В Парламенте возобновлено обсуждение законопроекта «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунальной сферы». Этот документ с некоторыми коррективами был вторично внесен в Мажилис полтора года назад. Первый раз проект закона рассматривался в главном законодательном органе страны в 2002-2004 годах, но был отозван Кабмином.
В Парламенте возобновлено обсуждение законопроекта «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунальной сферы». Этот документ с некоторыми коррективами был вторично внесен в Мажилис полтора года назад. Первый раз проект закона рассматривался в главном законодательном органе страны в 2002-2004 годах, но был отозван Кабмином.
Главной причиной столь длительного обсуждения законопроекта стало противоречие между народными избранниками относительно того, за чей счет проводить капитальный ремонт многоквартирных домов. И если одни депутаты твердили, что все затраты по дому должны взять на себя жильцы, то другая группа парламентариев во главе с Шаймерденом Уразалиновым настаивала на отмене столь утопичной и несправедливой, на их взгляд, нормы. Теперь в нынешнем созыве Уразалинова и его соратников нет, значит, законопроект обещает быть принятым.
«Тогда, наверное, у кого-то не хватило духа ее (программу реформирования ЖКХ — авт.) начать реализовывать и говорить прямо, что капремонт за счет средств собственников должен быть. Просто проблему отложили в нижний ящик стола, а сейчас пришло время выдвинуть этот ящик. Можно былопромолчать и в этом году, и еще бы она там пролежала, в нижнем ящике. Но от этого разве стало бы кому-то легче?», — считает министр индустрии и торговли Галым ОРАЗБАКОВ.
Бремя капремонта
В последние годы не проходит и месяца, чтобы в СМИ не появлялись сообщения о различных масштабах обрушения зданий в разных уголках страны. Что и говорить — за последние 15 лет жилой фонд стремительно ветшал, никаких профилактических ремонтов не производилось. По данным акиматов страны, капитальный ремонт требуется более чем на 50 миллионах квадратных метров. Однако это приблизительные цифры. Инвентаризация жилого фонда, о необходимости которой говорится уже лет пять, до сих пор не проведена. Нет при акиматах таких служб.
Нынче к старым зданиям-инвалидам могут добавиться и новые. Не секрет, что при строительстве используются порой некачественные материалы, сомнительные технологии. Слабое место практически всех новостроек — утепление и крыши. Хорошо, если погрешности исправит строительная компания. А если таковой уже нет, или вышел срок гарантийного обслуживания? Видимо, учитывая непомерные масштабы потенциального ремонта, Правительство решило частью ответственности поделиться с гражданами.
Галым Оразбаков полагает, что одна из основных причин плачевного состояния части жилого фонда — не доведенная до логического конца массовая приватизация конца 90-х. Пробелы в законодательстве также не способствовали установлению нормальных жилищных отношений. Кроме того, у владельцев квартир не появилось хозяйского отношения к дому в целом: с его крышами, лифтами, подвалами, подъездами. По словам главы Министерства индустрии и торговли (МИиТ), «большинство многоквартирных домов эксплуатируется с нарушением установленных требований, и своевременный капитальный ремонт не производится».
«Учитывая положительные изменения в экономической ситуации, наблюдающийся рост накоплений населения, увеличение доли представителей среднего класса, МИиТ предлагает ремонт общедомового имущества осуществлятьза счет собственников квартир с компенсацией жилищных пособий для малоимущих. Это соответствует рыночным преобразованиям, проведенным в нашем обществе», — предложил Галым Оразбаков на очередном заседании Правительства, где обсуждались основные положения реформы ЖКХ.
Нынешний институт обслуживания жилищного фонда в виде КСК, ПК, АО и прочих образований себя не оправдал. Предполагаемой конкуренции не получилось: жильцы, в большинстве своем социально пассивные, практически не влияют на работу председателей кооперативов. Ведь даже выбравшись на собрание КСК, вряд ли можно с ходу разобраться в цифрах годового отчета по работам, произведенным в десятках домов, входящих в родной кооператив. Отсюда — недоверие к председателям с последующим отказом от уплаты сборов за содержание квартиры. Поэтому разработчики законопроекта предложили придать понятию кондоминиума более весомое значение.
