В 2011-2012 гг. рост цен на вторичное жилье (в USD) составит 6,1% и 7,8% соответственно. Это вновь повысит привлекательность инвестиций в квартиры. Такого «пузыря», как в 2006-2007 гг., уже не будет.
В 2011-2012 гг. рост цен на вторичное жилье (в USD) составит 6,1% и 7,8% соответственно. Это вновь повысит привлекательность инвестиций в квартиры. Такого «пузыря», как в 2006-2007 гг., уже не будет. Но инвестиционный спрос может способствовать дальнейшему ускорению роста цен до 10,8% в 2013-м. Такие выводы содержатся в обзоре казахстанского рынка недвижимости, подготовленном аналитическим подразделением АТФБанка – ATF Research.
Казахстан входит в число стран, наиболее сильно пострадавших от кризиса на рынке недвижимости. Вместе с Эстонией, Литвой, Латвией, Ирландией, Болгарией, США и Великобританией наша страна составила группу государств, где падение реальных цен (цены на недвижимость минус инфляция) составило более 20%. В предкризисные годы недвижимость в стране дорожала очень быстро. С 2005-го по 2007-й в целом по республике цены в USD выросли на 148% на новое жилье и на 272% на вторичное. В Алматы за этот период рост цен составил 354 и 318% соответственно.
С начала кризиса до декабря 2010-го на первичном рынке жилья с учетом инфляции цены (в тенге) упали на 37%, на вторичном рынке – на 46%. Только во второй половине 2010 года в сфере торговли недвижимостью в Казахстане наметился едва заметный подъем цен.
Вместе с тем, по мнению аналитиков АТФБанка, высокий потенциальный спрос на жилье в РК сохраняется. Средняя обеспеченность жильем в стране составляет 18,3 кв. м на человека. В США этот показатель равен 65 кв. м, в Австрии и Франции – 38 кв. м, на Украине – 23 кв. м, в России и Молдове – 22 кв. м, Кыргызстане – 14 кв. м, Азербайджане – 13 кв. м. При этом только в 58% казахстанских домов и квартир имеется водопровод, в 40% – центральное отопление.
Доходность недвижимости показывает процентное соотношение годового дохода от аренды (до выплаты налогов и других дополнительных расходов) и цены жилья. Привлекательность инвестиций в недвижимость определяется как доходность плюс рост цен на жилье. Привлекательность вложений в инвестквартиры была очень высокой до середины 2007 года благодаря стремительному росту цен, даже несмотря на то что доходность от аренды уступала процентным ставкам по долгосрочным депозитам (6,3%).
Когда цены перестали расти, ситуация резко изменилась. Инвестиции в квартиры стали убыточными. К октябрю 2010-го доходность выросла до 9,5%. Тем не менее привлекательность инвестквартир пока остается низкой, так как процентные ставки по долгосрочным депозитам держатся на таком же уровне и цены двигаются незначительно. Как только рост цен на недвижимость ускорится и когда он будет значительно выше не только ставок по депозитам, но и ставок по заимствованиям, интерес к инвестквартире обновится. В дальнейшем в какой-то мере будут и явления «пузыря», но покупатели будут больше осторожничать, и «пузыри» не будут достигать таких размеров, как раньше.
Жилье в Казахстане остается «умеренно недоступным» для населения, но по сравнению с серединой 2000-х ситуация заметно улучшилась. По данным Агентства РК по статистике, на конец прошлого года наблюдалось незначительное повышение цен на жилье (в среднем по республике цена 1 кв. м нового жилья составила 142,0 тыс. тенге, вторичного – 104,7 тыс. тенге). Повышение идет начиная с мая на новостройки на 2,3% и на «вторичку» с июня на 3% (цены номинальные в тенге). Но пока повышение не касается Алматы, Астаны, Актау, Атырау, в крупных городах цена застыла.
В 2010 г. уровень доступности жилья – «умеренно недоступный»
Количество сделок купли-продажи жилья за январь-декабрь 2010 года по сравнению с аналогичным периодом 2009-го увеличилось на 17,1%. Наибольшее увеличение сделок купли-продажи было зарегистрировано в Астане, что связано с программами правительства и второй очередью перевода госструктур в столицу, а также в регионах, где цены на недвижимость не достигали столь высокого уровня, как в Алматы. Доступность заметно улучшилась. Уровень, существовавший до «пузыря», восстановлен.
