казахстанским представительствам «великолепной четверки» международных аудиторов, получивших лицензию на право оценочной деятельности. Их тарифы в разы выше, чем у местных оценщиков. Что поделаешь — бренд. Однако в представительствах в основном работают казахстанские сотрудники, которые вполне могут, имея наработанный опыт, создать свои оценочные фирмы. В качестве примера приведу компанию «Сентрал Азия Эйжа», американский владелец которой Чарльз Райс вернулся домой, а его бывшие сотрудники создали две фирмы. Уровень отдельных оценщиков, а по моим данным это 3-5% от общего числа лицензированных специалистов, ничем не уступает иностранным по базовой подготовке, не говоря уже о знании специфики экономики и «казахского политеса». Что касается допуска иностранных оценщиков к определенным сферам экономики, то стоит применить опыт России, где оценка проводится по 169 направлениям и в 42 из них иностранцам вход закрыт ввиду необходимости сохранения госсекретов.
13.11.2007
Айгуль Тулекбаева, www.kn.kz