Кондоминиум как панацея
Преодолеть иждивенческие настроения жильцов по отношению к общедомовым объектам (подвалам, крышам, лестницам, лифтам, дворам), не считать их ничьими и не требовать от государства денег на ремонт — призвана норма об обязательной регистрации кондоминиума и назначения управляющего им. В Законе «О жилищных отношениях» еще в 1996 году прописана возможность создания кондоминиумов, но не как обязательная, а как возможная форма. Там же есть и описание трех видов управления им: солидарный — когда собственники квартир (не более четырех) управляют сами, без создания органа управления; посредством найма юридического лица; посредством найма физического лица. Кое-где кондоминиумы создавались и даже работали, но это было исключение из правил. Сейчас всем собственникам квартир придется перерегистрировать права собственности на квартиры «с обязательным указанием в акте регистрации размера доли в процентах в общем имуществе объекта кондоминиума». «Это решит проблему отсутствия у собственников квартир юридически закрепленной ответственности за общее имущество, проблему отказа от обязательств по его содержанию, снизит уровень иждивенческих настроений», — считает Галым Оразбаков.
Кондоминиум объединяет все: квартиры, лестницы, подвалы, чердаки, крыши, лифты одного здания. Кроме того, решено включить туда же и придомовую территорию «в размере, как минимум, указанном в акте ввода в эксплуатацию жилых объектов, с конкретными сроками перерегистрации и наложением моратория на выделение таких земель под коммерческую застройку по инициативе акиматов». Предлагается также «рассмотреть вопрос передачи территорий дворовых площадок с имеющимися элементами благоустройства в общую собственность владельцев квартир с соответствующим возложением на них расходов по их содержанию».
Глава Мининдустрии предложил формулу «один дом — один кондоминиум», но уже в ходе первых обсуждений были высказаны сомнения о правильности такого подхода. Взамен выдвинута идея о предоставлении выбора жильцам размера кондоминиума. Ведь дома разные, неравномерно и платежеспособное население, и средств, собираемых с одного дома, может просто элементарно не хватить на зарплату председателя, не говоря уже о проведении самих работ.
У органа управления кондоминиумом будут два счета: сберегательный и текущий, куда будут поступать деньги от жильцов. На эти средства будет производиться наем специалистов для оказания различных услуг по обслуживанию дома. Но здесь возникает такой момент, как возможная «смена власти». Не все граждане захотят расставаться с полюбившимися им КСК, ПК, а потому в качестве управляющего кондоминиумом они наймут физическое лицо в виде их, родимых.
Но может произойти и другое. Коль скоро жильцы доверят новому органу право решать от их имени проблемы по содержанию дома, то они могут ему делегировать и все остальныевзаимоотношения с подрядчиками, коммунальными службами. При таком раскладе должны будут возникнуть соответствующие сервисные компании. «Сейчас КСК, по сути, стали производственными кооперативами. Они сами собирают деньги и сами на них ремонтируют. А во всем мире орган управления собственностью — только как заказчик, и нанимает на работу кого-то. Например, в Шахтинске такая практика существует. Управляющие домами заключают договоры на обслуживание с частниками. Так те в очередь стоят, и конкуренция среди них реальная», — считает начальник управления Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства МИиТВасилий МАСЛОВ.
Государство тоже не останется в стороне, а материализуется в областных центрах в виде контролирующего органа — жилищных комиссий, которые будут выдавать предписания кондоминиумам по своевременному проведению ремонтов. Вопрос, касающийся места дислокации жилищных комиссий, также пока не определен и относится к числу спорных. Более вероятно их размещение во всех городах с многоквартирными жилыми домами. Ведь их главной задачей на первых порах станет проведение инвентаризации жилого фонда. «В случае принятия закона акиматы должны будут организовывать жилищные инспекции для обследования домов на предмет их состояния, — посянил Василий Маслов. — Есть у нас строительныеметодики, СНиПы, есть руководящие документы в строительстве с методикой оценки состояния жилфонда. Сейчас в акиматах есть специалисты по строительству, но у них пока еще нет прав. Специалисты жилищных комиссий должны будут у нас в комитете пройти аттестацию. Обратите внимание: когда начинали писать жилищную программу, капремонт нужно было проводить на площади 30 миллионов квадратных метров, а теперь говорится о 52 миллионах. Это по данным акиматов. А у них сегодня выжидательная позиция. Зная, что рассматривается вопрос о возможности выделения денег на ремонт из бюджета, акиматы, по моему мнению, несколько завысили цифру. Когда будет принят закон, и аттестованные работники составят списки, тогда будет уточнение объема».
Социальный контекст
После принятия решения по капремонту собственники квартир должны будут оплачивать расходы из своего кармана. Парадоксально, но большинство неплательщиков — очень обеспеченные люди. У кого в Казахстане хватит смелости подать иск на какого-нибудь важного чиновника или предпринимателя?
Для борьбы с несостоятельными должниками в законопроект будет внесена норма, обязывающая управляющих домами проводить исковую работу по отношению к неплательщикам текущих и целевых взносов, вплоть до их выселения.