Из-за недостатка финансирования и высокой долговой нагрузки строительных компаний в 2009 году общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий снизилась на 6,2% по отношению к 2008-му, в 2010-м увеличилась лишь на 0,1% и составила 6408 тыс. кв. м.
Себестоимость строительства выросла с 40% от цены продажи в 2007-м до 60% в 2009-м, вследствие чего сократилась прибыль строительных компаний, ухудшилось их финансовое положение.
В 2009 г. количество строительных компаний уменьшилось на 9,1%. При этом в Алматы – на 26,8%, в Астане – почти на 40%. В дополнение к трудностям, возникшим из-за снижения цен и дефицита кредитов, явилось нецелевое использование выделенных средств. Так, только в 2008 году Генпрокуратура провела расследование деятельности 65 строительных компаний, заморозила 123 объекта, в основном в Астане и Алматы.
Несмотря на существенную господдержку, инвестиции в жилищное строительство в 2008-м и 2009-м снижались. В 2010 году объем вложений в отрасль составил $2,15 млрд, что лишь на 2,4% больше, чем в 2009-м. Вместе с тем рост инвестиций отразится на вводе жилья только в 2012 году. Согласно расчетам аналитиков АТФБанка, рост инвестиций на 1% за два года приводит к росту объемов сдачи в эксплуатацию жилья на 0,5%.
Рост инвестиций зависит не только от оценки ситуации на рынке инвесторами и от госпрограмм, но и от кредитования строительных компаний и населения. Аналитики банка считают, что рост кредитов на 1% приводит к увеличению инвестиций на 0,3%.
Эконометрический анализ также показывает, что в предыдущее десятилетие 1% роста реальных денежных доходов приводил в среднем к росту цены на вторичную недвижимость на 6%. Доходы в данном случае являются индикатором общего положительного развития страны (при этом можно смотреть на рост официальных доходов как на индикатор роста неофициальных доходов).
Превышение предложения недвижимости над спросом отрицательно влияет на цены. Так, ускорение роста предложения недвижимости на 1% снижает цены на 0,45%. Вместе с тем, по мнению аналитиков АТФБанка, дополнительно крупного предложения за счет залоговой недвижимости со стороны банков не будет, так как банкам это невыгодно.
Еще один важный фактор влияния на стоимость недвижимости – это уже достигнутый уровень цен: чем выше цены, тем медленнее их рост. Зависит рынок и от ипотеки. Так, 1% роста ипотечных займов приводит в среднем к увеличению цены на недвижимость на 0,2%. По данным Нацбанка РК, на рынке ипотечного кредитования с июня 2010 года наблюдалось незначительное оживление, что способствует росту цен.
Рынок недвижимости в Казахстане, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после кризиса. В целом по стране цены на жилье пока растут медленнее, чем инфляция. В 2011-2012 гг. при дальнейшем увеличении доходов населения и снижении долговой нагрузки, при возобновлении роста кредитования ситуация, по-видимому, начнет постепенно выправляться. Если увеличение реальных доходов населения составит 7,5% в 2011-м и 8,7% в 2012-м, то на вторичном рынке рост цен в долларах достигнет соответственно 6,1% и 7,8%, что соответствует 3,2% и 3,6% в тенге за счет укрепления курса национальной валюты.
Справка:
Доступность жилья оценивается с использованием специального индекса, который вычисляется как средняя цена 1 кв. м, умноженная на 18 (норма обеспеченности жильем) и деленная на значение заработной платы за один год (при этом из годовой зарплаты должны быть вычтены годовые потребительские расходы на душу населения). Пределы колебания данного коэффициента характеризуют доступное жилье (до 3), умеренно недоступное жилье (3,1-4), серьезно недоступное жилье (4,1-5), значительно недоступное жилье (выше 5,1).
Подготовлено аналитической службой медиахолдинга Business Resource.
28.01.2011