Кстати, понятие социального жилья в законе пока не сформулировано. Скорее всего, социальные дома будут наподобие общежитий. «В свое время, когда поднимали этот вопрос, нам говорили — вы хотите создать трущобы, гетто. Но не делать этого — еще более ханжеский подход, — утверждает министр энергетики и минеральных ресурсов Сауат МЫНБАЕВ. — Необходимо упорядочить и категорию получателей социального, муниципальногожилья. В этом случае все расходы по содержанию ложатся на плечи акимата. Конечно такое жилье не может быть приватизировано ни в коем случае».
Вероятность оказаться в социальном жилье имеетсяи у тех жильцов, которые живут в аварийных домах. Если занимаемые ими площади окажутся неинтересны частному инвестору, то ликвидировать такие строения придется акимату, а он сможет предоставить лишь муниципальное жилье.
Прекрасно осознавая, что в первую очередь реформы ЖКХ коснутся малоимущего населения, Премьер-министр дал поручение министру Бердибеку Сапарбаеву продумать меры социальной защиты. «Поскольку сейчас есть ряд вопросов, на которые мы сознательно идем, это связано с электроэнергетикой, с нынешней реформой ЖКХ, нам нужно придумать «подушку» для социально уязвимых категорий населения, чтобы эта категория граждан, за которых государство отвечает, была минимальнымобразом задета», — заявил Карим Масимов, добавив, что иного выхода, чем «социальное жилье», он не видит.
При обсуждении реформы ЖКХ на заседании Кабмина прозвучали настораживающие заявления. Одно — как бы размышление о том, что государство, учитывая финансовые возможности и вопросы целесообразности, инициативно может взять на себя расходы по капитальному ремонту полностью или частично. Реально оценивая ситуацию в стране, возникает подозрение, что достанется это преимущество как раз не самым ветхим домам. Второе — как бы заблуждение о том, что жилищные пособия снимут проблемы с малоимущих. Сегодня они выплачиваются тем, у кого коммунальные платежи составляют более трети совокупного дохода (эту норму принимают маслихаты, поэтому в разных городах она варьируется), и при этом площадь квартиры не превышает санитарных норм на одного проживающего. Причем просителю доплачивается сумма в размере этого превышения над третью дохода. Например, в Степногорске в среднем жилищные пособия составляют чуть более 500 тенге. Фактически жилищные пособия выплачиваются не ежемесячно. Кроме того, малоимущим приходится выбирать между возможными пособиями, так как выплачивается в месяц какое-то одно. По мнению председателя Комитета по строительству МИиТ Кайсара ОМАРОВА, жилищные пособия могут рассчитываться исходя из суммы, необходимой и на целевые сборы. Естественно, не единоразово, а с разбивкой по месяцам.
Нынешняя ситуация с реформой ЖКХ очень напоминает ту, когда отменили все дотации, и население было вынуждено оплачивать коммунальные услуги полностью. Тогда растерявшимся малоимущим гражданам советовали сменить жилье на более скромное, по уровню достатка. Некоторые семьи съезжались в одну квартиру, а освободившуюся сдавали в аренду, меняли благоустроенные квартиры на отдельные домишки, уезжали в другие города, где жилье было дешевле. Кто-то находил выход, а кто-то нет, однако шоковое состояние было у многих.
Непонятно, зачем проводить такие непопулярные реформы именно сейчас, на фоне тотального повышения цен. Никакой необходимости в поспешности нет. Напротив, объявленные, но отложенные меры могли бы заставить КСК подтянуться, дали бы возможность жителям поднакопить денег, а акиматам — провести полную инвентаризацию жилья с точной технической оценкой безопасности строений.
Справка.
В мае прошлого года Министерство индустрии и торговли обследовало более 90 тысяч из 143 тысяч объектов жилой недвижимости и выяснило, что порядка 2 процентов находится в аварийном состоянии и требует немедленного сноса. А около 13 процентов нуждается в серьезном капитальном ремонте, в том числе и ремонте несущих конструкций. Лишь на снос аварийных домов, по данным министра Оразбакова, потребуется 45 миллиардов тенге. Еще 74 миллиарда понадобятся для переселения в другое жилье граждан из этих строений.
…На обновление кровли 60-квартирного дома необходимо 2,5-3 млн. тенге,примерно по 60-80 тысяч тенге с квартиры. Собрать такие средства даже под страхом выселения — маловероятно. Количество жильцов с низкими доходами по стране велико. По статистике три миллиона казахстанцев имеют доходы ниже прожиточного минимума (в 2007 году размер социальных выплат, принятый для расчета, составил 8861 тенге). Примерно вдвое больше граждан имеет доход в два прожиточных минимума. По меркам ПРООН, они относятся к группе потенциального риска оказаться бедными.
13.11.2007
Ольга Нижникова, www.kn.kz